Существенная поддержка семьям с детьми со стороны государства выражена в выделении бюджетных средств уже при рождении первого малыша.

Заметим, что мама не получает наличными крупную сумму, а лишь сертификат, распоряжаться которым может по целевому назначению с разрешения Пенсионного фонда.

Проблемы жилья остаются актуальными для многих россиян.

Подавляющее большинство владельцев сертификата с привлечением этих денег покупают квартиры, дома, что не запрещено законом, но накладывает ряд обязательств.

Учитывая все особенности, расскажем, как продать квартиру с материнским капиталом, поскольку при различных обстоятельствах может понадобиться сменить место жительства.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Чтобы разобраться, насколько законна продажа квартиры, если для ее приобретения были потрачены деньги материнского капитала, обратимся к основополагающим правовым документам.

Программа господдержки в виде выделения бюджетных средств при рождении (усыновлении) второго ребенка начала действовать с 01.01.2007 года с принятием ФЗ № 256 (далее – Закона).

Уже с 2020 года, родители могут рассчитывать на семейный капитал при появлении первенца.

Согласно условиям п. 2 ст.7 Закона, семьи, получившие сертификат, вправе частично или полностью направить деньги на улучшение жилищных условий:

• не ранее, чем малышу исполнится 3 года;
• предварительно получив разрешение органов опеки и попечительства.

Исключением являются ситуации, когда, руководствуясь нормами п. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256, обратиться с заявлением о распоряжении семейным капиталом можно практически сразу после получения права на дополнительную господдержку, если деньги нужны для:

• внесения первичного взноса по ипотечному займу;
• погашения долга или уплату ежемесячных процентов по ранее взятому кредиту на приобретение или строительство жилья.

Несмотря на общепринятое название помощи от государства материнским капиталом, дополнительная поддержка рассчитана именно на семью.

Разрешение Пенсионного фонда на использование бюджетных средств на улучшение жилищных условий может быть получено лишь при условии обязательного оформления квартиры, построенного дома в общую собственность:

• обоих супругов, состоящих в зарегистрированном браке;
• детей, даже рожденных раньше или позже, чем получено право на маткапитал.

Примечание

Законом не установлено конкретных требований, какая именно часть квартиры, приобретенной с вложением материнского капитала, должна быть выделена каждому члену семьи. Размер долей супруги определяют по достигнутому соглашению.

Например, это могут быть:

• равные части на всех членов семьи, независимо от того какой процент от общей стоимости составила сумма бюджетных средств;
• выделенные детям доли, из расчета какая часть жилплощади оплачена материнским капиталом.

Никаких запретов продать квартиру с материнским капиталом, с правовой точки зрения нет.

При этом сделка может быть осуществлена с учетом прав и интересов несовершеннолетних детей.

В любом случае продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, допустима лишь после получения официального разрешения органов опеки, независимо от того, являются ли родители кровными или усыновителями.

Заметим, что руководствуясь нормами п. 2 ст. 37 ГК РФ, законные представители ребенка не имеют право совершать сделки с имуществом несовершеннолетних, в результате которых они лишаться полностью жилья или условия будут ухудшены.

Это значит, что продавая квартиру, где у ребенка определена долевая часть, ему должна быть предоставлена не меньшая в собственность жилплощадь.

Примечание

Если исходить от ценовой политики рынка недвижимости, как правило, доли детей, рассчитываемые в процентном соотношении вложения маткапитала в покрытие расходов на покупку жилья, во многом зависят от региона.

Например, в Москве это может быть лишь 1/40 часть квартиры, а в небольших населенных пунктах средств господдержки хватит оплатить половину стоимости домика.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Сделки с жильем, приобретенным с использованием бюджетных средств, выделяемых в качестве дополнительной помощи семьям с детьми, осложнены тем, что закон обязывает оформить право собственности соответствующей доли непосредственно на несовершеннолетних.

На практике оптимальным вариантом можно считать покупку квартиры (дома) за наличный расчет:

• исключительно за деньги материнского капитала;
• оплачивая недвижимость по договорной цене из собственных сбережений с добавлением недостающей суммы деньгами господдержки.

В таком случае в условиях договора обязательно:

• указывается использование маткапитала;
• уточняется размер долевой собственности детей.

Приобретая жилье в ипотеку, когда маткапитал может пойти на первоначальный взнос или ежемесячные выплаты в счет погашения долга, уплату процентов банку за пользование займом, с выделением детям долевой части не все так просто.

Поскольку недвижимость остается в залоге кредитной организации, за банком остается право на продажу квартиры с торгов, если заемщик не выполняет свои обязательства, чтобы возместить финансовые потери.

Оформить заем с первичным взносом из средств маткапитала можно, лишь по разрешению Пенсионного фонда использовать полностью или частично сертификат.

Банку невыгодно чтобы даже долевыми собственниками ипотечного жилья были несовершеннолетние дети, так как в таком случае продажа залогового имущества будет практически невозможна.

Компромиссом в таких ситуациях является предоставление нотариально заверенного обязательства о выделении детям долей в течение полугода после закрытия кредита.

Пока недвижимость находится в залоге банка, к проблемам продать квартиру, приобретенную за счет привлечения материнского капитала, добавляется получение согласия на совершение сделки от кредитной организации.

В жизни бывают разные обстоятельства, когда принимается решение о продаже квартиры, купленной за материнский капитал, например:

• при переводе на работу в другой регион мужа или жены;
• в семье появились еще дети, хочется улучшить жилищные условия;
• нет возможности из-за финансовых затруднений погасить ипотечный долг или срочно нужны деньги на дорогостоящее лечение ребенка.

Выход как это сделать законно есть всегда.

С чего начать продажу квартиры

Запретов или ограничений на отчуждение жилой недвижимости, приобретенной за счет материнского сертификата, прямо не установлено ни в гражданском законодательстве, ни нормами ФЗ № 256.

С целью обеспечения охраны прав несовершеннолетнего ребенка, перед тем как продать квартиру, купленную за материнский капитал, первым делом необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства.

Для этого родители с письменным заявлением обращаются в уполномоченные органы.

Желательно обосновать причины возникшей необходимости в продаже жилья, приложив:

• документы, удостоверяющие личности владельцев квартиры – паспортов, в том числе детей старше 14 лет и свидетельства о рождении (если паспорта нет);
• свидетельства о заключении или расторжении брака;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недвижимость;
• кадастровый и технический паспорт жилого помещения (при наличии) или расширенную выписку из Единого реестра;
• согласие ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет.

Поскольку единого регламента принятия решений и требований к пакету предъявленных документов заинтересованными в продаже квартиры с материнским капиталом лицами нет, с учетом конкретных обстоятельств, дополнительно могут быть затребованы:

• предварительный договор на покупку нового жилья;
• разрешение банка на продажу квартиры, находящейся в залоге по ипотечному кредиту;
• справки об оценочной стоимости доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
• если родители хотят улучшить жилищные условия – документы на приобретаемый дом или квартиру.

 Полезно знать

Оптимальный вариант решить положительно вопрос одобрения продажи квартиры, часть которой принадлежит детям – одновременно купить новое жилье, выделив им доли, не меньше чем раньше.

Если, например, деньги нужны на лечение, родители, должны обеспечить нормальные условия проживания ребенка. Помимо того, эквивалентную стоимости его долевой части сумму, они обязаны перевести на специально открытый расчетный счет.

На рассмотрение обращения по существу уходит не более 15 дней (п. 3 ст. 21 ФЗ № 48).

Однако срок действия разрешения от органов опеки действует всего 3 месяца с момента его выдачи.

Причем после официального согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних их законные представители обязаны в течение месяца представить:

• новый договор на покупку жилья;
• или справку об открытии расчетного счета на имя ребенка и перечислении средств за их долю в проданной квартире.

Даже если органы опеки откажут в продаже квартиры, они должны обосновать принятое решение.

Поэтому, если учесть все замечания, ничто не мешает обратиться за разрешением повторно.

Как продать квартиру с материнским капиталом, находящуюся в залоге по ипотечному кредиту

Практика показывает, что средств сертификата не хватает на покупку жилья, поэтому молодые родители чаще всего пользуются правом направления бюджетных средств:

• на первый взнос по ипотечному кредиту;
• на погашение долгов банку за ранее взятый целевой заем.

Конкретных сроков, через какой период времени можно продать квартиру, закон не устанавливает, так же, как и не запрещено по согласованию с кредитной организацией совершать сделки с недвижимостью, находящейся в залоге.

Возникают вопросы, касающиеся условий продажи квартиры с материнским капиталом.

Фактически, дав письменное обязательство выделить детям доли после снятия обременений, родители до тех пор, пока не выплачена ипотека, сделать этого не могут.

Лучше всего найти покупателя, который согласится внести предоплату в сумме, достаточной для досрочного закрытия долга по кредиту.

Рекомендуем подписать предварительный договор, оговорив условия и сумму аванса или задатка.

Для сведения

После снятия обременений выделить детям доли можно по добровольно заключенному соглашению родителей (если они находятся в браке).

Если продажа квартиры, например, связана с разводом, соглашение о размере причитающейся части ребенку заверяют у нотариуса.

Далее, получив разрешение органов опеки, остается заключить юридически чистую сделку, провести окончательный расчет с покупателем.

Второй вариант – получить разрешение банка на заключение нового договора купли-продажи и перевести долговые обязанности продавца на нового владельца квартиры.

Советуем предварительно вернуть средства, полученные по сертификату Пенсионному фонду.

В таком случае будет считаться, что материнский капитал не использовался при покупке жилья, то есть доли детям выделять не обязательно, но продажа квартиры, где зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние, непременно должна быть согласована с органами опеки.

Иначе, если будут ущемлены интересы детей, остается риск признания сделки недействительной даже спустя годы, то есть после того как им исполнится 18 лет, они смогут подать в течение 3 лет иск в суд.

Как перед покупкой квартиры узнать использовали ли бывшие владельцы маткапитал?

Перед совершением сделки с недвижимостью, потенциальный покупатель должен по максимуму проверить полномочия продавца распоряжаться имуществом, отсутствие обременений и ограничений.

Если понравившаяся квартира ранее была приобретена с вложением средств материнского капитала, и собственник не выполнил обязательств выделить доли детям, нет никаких гарантий, что продажу не оспорят:

• органы опеки или прокуратуры, которые могут проконтролировать нарушение условий распоряжения бюджетными деньгами;
• сам ребенок по достижению совершеннолетия.

По решению суда в таком случае квартиру придется вернуть прежнему владельцу, но вот непосредственно возмещения материальных убытков как показывает практика, приходится ждать долго.

Кроме того, что деньги, обычно растрачены и получать компенсацию будете по частям, принимая во внимание инфляцию, некогда существенная сумма потеряет покупную способность.

Поэтому нужно выяснить – была ли возможность у продавца приобрести ранее квартиру с материнским капиталом.

Для этого достаточно узнать есть ли у него дети.

Право на дополнительную помощь государства в виде семейного капитала могло возникнуть при рождении:

• второго и последующего ребенка после 01.01.2007 года;
• первенца, начиная с 01.01.2020 года.

Если гипотетически деньги сертификата могли быть направлены на улучшение жилищных условий, следует поинтересоваться договором на приобретение квартиры, где в условиях будет указано использование маткапитала.

Важно помнить, что если недвижимость была куплена в кредит, также могли быть использованы бюджетные средства. Причем в договоре о погашении долга по ипотеке материнским капиталом не будет упомянуто. Поэтому не помешает попросить справку о потраченных средствах сертификата из Пенсионного фонда.

Чтобы снизить риски признания сделки недействительной, лучше всего:

• доверить поиск квартиры агентствам недвижимости с хорошей репутацией;
• заключить договор через нотариуса, который проверит все документы.

Заметим, что в том случае, если квартира на момент продажи принадлежит официально на правах долевой собственности всем членам семьи – это видно из выписки ЕГРН.

Получив согласие всех собственников и органов опеки, если в их числе есть несовершеннолетние дети, можете не бояться потерять жилье в будущем.

 Вместо послесловия

Семьи, получившие государственную помощь при рождении детей, могут не беспокоиться о том, как продать квартиру с материнским капиталом, если решили использовать деньги на улучшение жилищных условий.

Когда при совершении сделки недвижимость не остается в залоге по кредиту, без проблем сразу в договоре нужно определиться с долевой частью детей.

При продаже такой квартиры достаточно иметь весомые причины, чтобы убедить органы опеки дать согласие на отчуждение имущества несовершеннолетних:

• обеспечив им не хуже условия проживания;
• или компенсируя их доли в денежном выражении.

Даже при взятии займа в банке, если в силу различных обстоятельств понадобиться продать квартиру с маткапиталом, это вполне реально.

Рекомендуем к чтению:

Как продать квартиру в ипотеке? Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Ипотека с материнским капиталом. Ипотека под мат капитал

Покупка квартиры с материнским капиталом, пошаговая инструкция

Ипотека при разводе. Как ипотека делится при разводе?

Как выделить доли детям по материнскому капиталу?