Можно ли продать подаренную квартиру?

Можно ли продать подаренную квартиру

Владелец имущества может делать с ним что хочет, если это не причиняет вреда обществу и другим людям.

Довольно распространена процедура оформления дарственной.

При жизни человек добровольно передает бесплатно свою недвижимость родственникам, близким друзьям, знакомым.

Возникают вопросы о том, можно ли продать подаренную квартиру, если она как таковая не нужна и одариваемому предпочтительнее получить за нее деньги.

Сразу отметим, что да, продажа квартиры по дарственной не запрещена законом.

Остановимся подробнее на некоторых нюансах, которые полезно знать, в том числе относительно временных ограничений – через сколько можно продать квартиру после дарения.

Можно ли продать подаренную квартиру

Правоотношения, возникающие между дарителем и одаряемым при оформлении дарственной, как одной из разновидностей сделки, регулируются положениями главы 32 ГК РФ.

Примечание

Дарственную допускается составлять без нотариуса, за исключением условий совершения сделок, оговоренных законом.

Например, когда передаваемое в дар имущество принадлежит:

договор дарения
  • несовершеннолетним детям;
  • лицам, признанным недееспособными по состоянию здоровья;
  • на правах долевой собственности нескольким владельцам.

Особенность получения права на подаренную недвижимость заключается в отсутствии встречных обязательств, которые должен выполнить человек, чтобы иметь возможность распоряжаться имуществом.

Чтобы договор дарения не был признан недействительным, он должен быть заключен в надлежащей форме.

Поскольку мы разбираемся можно ли по дарственной продать квартиру, хотим обратить внимание, что для юридической значимости сделки составляется в письменном виде документ, где конкретно указывается:

  • предмет дарения;
  • лицо, которому передается имущество.

Для сведения

Если речь идет о дарственной на недвижимость, юридическую силу документ принимает после того, как переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре (ст. 574 ГК РФ).

Закон не ограничивает право распоряжаться жилым помещением в зависимости от того:

  • построен ли дом на выделенном или купленном земельном участке;
  • куплена ли квартира на первичном или вторичном рынке недвижимости;
  • приватизировано ли муниципальное жилье;
  • обменена ли жилплощадь на квартиру большей или меньшей квадратуры;
  • получена ли недвижимость в дар или по завещанию.

Когда по условиям договора можно продать подаренную квартиру

Составляя дарственную, владелец может поставить определенные условия, только если они не предполагают:

  • предоставление услуги в обмен на получаемое имущество;
  • возмещение стоимости жилья в денежном или другом выражении;
  • переход права собственности после его смерти.

Иначе договор признают ничтожным.

Как показывает практика, даритель иногда оговаривает в договоре:

  • пожизненное проживание по данному адресу после переоформления недвижимости на одариваемого;
  • передачу имущества в совместную собственность супругов, что наложит на них обязательства получения согласия второй половины для осуществления каких-либо сделок.

Бывший владелец не имеет полномочий ограничить возможность распоряжаться перешедшим в собственность объектом недвижимости. Поэтому запрет на отчуждение подаренного имущества определенный промежуток времени, не имеет законной силы.

При продаже квартиры, полученной по договору дарения, бывшего собственника, если он остался в ней зарегистрированным, могут выселить по суду.

Следует учесть, если после подписания договора вы не прошли перерегистрацию прав, даритель имеет законное право (ст. 577 ГК РФ) отказаться от исполнения обещания, если:

  • изменилось семейное положение, ему больше негде жить;
  • ухудшилось состояние здоровья, отчуждение имущества приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Руководствуясь положениями ст. 578 ГК РФ, у бывшего собственника есть шанс добиться расторжения договора, если:

  • человек, получивший по дарственной имущество, покушался лично на жизнь дарителя или членов его семьи, умышленно причинил телесные повреждения;
  • при ненадлежащем содержании квартиры есть угроза приведения ее в состояние, непригодное для проживания;
  • договорными условиями предусмотрено, что имущество будет возвращено дарителю, если он переживет человека, которому оно перешло в собственность.

Как продать подаренную квартиру

сдать в аренду
В публикации использованы изображения из открытых источников

Получив в дар недвижимое имущество, счастливый владелец может пользоваться домом, квартирой, земельным наделом по прямому назначению или распорядиться по своему усмотрению, на пример:

  • сдать в аренду, чтобы окупались затраты на содержание, оплату коммунальных услуг;
  • обменять на более выгодные для себя предложения;
  • продать, если, скажем, ему это вовсе не нужно.

Перед тем как продать дарственную квартиру, заключить другие виды соглашений о передаче прав собственности (или пользования), необходимо получить выписку из ЕГРН, подтверждающую:

  • полномочия распоряжаться имуществом;
  • отсутствие обременений и ограничений.

Подать документы на перерегистрацию прав можно:

  • самостоятельно человеку, получившему в дар имущество (или дарителю), если договор нотариально заверен;
  • одновременно с бывшим собственником, если дарственная оформлена в простом письменном виде.

Услуга платная, размер госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей.

В процессе поиска покупателя самостоятельно или через агентство недвижимости, следует позаботиться о пакете документов, которые могут понадобиться для подтверждения юридической чистоты предстоящей сделки.

Базовые требования к продавцу включают предоставление на обозрение лицам, заинтересовавшимся предложением:

  • паспорта или иного удостоверения личности;
  • выписки из ЕГРН о праве собственности на квартиру;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • техпаспорта, чтобы убедиться в том, что в жилом помещении нет не узаконенной перепланировки;
  • разрешение органов опеки, если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети или дарственная оформлена непосредственно на них;
  • разрешение опекунского совета понадобится и в том случае, когда собственниками являются недееспособные (или ограниченные в дееспособности) лица и от их имени переговоры ведут законные представители.
техпаспорт
В публикации использованы изображения из открытых источников

С учетом разных обстоятельств этот список может быть расширен.

Согласовав с покупателем условия купли-продажи подаренной квартиры, переходят к оформлению письменного договора.

Нигде в законе нет обязательных требований подписания предварительного договора купли-продажи.

Но, он может потребоваться, если:

  • у покупателя не хватает личных сбережений для приобретения жилья и ему нужно взять в банке целевой кредит;
  • для осуществления сделки продавцу необходимо время, чтобы привести в порядок документы, выписать жильцов, погасить долги по коммунальным услугам, решить прочие организационные вопросы.

В зависимости от обстоятельств, документ составляют в простой письменной форме или заверяют нотариусом.

Обязательно должны быть указаны:

  • паспортные данные сторон, заключающих сделку;
  • предмет договоренности с описанием адреса местонахождения продаваемой подаренной квартиры, количества жилых комнат, квадратуры площади, прочих сведений, позволяющих идентифицировать объект;
  • стоимость жилья, сроки и условия оплаты;
  • права и обязанности оппонентов;
  • порядок решения спорных моментов и действий при форс-мажорных обстоятельствах;
  • дата подписания документа, контакты (номера телефонов, электронные и почтовые адреса, где проживают покупатель и продавец).

Примечание

Договор рекомендуем подписать минимум в 3-х экземплярах:

  • 2 из них – для каждой из сторон сделки;
  • 1 подлинник останется в Росреестре после того, как будет перерегистрировано право собственности после совершения сделки и выдана новая выписка из ЕГРН.

Полезно знать

Обычно столь дорогие подарки как квартира (дача, машина и так далее) делают близкие родственники конкретно сыну, дочери, внукам.

Если на момент получения в дар недвижимости, одаряемый состоит в браке, вторая половина не имеет никаких прав претендовать на выделение ей доли.

Подтверждение согласия жены (или мужа), не имеющего никакого отношения к дарственному имуществу, не нужно.

Встречаются исключения – по доброй воле одариваемого регистрируется совместное право собственности.

Если на вырученные от продажи подаренной квартиры в браке будет приобретено другое движимое или недвижимое имущество, оно при отсутствии брачного договора принадлежит поровну обоим супругам.

Для подстраховки от притязаний второй половины в случае развода, советуем при покупке в договоре указать, что имущество приобретается за счет средств от сделки с дарственной недвижимостью.

Через сколько времени можно продать квартиру после дарения

После подписания документов собственником, несмотря на то, что закон не делает никаких временных ограничений, говоря о том, можно ли продать сразу дарственную квартиру, этого сделать не получится.

На это есть объективные причины, поскольку при подаче документов на регистрацию перехода прав на недвижимость, внесение в учетную запись о собственнике соответствующих изменений, уйдет:

  • семь рабочих дней при обращении лично в органы Росреестра;
  • девять дней, если подать документы через МФЦ;
  • три рабочих дня в том случае, когда дарственная нотариально удостоверена;
  • как минимум день при обращении через личный кабинет официального сайта Росреестра в электронном виде (это возможно когда есть подтвержденная электронная подпись или воспользовавшись услугами нотариуса за дополнительную плату).
 официальный сайт Росреестра
В публикации использованы изображения из открытых источников

В то же время, если хотите избежать затрат по уплате налогов, обратите внимание на нормы налогового законодательства – когда можно выгоднее продать квартиру после дарения.

Во-первых, получив в дар имущество от близких родственников, зарегистрировав права на жилье, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, собственник освобождается от уплаты налога.

Это в том случае, если он будет сам проживать в квартире и не захочет ее продать как можно быстрее.

Во-вторых, как раз в вопросах налогообложения и кроются нюансы, связанные с тем, сколько времени прошло после оформления дарственной.

Владение собственностью, полученной в дар определенный период времени, позволит не платить налог с вырученной от продажи суммы дохода, если прошло:

  • как минимум 3 года (п.п. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) со дня оформления дарственной членами семьи;
  • согласно п. 4 ст.217.1 НК РФ, хотя бы 5 лет после сделки с посторонними лицами (друзьями, знакомыми, дальними родственниками).

Примечание

К близким родственникам и членам семьи, руководствуясь положениями СК РФ, относят:

  • супругов;
  • кровных и усыновленных детей;
  • дедушек и бабушек со стороны матери и отца;
  • родных и единокровных братьев и сестер (когда одна мать, но разные отцы или наоборот).

Если срочно нужны деньги, продажей можно заняться сразу после дарения.

Нужно лишь учесть, что продавая жилье раньше минимального предельного срока владения, придется заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Какие трудности могут возникнуть с продажей подаренной квартиры

Нет никаких препятствий продать, обменять, совершить прочие сделки с недвижимостью, если ее собственником является одинокий человек, в том числе, когда жилье подарено.

Любые затруднительные ситуации с учетом индивидуальных обстоятельств, вполне разрешимы, если придерживаться требований закона.

Рассмотрим самые распространенные случаи, вызывающие ряд вопросов по поводу продажи имущества, полученного в дар.

Даритель остался жить в квартире

Составляя дарственную, собственник не вправе запретить в будущем продать подаренное имущество.

Не нарушая законодательные нормы, он может сохранить за собой право пожизненного проживания.

Это не противоречит условиям сделки – одаряемый ничего не передает взамен этого дарителю.

По факту получается – возможности распоряжения имуществом ограничиваются, поскольку не каждый захочет покупать жилье с «подселением».

Практически через суд новый собственник может добиться выселения оставшегося прописанным бывшего владельца, но это уже моральная сторона вопроса.

Примечание

Задумываясь о передаче имущества родным и близким, часто пожилые люди, до конца не осознают, какие могут быть последствия.

Говорить о совести лиц, получивших в дар недвижимость, которые должны позаботиться о стариках, не приходится.

Перед оформлением документов следует хорошо взвесить все «за» и «против» различных вариантов, например – завещания или пожизненной ренты.

Жилье подарено несовершеннолетнему ребенку

Жилье подарено несовершеннолетнему ребенку
В публикации использованы изображения из открытых источников

В интересах детей могут продать подаренную недвижимость их законные представители – родители, усыновители, опекуны.

Чтобы получить разрешение органов опеки на совершение сделки, нужно привести аргументированные доводы выгоды в пользу ребенка.

После продажи подаренной квартиры дети должны быть обеспечены жильем не меньшей площади, чтобы не были ухудшены санитарные и прочие условия для жизни.

В ситуациях, когда у ребенка уже имеется другая жилплощадь, вырученные от продажи деньги переводят на расчетный счет, открытый на его имя и «замораживают» до наступления совершеннолетия.

Примечания

Аналогично продать недвижимость могут и опекуны, если она подарена подопечному, признанному в установленном порядке недееспособным (ограниченным в дееспособности).

Подарена лишь долевая часть жилого помещения

Получив дарственную на находящуюся в собственности дарителя часть жилплощади, ее можно продать совладельцам.

Чтобы в последующем не возникло проблем с оспариванием сделки, если другие собственники не согласны приобрести на предложенных условиях долевую часть, советуем заручиться:

  • их письменным отказом;
  • подтверждением отправления уведомления о предстоящей продаже (отсылают заказным письмом почтой).

Минимум через 30 дней со дня вручения адресату письменного извещения, если нет никакого ответа, продать свою долю можно абсолютно посторонним лицам.

Вместо послесловия

Полученная в дар недвижимость всегда приятное событие.

Но, если она фактически не нужна для личного пользования, например, находится в другом регионе, куда вы не собираетесь переезжать, возникают сомнения по поводу можно ли продать подаренную квартиру.

Ничего особенного в реализации прав собственности от того, каким образом вам досталось имущество, нет.

Самое главное, чтобы стать полноправным собственником, помните, что одного даже письменно оформленного договора дарения недостаточно.

Обязательно следует зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Срок, через который захотите продать дарственную квартиру, повлияет на то, нужно ли будет платить налог, или сможете сэкономить за счет освобождения от налогообложения дохода.

Рекомендуем к чтению:

Как правильно продать квартиру? Как происходит сделка?

Недействительные сделки. Признание недействительной сделки

Как проверить квартиру перед покупкой? Юридическая проверка недвижимости

Была ли эта статья полезной?

Статьи по теме

Оставить комментарий?

Вы должны быть вошедшими в систему для публикации комментарий.