Как продать квартиру?

Желание продать квартиру появляется по различным причинам: увеличение или уменьшение жилплощади, смена места жительства, раздел имущества и пр. Для взрослого грамотного человека разобраться в том, как продать квартиру, что для этого сделать, какие документы собрать – задача трудная, но выполнимая.

Пошаговая инструкция того, как самостоятельно продать квартиру без посредников, поможет составить правильный алгоритм действий и не наделать серьезных ошибок.

Продать квартиру самому или пригласить риэлтора

Далеко не все знают, как самостоятельно продать квартиру, поэтому уверены, что без совета специалиста тут не обойтись. Человек, обладающий большим опытом в подобной работе, справится с задачей быстро, особенно если продаваемая жилплощадь участвует в многоходовой комбинации на вторичном рынке. Но представители этой профессии не всегда отличаются порядочностью, поэтому, если нет желания узнать, как происходит продажа квартиры, к выбору посредника следует подойти со всей ответственностью.

  • Порой не так важно, сколько лет человек работает риэлтором, как то, насколько он профессионален. Поэтому при встрече можно попросить предъявить документы, подтверждающие его компетентность в этой сфере деятельности.
  • Вызывает доверие, если посредник состоит в профессиональном агентстве и хорошо знает, как продать квартиру выгодно и быстро.
  • Расспросы об успешно проведенных сделках, особенно со схожими условиями, добавят положительных красок к образу риэлтора. Да и как человек, он должен вызывать симпатию и желание общаться.

В среднем, за свою работу посредник берет 3-6 % от суммы сделки, в зависимости от ее сложности. Но избавляет продавца от множества «подводных камней» в процедуре продажи квартиры. Тем, кто решился самостоятельно пройти весь путь от размещения объявлений до оформления договора купли-продажи, придется нелегко. Но приобретенный опыт и сэкономленные деньги станут хорошим бонусом.

Важно! Будьте очень внимательны при подготовке документов. Из-за недостающей справки сделку могут признать недействительной. Если вы и знаете, как самостоятельно продать квартиру, для подстраховки проконсультируйтесь перед оформлением основного договора у грамотного юриста.

Уточнение условий

Что нужно знать при продаже квартиры в 2020 году? Процедура не должна нарушать закон, поэтому следует быть уверенным в своих действиях.

  • Если недвижимость находится в единоличной собственности и куплена за собственные средства, то знания того, как самостоятельно продать квартиру, помогут собрать все необходимые документы.
  • Если право на жилплощадь распределено по долевому принципу, то необходимо заверить у нотариуса письменное согласие на продажу квартиры владельцев всех долей.
  • Проверить квартиру на наличие разного рода обременений, особенно если жилплощадь досталась по наследству. Самое надежное – заказать выписку из ЕГРН, в которой подробно будут расписаны все детали.
выписка из ЕГРН

Продавец должен знать, как продать квартиру без посредников, и быть готовым к тому, чтобы предоставить покупателю документы, гарантирующие законность сделки.

Предпродажная подготовка квартиры

Очень важно показать товар лицом. Важную роль играет не только внешний вид самой квартиры, но и состояние подъезда, лестничной площадки. Знание того, как правильно продать квартиру, заметно ускорит процесс.

  • Как минимум, квартиру надо хорошенько убрать: вымыть окна, обмести паутину, вытереть пыль, почистить сантехнику. Если необходимо, закрасить старые потеки на потолке, оклеить стены обоями, пусть дешевыми, но свежими.
  • Чтобы комнаты выглядели светлыми и просторными, надо вынести из них все лишнее. Что-то можно продать или раздать соседям и друзьям, а хлам без сожаления выбросить.
  • Путь в квартиру лежит через подъезд. Ради того, чтобы у покупателя сложилось благоприятное впечатление о доме, можно и лифт вымыть, и лестничную площадку привести в порядок – убрать мусор, стереть надписи на стенах.

Вложение небольших денег в косметический ремонт будет компенсировано хорошим впечатлением у покупателя и подтолкнет его к решению приобрести эти квадратные метры.

Важно! Не стоит вкладывать в отделку стен большие средства. Евроремонт не повлияет на стоимость квартиры, а лишь поможет быстрее ее продать. Покупатели больше ориентируются на местоположение жилья, его планировку и площадь.

Фотосессия для квартиры

Существует определенный порядок продажи квартиры, которого следует придерживаться. После генеральной уборки надо сфотографировать каждую комнату так, чтобы можно было составить впечатление о ее размерах. Нагляднее будут две фотографии – одна от порога, а другая из противоположного угла. Не помешает вид из окна или с балкона, особенно при красивой панораме. Снимки дополнит план квартиры.

Фотосессию надо проводить днем, при естественном освещении, когда помещение выглядит светлее и просторнее. По возможности стоит пригласить профессионального фотографа, который определит наиболее выигрышные ракурсы съемки.

Оценка квартиры

В процедуру продажи квартиры входит ее оценка. Это можно сделать самостоятельно, изучив рынок жилья, аналогичные объявления о продаже в том же районе. Стоимость жилплощади зависит от многих факторов: количество квадратных метров, планировка, раздельный санузел, размер кухни и балкона (если он есть). Покупатели обращают внимание на тип дома – кирпичный, панельный, монолитный, на придомовую территорию и инфраструктуру района.

  • Адекватная цена определяется количеством звонков покупателей. Если их слишком много, ее можно немного приподнять. Звонков почти нет – стоит подумать о небольшом снижении.
  • Желание продать подороже затянет поиски клиента на долгое время. Снижение цены ускорит этот процесс.

Если вы не знаете, как определить стоимость жилья и как самостоятельно продать квартиру, то обратитесь к профессиональному оценщику, который учтет все нюансы. За свою работу он возьмет несколько тысяч рублей, в зависимости от региона, а его справка может оказаться полезной для лиц, приобретающих жилье в ипотеку.

Размещение объявления о продаже квартиры

Набор фотографий надо снабдить привлекающим внимание текстом. В первой части обычно указываются технические характеристики:

  • количество комнат,
  • этажность дома,
  • наличие балкона или лоджии и т.п.

После краткого описания квартиры стоит включить в объявление те преимущества, которые привлекут потенциального покупателя. Это одно из тех правил что нужно знать при продаже квартиры:

  • близость детского сада, школы, поликлиники,
  • транспортное обеспечение,
  • расстояние до крупных торговых центров и наличие магазинов в шаговой доступности,
  • придомовая территория с детской и спортивной площадкой,
  • удобная парковка и т.д.

Площадок для размещения объявлений много, желательно охватить максимально возможное количество. Это и специализированные сайты, и объявления в печатных изданиях, и странички в социальных сетях. Надо сделать так, чтобы о вашем решении узнали друзья, родственники, соседи – «сарафанное радио» работает всегда.

Важно! Для объявления о продаже квартиры подключите дополнительный номер телефона, на который будут поступать звонки от потенциальных клиентов и риэлторов. Иначе личный номер может оказаться в базе спам-рассылок или у мошенников.

Показ квартиры клиентам

Следующий этап пошаговой инструкции о том, как самостоятельно продать квартиру без посредников, состоит в демонстрации жилья потенциальным клиентам. При общении с покупателями продавцу придется проявить все свои положительные качества: постараться быть приветливым, доброжелательным, открытым, чаще улыбаться, отвечая на вопросы. Знание того, как продать квартиру, плюсов и минусов собственного жилья поможет обратить внимание посетителей на явные и скрытые достоинства, вскользь упоминая о недостатках.

Если квартира без ремонта, придется делать акцент на окружающей обстановке – это транспортная доступность, близость к центру, развитая инфраструктура. Стоит упомянуть о спокойных соседях, уютном дворе с детской площадкой, наличии парковочных мест.

Важно! Оптимальное время показа – первая половина дня, когда люди готовы воспринимать большой объем информации, а квартира предстает в выигрышном свете. Но, если вид из окна оставляет желать лучшего, назначайте показ на вечер и не забудьте задернуть шторы.

Подготовка и сбор документов

Это наиболее важный и ответственный шаг, если вы уверены, что знаете, как продать квартиру без посредников. Можно не приводить жилплощадь в порядок, но если в пакете не окажется всего лишь одной справки, то сделка не состоится. Будет потеряно время и деньги, да и клиент ждать не будет. Поэтому к сбору документов следует отнестись с полной ответственностью.

У квартиры один собственник

Если владелец жилья единственный, совершеннолетний и не состоит в браке, а покупатель платит наличными, то для Росреестра потребуется всего два документа:

  • паспорт продавца квартиры;
  • договор купли-продажи.

Они необходимы для регистрации перехода права собственности на квадратные метры к покупателю. Но такие ситуации складываются крайне редко, поэтому следует знать, как правильно продать квартиру и собрать необходимые документы.

У квартиры несколько собственников

Когда на квартиру претендуют несколько владельцев, необходимо определить, как появилась общая собственность. От этого зависит процедура сделки.

  • Если квартира была приватизирована на всех членов семьи на равных условиях, то это считается совместным владением. К базовому пакету документов надо только добавить письменное согласие остальных собственников на продажу квартиры.
  • Если каждый проживающий имеет конкретную долю от общей жилплощади (1/2, 1/4 и т.п.), то на момент оформления договора купли-продажи у нотариуса должны присутствовать все дольшики или их представители с доверенностью.

При совместной собственности для оформления продажи квартиры присутствие нотариуса не обязательно.

Квартира приобретена в браке

Жилье считается совместным имуществом, вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено. Поэтому от одного из супругов в обязательном порядке потребуется нотариально заверенное согласие на сделку. Как происходит продажа квартиры при наличии брачного контракта: если в нем есть пункт о раздельной собственности на недвижимость, то разрешение супруга не требуется, а контракт предъявляется при оформлении договора купли-продажи.

Собственник квартиры или ее доли — несовершеннолетний

Продавать квартиру, если в числе совладельцев есть ребенок, или она оформлена на его имя, крайне сложно. За правами детей пристально следят органы опеки и попечительства, так что без их разрешения сделка не состоится. По закону несовершеннолетнему должно быть предоставлено другое жилье в собственность, которое соответствует площади и качеству продаваемой квартиры.

Если все условия соблюдены, то к базовому пакету документов добавляются:

  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
  • паспорт его законного представителя;
  • разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом ребенка.

Если ребенку от 14 до 18 лет, то он участвует в сделке как собственник. Тогда потребуется дополнительное письменное согласие законных представителей на проведение этой процедуры.

Перечень основных документов от собственника квартиры

№№Наименование документаКомментарии
1Паспорт собственника жильяЕсли квартира в общей или долевой собственности, то надо предъявить паспорта всех сособственников
2Выписка из ЕГРНВ ней указана вся информация относительно квартиры: данные о владельцах, основание права собственности, наличие обременений и пр. Срок действия 1 месяц
3Согласие супруга на продажу, если квартира куплена в бракеДокумент заверяется у нотариуса и подкрепляется свидетельством о браке. Срок действия 6 месяцев
4Разрешение органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетний ребенокДокумент берется в органах опеки, дополняется свидетельством о рождении. Срок действия 2 недели
5Доверенность от собственникаОформляется в том случае, если интересы владельца представляет доверенное лицо

Для того, чтобы подтвердить юридическую чистоту квартиры, собственник должен иметь на руках соответствующие бумаги:

№№Наименование документаКомментарии
1Договор купли-продажи, дарения или другие документы, подтверждающие право собственности на квартируНеобходимо обосновать законность продажи
2Единый жилищный документ (для Москвы и Московской области)В ЕЖД указано, сколько человек живет в данной квартире, есть ли долги по коммунальной оплате. Выдается в УК, ТСЖ или МФЦ. Срок действия 30 дней
3Выписка из домовой книгиВыдается в УК, ТСЖ или МФЦ. Срок действия 30 дней
4Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежамВыдается в УК, ТСЖ или МФЦ. Срок действия 30 дней
5Технический паспортВыдается в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Срок выдачи должен быть не старше 5 лет
6Справка из налоговой инспекцииДокумент подтверждает отсутствие задолженности по налогу на недвижимость

Если покупатель оплачивает стоимость квартиры через ипотеку, то банк может затребовать дополнительные документы для оформления кредита:

  • предварительный договор купли-продажи как гарант серьезности сделки;
  • расписку в получении аванса или задатка.

После подготовки полного пакета документов не лишним будет показать его юристу, который знает, как продать квартиру, чтобы удостовериться, что все сделано правильно, и сделка будет оформлена.

Важно! Если в квартире проводилась перепланировка, то ее необходимо узаконить в БТИ и представить об этом справку. Иначе при обнаружении факта незаконной перепланировки сделка будет признана недействительной.

Предварительный договор купли-продажи

В пошаговую инструкцию того, как самостоятельно продать квартиру без посредников, входит еще один важный этап. Для подтверждения серьезности намерений между продавцом и потенциальным покупателем заключается так называемый договор задатка. Владелец квартиры получает аванс или задаток, как прописано в условиях предварительного договора. Разница в том, что при срыве сделки по вине продавца аванс он просто возвращает, а задаток возмещает в двойном размере. Если покупатель изменил свое решение, то деньги останутся у собственника квартиры.

В предварительном договоре купли-продажи указываются:

  • паспортные данные участников;
  • размер задатка или аванса;
  • возможные санкции при несостоявшейся сделке;
  • оговоренная стоимость квартиры;
  • отсутствие обременений;
  • дата заключения основного договора купли-продажи и срок освобождения жилплощади (выписка, выезд с вещами).

Продавец при получении предоплаты оформляет расписку. Договор подписывают обе стороны. Документ составляется добровольно, но на этапе продажи квартиры обеспечивает гарантию того, что сделка состоится, либо будет выплачена неустойка.

Оформление основного договора

Как происходит сделка купли продажи квартиры? Чтобы не получить в будущем возможные проблемы, договор стоит оформить у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то их присутствие в нотариальной конторе обязательно. Во избежание ошибок проект договора рекомендуется составлять вместе с юристом или риэлтором, которые знают, как правильно продать квартиру.

Договор оформляется в трех экземплярах – по одному участникам сделки, а третий – для передачи в Росреестр. Порядок продажи квартиры подразумевает, что подписывается документ только после того, как будет решен вопрос о передаче денег.

  • Самый простой, но и рискованный – оплата наличными. Продавцу придется тщательно пересчитать всю сумму и проверить купюры на подлинность. Делать это рекомендуется при свидетелях или под видеокамерой.
  • Распространенный вариант – банковская ячейка. Все процедуры проводятся в присутствии обоих участников и сотрудников банка, деньги пересчитываются, запечатываются, оба клиента ставят свои подписи, и деньги закрываются в одной ячейке, а расписка в получении – в другой. Оформляется договор с банком, где указаны условия, как происходит сделка купли продажи квартиры, и когда ее участники могут забрать содержимое ячеек.
  • Еще более надежный и «продвинутый» способ передачи денег – открытие аккредитивного счета. Покупатель переводит на него всю сумму, а продавец получит к нему доступ только после оформления сделки.

Банк за оказание услуг берет свой процент, гарантируя надежность и безопасность передачи денег.

Существуют варианты покупки квартиры с использованием ипотечного кредита или средств материнского капитала. В этом случае гарантом безопасности сделки выступает банк, который тщательно проверит весь пакет документов.

Важно! Накануне оформления сделки у нотариуса собственник квартиры должен убедиться на данном этапе продажи квартиры, что собраны все документы, заключен договор с банком на аренду ячейки или открытие счета, сделаны необходимые нотариальные заверения. Одна небольшая оплошность – и сделка не состоится.

Передача квартиры новому собственнику

Во избежание разногласий и споров о том, как продать квартиру и отдать ключи, следует составить акт приема-передачи, в котором будет указан адрес квартиры, количество комнат, составлено подробное описание. Обе стороны ставят подписи. Для надежности документ заверяется у нотариуса.

Затем права нового собственника надо зарегистрировать в Росреестре, куда оба участника подают заявление. В течение 9 дней право собственности будет зарегистрировано, что подтвердит выписка ЕГРН. После регистрации и получения денег новый владелец получает ключи, а продавец выписывается и освобождает квартиру.

Поделиться ссылкой:

Была ли эта статья полезной?

Статьи по теме

Оставить комментарий?