Один из законных способов получить в собственность квартиру, если нет достаточной суммы накоплений, чтобы купить недвижимость – заключить договор ренты.

Разберемся в особенностях такой сделки, ее преимуществах и существующих рисках.

Пожизненная рента что это

В переводе с французского rente, рента означает пожизненный доход с принадлежащего получателю имущества, капитала, земли без осуществления каких либо видов деятельности.

В европейском законодательстве понятие договор ренты существует со средних веков, что объяснялось:

• недостатком наличных средств для приобретения недвижимости;
• запретом церкви на выдачу процентных займов, отождествляя их с ростовщичеством.

Говоря о том, что такое, по сути, пожизненная рента, приходим к выводу, простыми совами – это соглашение между двумя сторонами, когда взамен переданного имущества его владельцу выплачивают оговоренную сумму регулярно или оказывают другую поддержку.

Правовые отношения регулируются нормами главы 33 Гражданского законодательства (ГК РФ).

Договор пожизненной ренты что это

Для правовой обоснованности сделка с недвижимостью, когда собственник передает свое имущество, не получив за него стоимость как в ситуациях купли-продажи, должна сопровождаться документально.

Законодатель выделяет три вида ренты, имеющие свои нюансы:

• постоянную;
• пожизненную;
• пожизненного содержания с иждивением.

При заключении любого договора ренты, можно пользоваться типовым образцом подобного соглашения, где:

• конкретизируется наименование, точная дата подписания сторонами договора;
• уточняются сведения об участниках сделки, сторонами которой выступают получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик (рентный должник);
• определяется суть достигнутой договоренности в отношении имущества, находящегося на правах собственности у рентного кредитора (рантье), передаваемого рентному должнику;
• оговаривают условия платежей ренты – уточнив регулярные суммы и способ их получения рентным кредитором или иные способы выполнения обязательств, например, обеспечив содержание и уход;
• фиксируют договоренность о том, в какой момент будет осуществлен переход права собственности и порядок оформления;
• отдельными пунктами выделяют гарантийные права сторон при возможных рисках, ответственность сторон за ненадлежащее выполнение обязательств, условия, позволяющие расторгнуть соглашение и так далее.

Примечание

Допускается при заключении договора ренты устанавливать обязанность:

• бессрочных платежей, то есть после смерти владельца недвижимости, переданной в ренту, придется платить наследникам (постоянная рента);
• выплачивать оговоренную сумму или содержать рантье до конца жизни (пожизненная рента).

Контракт между сторонами заключается в присутствии нотариуса. Иначе рента, как и устное соглашение, не имеет юридической силы, договор признается ничтожным (ст. 584 ГК РФ).

Переход права собственности на отчуждаемую квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в установленном порядке.

Как показывает практика, пожизненную ренту квартиры оформляют с одинокими пожилыми людьми, чтобы решить жилищные проблемы с наименьшими затратами.

Что такое договор пожизненной ренты, плюсы и минусы сделки

Одной из особенностей заключения сделок на передачу имущества рентному должнику по договору ренты является тот факт, что по соглашению сторон, квартира может быть переоформлена в собственность плательщика ренты:

• после предварительной оплаты частичной ее стоимости по правилам, применяемым в случае купли-продажи недвижимости;
• бесплатно – по принципу заключения договора дарения.

Положительная сторона подобных сделок в очевидной выгоде, как для плательщика, так и для получателя рентной платы:

• владелец квартиры передает недвижимость в обмен на систематические выплаты, что гарантирует стабильный предсказуемый доход;
• сохраняя прописку и единоличное право проживания в квартире, рантье получает возможность получения разовой крупной денежной суммы, избавиться от оплаты коммунальных платежей, заручиться организацией ритуальных услуг после смерти;
• рента с пожизненным содержанием предполагает право на проживание в собственном доме до смерти, причем получая финансовую поддержку, покрывающую расходы на коммунальные платежи и основные потребности;
• договор ренты с пожизненным содержанием может включать условия обеспечение постоянного ухода, то есть нахождение на иждивении должника, что немаловажно для одиноких людей, по состоянию здоровья нуждающихся в посторонней помощи;
• для плательщика ренты вариант с проживанием и иждивением хозяина квартиры дешевле, чем арендовать жилье, кроме того, это возможность стать собственником квартиры на приемлемых для него условиях, выплачивая долги в рассрочку.

Не стоит забывать о минусах, рисках, связанных с заключением договора пожизненной ренты, это:

• после регистрации перехода прав собственности на квартиру, ни бывший владелец, ни плательщик ренты не может распоряжаться по своему усмотрению – продать, подарить, обменять, оформить завещание;
• расторгнуть договорные отношения практически очень трудно, если не достигнуто согласие контрагентов, удостоверенное нотариально;
• в случае невыполнения одной из сторон взятых обязательств, конфликт решается в судебном порядке, для чего понадобятся услуги опытных адвокатов, требующие дополнительных затрат;
• пожизненная рента – это, по сути, выплата должником регулярно оговоренных сумм (не менее прожиточного минимума по месту нахождения квартиры) на неопределенный срок, который может продлиться долгие годы;
• плательщик ренты становится заложником обстоятельств, когда при формальном наличии в собственности жилья, не может ним распоряжаться без согласия бывшего владельца;
• есть вероятность столкнуться с недобросовестным должником;
• если рантье не устроит качество оказываемых услуг, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, он вправе потребовать расторжения соглашения;
• случайное повреждение или уничтожение имущества, переданного в права собственности на условиях пожизненной ренты, не освобождает плательщика от выполнения обязательств оплачивать оговоренные соглашением суммы (ст. 600 ГК РФ).

Примечание

Руководствуясь нормами ст. 595 ГК РФ, если квартира была при стихийных, чрезвычайных обстоятельствах уничтожена, непригодна к восстановлению и проживанию (например, после пожара по вине соседей), плательщик вправе требовать:

• прекращения долговых обязательств по выплате ренты;
• изменения договорных условий.

Причины расторжения или прекращения действия договора пожизненной ренты

Обязательные выплаты пожизненной ренты прекращаются:

• с момента смерти лица, передавшего недвижимость в собственность на договорных условиях или другого, указанного при заключении соглашения получателя (например, собственник квартиры вправе указать получателем ренты любого своего родственника);
• в ситуациях, когда недвижимость, в отношении которой заключен договор ренты, находится в долевой собственности нескольких человек, после смерти одного из них, право на получение положенной ему суммы переходит к другим участникам сделки, заканчиваются обязательства только после смерти последнего получателя.

Допускается расторгнуть договор по соглашению сторон, составленному в письменном виде, заверенному нотариально и зарегистрированному в Росреестре (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

При существенных нарушениях договорных условий со стороны плательщика ренты, в соответствии с нормами ст. 599 ГК РФ, получатель вправе потребовать:

• выкупа ренты по цене, оговоренной при заключении соглашения или при отсутствии такого пункта в размере годовой суммы рентных платежей;
• выкупа недвижимости, переданной бесплатно с погашением долга по рентным платежам с выплатой полной стоимости квартиры (другого имущества) или возврата этого имущества;
• расторжения договорных отношений, возмещения понесенных убытков.

Примечание

Чтобы урегулировать конфликты было проще, при составлении договора ренты нужно предусмотреть все риски, возможность и условия расторжения договорных отношений по вине каждой из сторон.

Что такое пожизненная рента квартиры, особенности сделки содержания с иждивением

Исходя из понятия, что пожизненная рента – это установление выплаты определенной суммы на срок жизни получателя.

Общий размер во сколько в конечном итоге обойдется полученная в собственность квартира зависит от того как долго проживет другая сторона договора.

Чаще всего подобные сделки пожилые люди.

Если речь идет о семейной парте, обязательно нужно нотариально заверенное согласие второго супруга на совершение сделки по отчуждению квартиры.

Важный момент, на который следует обратить внимание – переход прав собственности на обремененное рентой имущество осуществляется не после смерти получателя, а в момент заключения договора.

Самым распространенным из договоров ренты является пожизненная рента на условиях предоставления содержания бывшему владельцу квартиры.

Как правило, обеспечение достойного существования иждивенцу, ухаживая за ним, или наняв домработницу, сиделку, расходы по оплате пребывания в пансионе обходятся дешевле стоимости жилья даже на вторичном рынке.

Объем оказываемых услуг по содержанию с иждивением в денежном эквиваленте должен быть оговорен в договоре.

Если квартира передана должнику бесплатно, затраты на содержание иждивенца составляют не менее 2 величин прожиточного минимума на душу населения, установленную региональными органами власти.

Эта сумма подлежит индексации с учетом инфляции.

Вместо послесловия

Договор пожизненной ренты – привлекательная для обеих сторон сделка, имеющая определенные риски.

Получатель ренты обеспечен регулярным доходом или помощью в уходе, плательщик становится собственником недвижимости в рассрочку.

Бывает, что после смерти получателя ренты наследники, не помнящие об одиноком родственнике при жизни, пытаются доказать недееспособность получателя ренты на момент подписания документов или введение его в заблуждение.

Нотариально заверенное соглашение практически им оспорить не удастся, поскольку на день смерти раньте, фактически квартира ему уже не принадлежит.

Чтобы защитить свои интересы, контрагенты должны подойти очень ответственно к составлению письменного договора, для чего лучше привлечь квалифицированного юриста, специализирующихся на вопросах гражданских правоотношений.

Плательщику ренты, для подтверждения добросовестного выполнения своих обязательств, если возникнут конфликты, рекомендуем сохранять:

• квитанции об уплате коммунальных платежей;
• товарные чеки на приобретение продуктов питания, лекарств, предметов обихода или одежды, если это оговорено соглашением;
• письменные расписки от получателя ренты об отсутствии претензий при регулярных выплатах денежных средств.

Рекомендуем к чтению:

Сделки требующие нотариального удостоверения. Нотариальная сделка

Как купить квартиру с обременением без риска?

Как оформить куплю продажу квартиры? Сделка при покупке или продаже

Как узнать кто прописан в квартире или доме?

Можно ли продать подаренную квартиру?