Вторичный рынок недвижимости разнообразен и полон подводных камней. Незнание богатой истории приглянувшейся квартиры может обернуться в итоге сорванной сделкой, длительным судебным разбирательством и потерей денег. Как купить квартиру с обременением без риска, где узнать о возможном ограничении, на каких условиях можно его отменить, что делать, если обременение убрать невозможно – на эти и подобные им вопросы покупатель должен знать ответы.

Что такое обременение квартиры

Это юридический термин, который означает, что владелец жилья не может продать его самостоятельно, без участия других лиц или организаций. Обычно продавец знает о данной ситуации и обязан уведомить об этом покупателя, который на основании полученной информации должен решить – готов он купить квартиру с обременением или будет искать более подходящий вариант. Плюсом такой сделки станет возможная скидка по отношению к рыночной цене. Минус – оформление договора купли-продажи квартиры в залоге может затянуться на неопределенное время.

Основные виды обременений

Есть несколько видов обременений, о существовании которых добросовестный покупатель должен постараться узнать до совершения сделки купли-продажи. Это можно сделать самостоятельно, подав запрос в ЕГРН, либо привлечь на помощь специалистов – юристов и риелторов. Если квартира в обременении, то процедура сделки заметно усложнится.

Ипотека

Этот вид залога встречается наиболее часто. На все время выплаты ипотечного кредита заемщик живет в квартире, но фактический владелец недвижимости – кредитная организация. Только после погашения ипотеки банк снимает залоговое ограничение, и человек становится полноправным хозяином жилого помещения. Но покупка квартиры с обременением по ипотеке при определенных условиях все-таки возможна.

1. Полное погашение кредита продавцом до установленного срока, снятие обременения банком и оформление сделки в обычном порядке.
2. Выплата ипотечного долга за счет средств покупателя с согласия банка и при его непосредственном участии. В данной ситуации кредитная организация выступает гарантом надежности сделки. Особенность такого договора купли-продажи кроется в передаче денег. Покупатель должен арендовать две банковские ячейки или открыть два аккредитованных счета. На один положить сумму, покрывающую долг по ипотеке для передачи банку, на другой – остаток средств от стоимости квартиры для продавца. Взаиморасчет проводится одновременно, что значит для квартиры с обременением освобождение от залога. Банк выдает соответствующую справку, и покупатель в Росреестре снимает с приобретенной недвижимости ограничение.

Внимание!

Продавец может закрыть ипотеку средствами покупателя, а затем отказаться от продажи квартиры. После долгого судебного разбирательства деньги удастся вернуть, но придется искать другое жилье.

Еще один вариант – покупка квартиры по ипотеке с обременением. Человек хочет купить квартиру, которая уже находится в залоге у банка, за счет средств ипотечного кредита. Здесь работает та же схема с двумя ячейками или счетами. Только на один счет покупатель вносит сумму, равную части кредита, которую выплатил продавец (без учета процентов), а на другой банк переводит сумму, обозначенную в договоре купли-продажи. После переоформления ипотеки на покупателя банк получает первоначальный взнос, а продавец – деньги за квартиру.

Внимание!

Перед заключением сделки покупателю следует тщательно проверить кредитную историю продавца. При наличии просроченных платежей штрафы и пени будет оплачивать уже новый владелец квартиры.

Практика подсказывает, что покупка квартиры с обременением происходит с дисконтом до 20 % от рыночной стоимости. В случае с ипотекой это преимущество сейчас практически нивелировалось, поскольку залоговых квартир на рынке недвижимости становится все больше. Плюсом будет участие в сделке банка, что гарантирует юридическую чистоту объекта договора.

Аренда

После оформления договора купли-продажи выясняется, что жилплощадь занята квартиросъемщиками, арендовавшими ее у продавца. Если это краткосрочный договор аренды, то информация о таком обременении в Росреестр не попадет. Покупатель жилья не сможет воспользоваться помещением до окончания срока действия соглашения, но получит право взимать арендную плату. Это имеет определенную выгоду в том случае, если приобретение недвижимости рассматривалось как вложение средств.

Рента

Многие покупатели не знают, что такое квартира с обременением в виде ренты. Если в выписке ЕГРН стоит отметка о заключении такого договора, то следует поинтересоваться, жив ли еще рентополучатель. Потому что при продаже жилья потребуется его согласие на переоформление договора ренты на нового собственника. И выселить человека, по отношению к которому покупатель должен будет продолжать выполнять обязательства рентодателя, невозможно до конца его жизни.

Договор безвозмездного пользования

Это еще один вид обременения, когда проживающий в квартире отказался от ее приватизации в пользу другого человека, но сохранил за собой право бессрочного пользования жилплощадью. Квартиру продать можно, но выселить жильца из нее нельзя до тех пор, пока он сам не выпишется, либо до конца его жизни.

Внимание!

В выписке Росреестра информации о таком договоре не будет.

Доверительное управление

В случае длительного отсутствия владелец жилья вправе заключить договор с другим человеком на право управления недвижимостью и проживание в ней, но без предоставления права собственности. При продаже такой квартиры обременение снимается только после окончания срока действия договора или в связи с уходом из жизни одной из сторон.

Опека

Если среди прописанных в продаваемой квартире числятся несовершеннолетние дети, следует задуматься, что значит эта квартира с обременением для покупателя. Служба опеки внимательно следит за соблюдением прав детей и не допустит продажи жилья без предоставления несовершеннолетним аналогичной жилплощади. То же самое касается квартиры, приобретенной на средства материнского капитала, в которой по закону всем членам семьи выделяется собственная доля. Обременение будет снято, если владелец предоставил разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Завещательный отказ

Право на пожизненное проживание в квартире человек может получить по завещанию ее владельца. При покупке такой недвижимости право это не теряется, выселить человека против его воли невозможно до конца указанного в завещании срока, обычно до конца жизни. Хорошо то, что подобная продажа квартиры с обременением встречается редко, так как отследить наличие наследного права сложно. Информация о нем попадает в Росреестр только по доброй воле собственника квартиры.

Наложенный арест

Если по решению суда на квартиру был наложен арест, то информация об этом обязательно попадет в ЕГРН. С таким обременением недвижимость нельзя продать, купить, подарить и т.д. Любая попытка совершить какое-либо действие с квартирой без ведома судебных органов будет воспринята как нарушение закона.

Аварийные дома и памятники архитектуры

Сделка купли-продажи аварийного фонда запрещена по закону. Его владельцы получат новое жилье у государства, как только подойдет их очередь на расселение. О том, что это квартира с обременением, можно узнать из выписки Росреестра. Если же недвижимость занесена в список исторического наследия и признана памятником архитектуры, то разрешение на ее продажу необходимо получить у соответствующих органов.

Покупка квартиры с обременением возможна, но все зависит от добросовестности продавца. Цена ниже рыночной привлекает покупателей, но они должны получить полную информацию о наличии тех или иных ограничений. Солидный дисконт не должен перевешивать сомнения в законности сделки купли-продажи.

Кто рискует больше при покупке квартиры с обременением

Если покупатель, понимая, что значит квартира с обременением, все равно согласен рискнуть, он должен хорошо представлять себе последствия такого шага.

Вид обременения	Риски покупателя
Ипотека	Продавец гасит полученным авансом ипотеку и отказывается от продажи квартиры
Рента	Можно попасть на мошенников с подложными документами без договора ренты. Жильца после покупки квартиры выселить невозможно
Аренда	Договор о найме сроком менее года не регистрируется в Росреестре. Выселить арендаторов можно будет только после его окончания
Арест	Квартира под арестом запрещена к продаже. Если сделка заключена по подложным документам, то деньги вернут только через суд
Завещательный отказ Договор безвозмездного пользования Доверительное управление	В Росреестре нет таких данных, поэтому есть шанс вместе с квартирой приобрести пожизненного жильца
Опека Материнский капитал Несовершеннолетние жильцы	Если сделка прошла без ведома органов опеки, то при выяснении нарушения прав ребенка она будет признана недействительной

Не всегда удается вернуть потраченные на покупку средства, к тому же это сопряжено с длительным разбирательством в суде.

Внимание!

Заметно сниженная стоимость жилья должна послужить предупреждением, что предстоит покупка квартиры с обременением и рисками для покупателя.

При заключении договора купли-продажи покупатель рискует своими деньгами и возможностью остаться без нового жилья. Но и продавец, из-за непонимания ситуации или намеренного введения в заблуждение, может оказаться в рискованном положении.

Вид обременения	Риски продавца
Аренда	При продаже квартиры придется досрочно расторгать договор найма и выплачивать неустойку
Квартира с несовершеннолетними	Прежде чем будет продана такая квартира с обременением, надо найти для детей другое место для проживания с подобными условиями
Рента Арест	Продажа квартир с таким обременением возможна только по подложным документам, что грозит продавцу уголовным наказанием
Завещательный отказ	Если покупатель узнал о наличии данного обременения после заключения сделки, то он имеет право подать на продавца в суд и взыскать с него свои убытки

Продавец должен сообщить покупателю до оформления договора купли-продажи, какое именно обременение квартиры существует, на каких условиях его можно снять и т.д. Иначе суд может посчитать сделку мошеннической и аннулирует ее.

Как проверить наличие обременений на квартиру

Основные виды ограничений легко можно выяснить, взяв выписку ЕГРН. Из этого документа будет ясно, находится жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли договор ренты, кто собственник квартиры и есть ли среди прописанных несовершеннолетние.

По домовой книге можно понять, остались ли на момент продажи зарегистрированные жильцы, сколько их. Из договора о приватизации будет получена информация о тех, кто отказался участвовать в этой процедуре. В Пенсионном фонде есть данные о том, был ли использован для приобретения квартиры материнский капитал.

В местной администрации сообщат, состоит ли данная недвижимость в списке аварийных домов. А в управлении по охране культурного наследия подскажут, не относится ли жилье к памятникам архитектуры. В остальных случаях приходится рассчитывать на добросовестность продавца, так как купить квартиру с обременением на вторичном рынке может каждый.

Как минимизировать риски

На рынке недвижимости стоимость жилья – один из основных критериев поиска подходящего варианта. И довольно часто квартиры с какими-либо ограничениями предлагаются с хорошей скидкой. Желание сэкономить на покупке порой приводит к длительным разборкам в суде, непредвиденным убыткам, а порой и к потере новой жилплощади.

О том, как купить квартиру с обременением без риска, хорошо знают специалисты по недвижимости. Поэтому правильное решение – обратиться в агентство и заключить договор с профессиональным риелтором. Он поможет избежать негативных последствий.

Рекомендуем к чтению:

Как правильно купить квартиру? Как оформить покупку квартиры?

Как проверить квартиру перед покупкой? Юридическая проверка недвижимости

Как снять квартиру с дальнейшим выкупом? Аренда с правом выкупа

Как оформить в собственность квартиру в новостройке?