Как оформить куплю продажу квартиры? Приобретение или продажа жилья является ответственным шагом.

В зоне риска попасть в мошенническую схему могут оказаться как собственники квартир, выставленных на продажу, так и люди, желающие стать полноправным хозяином своего жилища.

Существует огромное количество агентств по недвижимости, оказывающих помощь в продаже или подбору вариантов подходящего жилья для клиентов.

Стоимость услуг риэлторов устанавливается в процентном соотношении от цены квартиры или в твердой сумме.

Пошаговая инструкция как проходит сделка купли продажи квартиры поможет обойтись без посредников, оформить самостоятельно договор.

С кем заключается сделка по покупке квартиры

На рынке недвижимости по юридическому статусу выделяют:

• первичное жилье – приобретаемое от застройщика по договору долевого строительства еще до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо в готовом виде в новостройке, если на него не устанавливалось право собственности;
• вторичное жилье – квартиры, которые уже находились в собственности, независимо от того, жили в них фактически люди или нет.

Оформление купли продажи квартиры предполагает подписание договора по передаче имущественных прав распоряжаться жилым помещением между физическими лицами.

Как правило, с застройщиком, выступающим юридическим лицом, выгоднее заключать договор долевого участия в строительстве на начальных стадиях строительных работ.

Несмотря на тот факт, что можно значительно сэкономить на покупке нового жилья, вселения в свою квартиру придется ждать довольно продолжительный период.

Поэтому, если хотите как можно быстрее съехать от родственников или улучшить жилищные условия, например, при пополнении семьи, оптимальный вариант решения жилищных проблем – покупка жилья на вторичном рынке.

Алгоритм действий

Оформление сделки купли продажи квартиры является результатом достигнутой договоренности между двумя сторонами, имеющими противоположные цели:

• собственнику жилья желательно как можно быстрее по выгодной цене продать свое имущество, гарантированно получить деньги;
• покупатель заинтересован, чтобы в последующем не возникло проблем с наследниками, не выписанными лицами из приобретенного жилья, не столкнуться с прочими нарушениями закона, которые могут привести к признанию договора не действительным.

Совсем не обязательно платить посредникам значительные суммы, зная как оформить сделку купли продажи квартиры.

Примечание

Нет никаких гарантий, что при участии агентов по недвижимости, заключая договор на покупку или продажу квартиры, вы будете застрахованы от всех рисков. Никакой ответственности за последствия сделки риэлторы не несут.

В лучшем случае пострадавшие смогут добиться возврата комиссионных, полученных агентством.

Организовать процесс поиска покупателя или продавца, собрать все необходимые документы, провести самостоятельно сделку, практически может любой человек самостоятельно.

Выделим какие основные этапы придется пройти, продавая или покупая недвижимость.

Инструкция для покупателя как оформить куплю продажу квартиры

1. Поиск квартиры по объявлениям на сайтах, в средствах массовой печати, через знакомых.
2. Выезд по предварительной договоренности с собственником заинтересовавшей квартиры о дне и времени для осмотра жилого помещения на месте. Лучше посмотреть несколько вариантов для сравнения состояния жилья, инфраструктуры района.

Выяснение при встрече непосредственно с собственником или его доверенным лицом сведений, которые помогут оценить потенциальные риски (можно попросить документы, перечисленные далее в п.4):

• кто и сколько человек имеют право собственности на выбранную квартиру;
• каким образом квартира досталась ее владельцу (была подарена, куплена, перешла по наследству или договору пожизненного содержания после смерти хозяев) и зарегистрировано ли право собственности;
• сколько человек зарегистрированы по постоянному месту проживания в данной квартире, имеют право пользования;
• есть ли несовершеннолетние дети, прописанные или имеющие право полной (долевой) собственности на жилплощадь – это пригодится для отслеживания соблюдения их прав в результате сделки;
• нет ли жилищных споров по вопросу прав собственности и вселения в квартиру;
• состоит ли собственник жилья в браке и согласна ли вторая половина на продажу недвижимости;
• как долго продавец является собственником данной квартиры, принимая во внимание, что чем больше этот срок, тем меньше риска оспаривания сделки;
• кто будет принимать участи в оформлении договора – непосредственно собственник или его доверенное лицо;
• проводились ли в квартире перепланировки, переустройства и наличие документов, подтверждающих получение разрешения, согласование с уполномоченными органами власти;
• нет ли скрытых технических дефектов (трещин на стенах от усадки дома, заплесневелости в угловых комнатах и так далее);
• кто живет по соседству, чтобы не стало сюрпризом, когда рядом окажется, например, семья алкоголиков или лица, несущие в свой дом весь хлам, и как результат – нарушение покоя, антисанитария, распространение тараканов, прочих насекомых, вредителей,
• до того, как оформить договор купли продажи квартиры, если все нравится в одном из предлагаемых вариантов, вносят предоплату.

Это нужно для того, чтобы собственник убрал выставленные объявления, никому больше не предлагал квартиру.

Для сведения!

Различают предоплату в виде задатка или аванса. Здесь есть принципиальная разница.

В случае договоренности о задатке – если продавец откажется от завершения сделки, он должен вернуть внесенные деньги в двойном размере потенциальному покупателю.

Поэтому в интересах покупателя настаивать именно на предоплате в виде задатка.

Продавцы (в том числе и риэлторы, занимающиеся поиском клиентов) предпочитают договариваться об авансе, который по большому счету их мало чему обязывает. В таких ситуациях в любой момент продавец может отказаться от сделки, например, если кто-то предложит выше цену, вернув лишь сумму предоплаты.

В то же время, если покупатель передумает продолжить оформление договора купли продажи квартиры, в качестве штрафных санкций деньги продавец себе.

Задумываясь о том, как оформить куплю продажу квартиры, нужно проверить базовый пакет документов, чтобы получить основные сведения о правообладателях покупаемой недвижимости, а некоторые нужны будут для регистрации сделки в Росреестре:

• технический паспорт из БТИ поможет убедиться, нет ли не узаконенной перепланировки жилого помещения, поскольку в противном случае можно столкнуться с проблемами приведения квартиры в первоначальный вид, дополнительными затратами на узаконивание изменений;
• выписка из ЕГРН, из которой видно – кто является собственником данной квартиры на текущую дату, нет ли обременений в виде ареста, залога, ренты жилого помещения;
• поскольку сделка купли продажи квартиры допустима, если недвижимость принадлежит продавцу, необходим правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, обмена или дарения, завещание и так далее;
• для получения информации о лицах, имеющих право пользования жильем, достаточно выписки из домовой книги или единого жилищного документа (ЕЖД);
• сверить данные паспорта, удостоверяющего личность продавца со сведениями о собственнике, указанными в документе на квартиру;
• если от имени владельца жилья выступает уполномоченный представитель, необходимо наличие официально оформленной, заверенной нотариусом доверенности.

Примечание

В каждой конкретной ситуации список проверяемых документов может быть дополнен.

• Если после анализа документов, явных угроз не обнаружено или после оценки рисков, покупатель их принимает, готовятся к передаче денег за приобретаемое жилье.

Как правило, расчет по сделке покупки квартиры на вторичном рынке предпочитают осуществлять наличными.

Безопасный и самый распространенный способ оплаты – через банковскую ячейку.

Продавец сможет получить деньги при соблюдении условий дополнительного соглашения к договору, заключенного между арендующим ячейку покупателем и банком, при участии собственника квартиры.

Обычно главным условием доступа к деньгам является зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи (ДКП), что подтверждает переход права собственности покупателю.

Для сведения

В интересах покупателя можно дополнить требования для получения наличных, например, предоставлением выписки из домовой книги, если в квартире оставались прописанные члены семьи бывшего владельца.

• Ключевой момент совершения сделки – составление письменного договора купли-продажи квартиры.

Воспользовавшись услугами профессиональных юристов, можно заранее:

• получить консультацию как составить договор купли продажи квартиры;
• подготовить проект ДКП.

О того, насколько правильно будут сформулированы условия заключаемого соглашения, во многом зависит безопасность сделки.

• Заключением документального оформления покупки недвижимости станет внесение в единую базу Росреестра сведений о новом собственнике.

Примечание

Покупая квартиру в Москве, следует учесть, что подать документы на регистрацию купленной квартиры, начиная с 2014 года можно только через МФЦ, где должны присутствовать прежний и новый владелец недвижимости.

Покупатель заполняет заявление на регистрацию права собственности на квартиру, продавец – на переход прав собственности по ДКП. После оплаты госпошлины пакет документов передают на перерегистрацию.

Записаться на прием можно в онлайн режиме.

• После передачи с юридической точки зрения прав на квартиру, последним шагом остается получить к ней доступ фактически.

В договоре на продажу квартиры оговаривают сроки ее освобождения прежними жильцами.

В указанный день оппоненты сделки встречаются в самой квартире, являющейся объектом продажи.

Покупатель проверяет общее состояние помещения, сантехники, окон, дверей и так далее (например, встроенной бытовой техники, если это предусмотрено договором).

Акт пишут произвольно разборчивым почерком от руки или распечатывают средствами оргтехники в двух экземплярах.

В конце ставит подпись каждая из сторон.

Новому владельцу жилья передаются ключи от квартиры и квитанции об уплате коммунальных платежей.

Несмотря на то, что отсутствие задолженности проверяется на начальной стадии оформления сделки, за прошедшее время оплатить услуги должен продавец.

Один документ остается у продавца, второй забирает покупатель.

Для сведения

До того, как будет подписан передаточный акт, за состояние квартиры отвечает продавец (например, если прорвет трубу и будут затоплены соседи с нижнего этажа).

Покупателю не стоит торопиться с подписанием акта приема-передачи и провести эту процедуру на завершающей стадии приобретения жилья.

Далее новому владельцу нужно переоформить лицевые счета для перечислений средств за водоснабжение, центральное отопление, и прочие услуги.

Как правильно составить договор купли продажи квартиры

Составить текст договора можно самостоятельно, воспользовавшись типовой формой, указав:

• наименование документа, дату и место его подписания;
• паспортные данные сторон, заключающих сделку;
• полную информацию о продаваемой недвижимости;
• в чем конкретно заключается суть договора – то есть что квартира , расположенная по такому-то адресу продается полностью или частично;
• согласованную цену недвижимости;
• имеют ли право трети лица на пользование жилым помещением.

Обязательно нужно добавить пункты, отражающие интересы покупателя и продавца, например – существующие обременения, каким образом будет произведен денежный расчет.

Где оформить договор купли продажи квартиры, по закону стороны вправе решать сами. Желательно, чтобы это было спокойное место, где никто не будет отвлекать.

Лишний раз себя обезопасить от возможных проблем, обратившись за помощью нотариуса или сэкономить на оплате услуг, стороны решают сами.

Нотариус контролирует, чтобы условия ДКП не нарушали права сторон, оговаривали их обязанности, что в дальнейшем позволит избежать ряда проблем.

К преимуществам оформления сделки с участием нотариуса относят:

• возможность получения консультации как правильно оформить договор купли продажи квартиры;
• удостоверение дееспособности участников сделки, добровольность принятия решения о продаже квартиры;
• снижение рисков признания договора не действительным.

Исключения

Согласно действующему законодательству ряд сделок по продаже квартиры обязаны заключать только нотариально.

Сюда относят:

• продажу долевой части имущества посторонним лицам (п.1, ст.42, ФЗ № 218);
• ситуации, когда продается жилье, принадлежащее несовершеннолетним или недееспособным лицам, соблюдение прав которых контролируют органы опеки (п.2, ст.54, ФЗ № 218);
• заключение договора ренты на условиях пожизненного содержания собственника (ст. 584 ГК РФ).

Вместо послесловия

Зная основные правила, как проходит сделка купли продажи квартиры, вполне можно обойтись без посредников.

Необходимые документы не составит труда получить лично, через МФЦ.

Записаться на прием или заказать услугу доступно в онлайн режиме.

Рекомендуем к чтению:

Как оформить куплю продажу квартиры? Сделка при покупке или продаже

Недействительные сделки. Признание недействительной сделки

Купля продажа дома? Как оформить куплю продажу дома?

Купля продажа земельного участка

Как оформить куплю-продажу гаража самостоятельно?