Сделки требующие нотариального удостоверения.

Покупая недвижимость, оформляя наследство, обмен или дарственную, нужно юридически правильно оформить документы.

Для получения права на распоряжение имуществом любая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Для этого с заявлением по установленной форме подают обязательный пакет документации непосредственно в госорганы регистрации кадастра и картографии лично, через МФЦ, отправляют в электронном виде или почтой.

В законодательные и правовые акты регулярно вносятся изменения, позволяющие упростить обязательные процедуры по оформлению прав собственности.

Расскажем, какие сделки, требующие нотариального удостоверения до недавнего времени, сегодня можно заключать в простой письменной форме.

Остановимся подробнее, отвечая на часто возникающие вопросы о том, когда нотариальные сделки с недвижимостью обязательны.

Правовое определение сделки

Прежде чем говорить о нотариальных договорах, определимся, что входит в понятие сделки с точки зрения законодателя.

Так, согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признают действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут носить односторонний или двусторонний характер, в зависимости от того, достаточно ли выражения воли одного лица или важно соглашение оппонентов.

На пример:                           

  • оставляя завещание, собственник недвижимости единолично может выразить свою волю – кому хочет, чтобы перешло его имущество после смерти;
  • продажа недвижимости может быть осуществлена лишь по договоренности между продавцом и покупателем, когда одна сторона за установленную цену передает свое имущество другому лицу.

Примечание

В некоторых случаях сделки могут быть многосторонними, если при заключении договора необходимо согласие трех и более лиц (п. 4 ст. 154 ГК РФ).

Так, при долевой собственности на недвижимость, согласие на продажу должно быть получено от каждого из владельцев.

Согласно ст. 158 ГК РФ, форма договорных отношений может быть:

  • устной;
  • в письменном виде.

Говоря о сделках, касающихся перехода прав собственности на недвижимое имущество, они заключаются только письменно, то есть путем составления документа, где должны быть отражены:

  • предмет соглашения;
  • основные условия.

Нотариальное удостоверение сделок, в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, обязательно, если это:

  • является требованием закона;
  • одно из условий заключаемого договора, который можно оформить простым письменным соглашением, подписанным каждой из сторон.

Зачем нужно нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Заключая нотариальную сделку, стороны получат разъяснение последствий подписания договора, удостоверение ее правомерности.

Нотариус проверит:

  • полномочия распоряжаться имуществом;
  • подлинность документов, представленных сторонами договорных отношений;
  • отсутствие обременений и ограничений;
  • дееспособность граждан и добровольность принятого решения на отчуждение недвижимости;
  • не нарушаются ли интересы несовершеннолетних детей, других лиц, имеющих первоочередное право на приобретение долевой части или полностью объекта, являющегося предметом сделки.

Для сведения

Если сделки, согласно закону требующие обязательного нотариального удостоверения, будут оформлены в виде простого письменного соглашения, отстоять свои интересы в случае невыполнения обязательств не получится.

Такой договор признается ничтожным (п.3 ст. 163 ГК РФ).

Когда нотариальное удостоверение сделок обязательно

К сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению, относят:

  1. договор ренты (ст. 584 ГК РФ), когда имущество переходит в собственность плательщику на условиях пожизненной или бессрочной выплаты установленной суммы или предоставления средств на содержание владельца недвижимостью в другой форме;
  2. продажу, обмен, (в том числе передачу имущества по договору дарения или на основании завещания) недвижимости, находящейся в общей долевой собственности нескольких человек, также договора на ипотечные займы приобретения долевых частей (ст. 42 ФЗ № 218);
  3. любые договора, касающиеся распоряжения недвижимым имуществом, когда от имени собственника выступают опекуны, попечители недееспособных лиц, в том числе кровные родители или усыновители несовершеннолетних детей (ст. 54 ФЗ № 218);
  4. договор залога имущества, если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, например, когда недвижимость принадлежать ограниченному в дееспособности лицу, соглашение подписывается его попечителем (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Полезно знать

Чтобы упростить процедуру совершения сделок с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежащих нотариальному удостоверению, в ФЗ № 218, были внесены изменения.

При одновременном участии в заключение договора всех совладельцев квартиры, дома, прочего отчуждаемого объекта, в настоящее время нотариальное оформление сделок с недвижимостью не обязательно.

Это значит, что в простой письменной форме можно составить соглашение о продаже, обмене, выделение доли в приобретаемой квартире, другой сделке с недвижимостью, если:

  • передача прав совершается по одному договору;
  • все собственники согласны с условиями одновременного отчуждения своих долевых частей.

Примечание

В качестве примера можно привести, ситуации, когда родители вправе не заверять нотариусом соглашение о выделении доли детям в квартире, купленной с использованием средств материнского капитала.

Нотариальные сделки

Нормы семейного законодательства обязывают супругов ряд соглашений, которые могут касаться также вопросов права собственности на недвижимость, оформлять в форме нотариальной сделки:

  • п. 2 ст. 38 СК РФ – о разделе имущества (если договоренность достигнута мирным путем);
  • п. 2 ст. 41 СК РФ – брачный договор, вступающий в силу независимо от того когда подписан, лишь после регистрации брака в ЗАГСе;

Нотариус удостоверяет не только сделки, но и отдельные документы, необходимые при оформлении договорных отношений или для регистрации прав собственности:

  • доверенность, выданную одной из сторон договорных отношений представлять интересы владельца или приобретателя недвижимости, то есть если сам продавец или покупатель не может лично присутствовать при заключении соглашения или подаче документов на регистрацию;
  • письменное согласие долевых собственников на отчуждение общего имущества.

Завещание – одна из форм односторонней нотариальной сделки.

Заметим, что любой человек вправе оставить завещание о распоряжении движимым и недвижимым имуществом, принадлежащим ему на правах собственности не только наследникам по закону, но и абсолютно посторонним лицам, заверив волеизлияние нотариусом (п.1 ст. 1124 ГК РФ).

Вместо послесловия

Сделки, требующие нотариального удостоверения, естественно занимают больше времени и материальных затрат.

С целью сокращения бюрократизма, законодатель внес изменения в порядок регистрации прав собственности на недвижимость.

По одному договору, если совладельцы принимают участие в сделке, заверять документы у нотариуса не обязательно.

Но, даже в тех ситуациях, когда закон не устанавливает требований удостоверить правомерность сделки нотариусом, стороны вправе это сделать по договоренности, чтобы иметь дополнительную гарантию правомерности заключенного соглашения.

Была ли эта статья полезной?

Статьи по теме

Оставить комментарий?