Собственник может распоряжаться принадлежащей ему вещью, движимым и недвижимым имуществом по своему усмотрению.

Продать, обменять, подарить или оставить в наследство недвижимость, совершать прочие правовые действия, нужно придерживаясь установленных правил.

Чтобы не столкнуться с проблемами, важно понимать, что такое недействительные сделки, какие условия должны быть соблюдены для правомерности достигнутых соглашений.

Нарушение законодательных норм при заключении договора ведет к ничтожности соглашения, решению споров в судебном порядке по искам о признании сделки недействительной.

Какие сделки считаются недействительными

Прежде чем говорить о недействительных сделках, теме которых отдельно уделено внимание в § 2 главы 9 ГК РФ, напомним, что входит в понятие сделки.

Действия физических или юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей – это и есть как таковая сделка.

С точки зрения закона сюда относят:

• заключение договоров;
• подписание соглашений;
• оформление дарственной или завещания;
• и так далее.

Правила проведения сделок регулируется гражданским законодательством.

Акцент сделан на соглашениях, не имеющих юридической значимости.

Это может быть обосновано невыполнением основополагающих норм, относительно:

• полномочий распоряжаться имуществом лиц, вступающих в договорные отношения;
• предмета, выступающего объектом совершаемой сделки по устному соглашению или договорным обязательствам, зафиксированным в письменном виде;
• документального оформления принятого решения о передаче прав пользования или владения объектом договоренности на оговоренных условиях;
• согласования действий с уполномоченным органами власти или заинтересованными лицами, если это требование установлено законом.

Как такового определения понятия недействительности сделки нет, но с юридической точки зрения – это нарушение установленных норм, обязательных требований, осуществление действий, ущемляющих интересы и гарантированные права третьих лиц.

Признание сделки недействительной, согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ может быть:

• если одна из сторон заключенного соглашения или заинтересованное лицо, чьи права нарушены оспорит неблагоприятные последствия;
• независимо от судебных разбирательств, если сделка ничтожна по своей сути изначально.

Для сведения

В виде исключения допускается признание судом действительности сделки, считающейся ничтожной по закону.

Это возможно если договор заключен с недееспособным вследствие психического расстройства лицом (п.2 ст.171 ГК РФ), когда опекун, выступающий истцом сможет доказать, что в результате подопечный оказался в более выгодном положении.

Основания, дающие повод считать сделку недействительной

К сделкам, не имеющим правовых последствий, даже без судебных разбирательств, то есть ничтожным, согласно закону, относят соглашения:

• с недееспособными лицами, в том числе с детьми до 14 лет без участия их законного представителя (опекуна, попечителя, родителей);
• достигнутые по устной договоренности, если по закону обязательно оформление документа в письменной форме, например, договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества;
• составленные в простой письменной форме при том, что по закону требуется обязательное заверение документов у нотариуса;
• о передаче прав собственности на недвижимость без обязательной регистрации изменений сведений о владельце в Росреестре;
• о полном устранении (или ограничении) от ответственности, которую должны нести – солидарно участники товариществ по принятым уставом обязательствам; лица, выступающие от имени юридического лица на основании правовых актов или учредительных документов;
• о передаче в дар имущества после смерти дарителя;
• устные обещания передать безвозмездно в постоянное пользование без указания на конкретный предмет;
• о переводе обязательств по погашению долга на другого человека без предварительного согласия кредитора (пример – продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка без уведомления кредитной организации и получения соответствующего разрешения);
• о получении заемных средств без оформления в письменном виде договора, где должны быть оговорены сумма кредитования, сроки и порядок погашения, обязательства и ответственность сторон;
• о пожизненной ренте в пользу умершего на момент заключения сделки лица.

Примечание

В отличие от ничтожных, оспоримые сделки могут быть признаны недействительными только по решению суда.

Нарушение требований закона при заключении договоров могут быть намеренными или в результате введения в заблуждение.

Стороны осознают:

• мнимость сделки, когда создают лишь видимость действий с соответствующими правовыми последствиями, например, оформляя продажу дома, машины близким родственникам, чтобы уйти от раздела имущества при разводе или принудительного взыскания по долговым обязательствам;
• что пытаются обойти закон при заключении притворной сделки, когда фактически в документах не отображены реальные договорные условия, например, о стоимости продаваемой недвижимости для уменьшения налоговой базы при начислении обязательных налогов или прикрывая истинные обязательства сторон.

Судебная практика показывает, что, оформляя дарственную, часто притворной сделкой прикрывают фактическую куплю-продажу, когда приобретатель выплатил стоимость полученного имущества по оговоренной цене.

Получается, в действительности между сторонами была договоренность о купле-продаже и дарственная как таковая ничтожна.

Принуждение к подписанию документов насильственными методами со стороны оппонента (физическое причинение телесных повреждений или психологическое давление, угрозы, шантаж) – основание для признания сделки недействительной.

На заметку

Побои можно засвидетельствовать медицинским заключением.

Психологическое давление для признания недействительности сделки доказать весьма проблематично, но, если обратиться к опытному адвокату, вероятность выиграть судебный процесс увеличится.

Существуют и прочие основания, когда договор может быть признан незаконным в судебном порядке или ничтожная сделка является недействительной с момента совершения.

Поэтому, перед заключением соглашения советуем изучить все требования закона, применительно к каждой конкретной ситуации или обратиться за помощью квалифицированных специалистов.

Отличительные особенности ничтожности и возможности оспаривания сделки

Ничтожные и оспоримые сделки для человека, далекого от тонкостей юриспруденции мало чем отличаются.

Для наглядности приведем в качестве примера недействительной сделки два варианта продажи квартиры.

Вариант 1

Договор с покупателем подписывает не сам собственник, а его представитель, не имея доверенности, заверенной нотариусом.

Даже составленный по всем правилам в письменном виде документ, где указаны предмет продажи, его стоимость, порядок расчета, обязательства и ответственность сторон – ничтожен.

Поскольку договор заключен с лицом, не имеющим законных прав распоряжаться жильем, зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество покупатель не сможет.

Вариант 2

Квартира на правах долевой собственности принадлежит нескольким лицам.

Собираясь продать свою часть, нужно уведомить остальных собственников о цене, прочих договорных условиях.

Только имея письменный отказ от приобретения продаваемой части, или хотя бы подтверждение, что совладельцы были извещены о намерениях продать долю, можно приступать к поиску посторонних покупателей.

В противном случае, заинтересованные лица, имеющие первоочередное право на выкуп долевой части, могут выйти с исковыми требованиями в суд и оспорить правомерность сделки.

Напомним, что главным отличительным признаком ничтожной сделки считают недействительность соглашения с момента заключения в устной или письменной форме.

Признать незаконность договорных отношений при оспоримой сделке можно лишь по решению суда, поэтому она является недействительной с момента:

• заключения;
• если из существа предмета договоренности невозможно вернуть все назад, ее действие прекращено на будущее.

Чем чревата неправомерная сделка

Как такового привлечения к уголовной или административной ответственности лиц, заключивших договор или другую сделку с нарушением законодательных норм, не предусмотрено.

Признание сделки недействительной свидетельствуют о невозможности достичь поставленной цели в силу ее юридической неправомерности и достигнутое соглашение должно быть аннулировано.

Не стоит путать прекращение действия договора по причине его расторжения с признанием сделки недействительной

Полезно знать

Расторгнуть досрочно договор или изменить его условия стороны могут мирно договорившись.

Даже в том случае, когда конфликт приходится решать через суд, доказывать его недействительность вовсе не обязательно.

Решение суда не отменят уже исполненные договорные условия и обязательства, лишь прекращает их действие на будущее.

Например, после расторжения брачного договора, приобретенное имущество по закону будет принадлежать супругам на правах совместной собственности. Все, что на момент действия договора было куплено, остается в собственности мужа или жены в зависимости от условий сделки.

Нужно быть готовым к последствиям признания сделки недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ, это может быть:

1. возврат вещей сторонами в первоначальное состояние (двусторонняя реституция) – независимо от вида и характеристики правового нарушения в ходе совершения сделки, в обратном порядке все возвращается к исходному положению, то есть каждая из сторон отдает полученные в ходе договоренности вещи;
2. односторонний возврат (реституция) добросовестной стороне сделки денежных вложений или имущества, если она не знала и не могла знать, например, об имеющихся обременениях и ограничениях на право распоряжаться имуществом оппонентом;
3. в ситуациях, когда в силу объективных причин возврат услуги, имущества невозможен, возмещают в денежном эквиваленте полную стоимость, компенсируют материальные затраты;
4. если возвращение имущества будет противоречить нормам морали, нравственности, основам правопорядка, допускается обращение материальных благ, недвижимого и движимого имущества в доход государства.

Проще говоря, на примере с продажей квартиры-это значит, что, покупатель, после признания договора недействительным, должен вернуть объект его собственнику и получить от продавца назад свои деньги, переданные по договорным условиям.

Для сведения

В  Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 даны разъяснения применения на практике законодательных норм, руководствуясь которыми суд вправе по своей инициативе для защиты публичных интересов применить реституцию к ничтожной сделке.

Недействительные сделки условия для признания

 Для защиты гарантированных прав, нарушенных в результате сделки, могут обратиться в суд в течение установленного срока давности:

• любая из сторон договорных отношений;
• другие лица, не принимавшие участие в сделке, претендующие на имущество.

С исковыми требованиями о признании недействительности сделки можно выйти в течение 3 лет со дня, когда стало известно о незаконных действиях ответчика.

Есть свои особенности относительно ограничений временного периода для оспаривания договоров.

По общим правилам в суд можно обратиться, если не прошло 10 лет со дня вступления в договорные отношения, определяющие изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей.

Отдельно в п. 2 ст. 181 ГК РФ выделено право обжаловать противозаконность оспоримой сделки в течение лишь одного года с момента, когда:

• истцу стали известны обстоятельства, послужившие основанием признания недействительности договорных обязательств;
• прекратилась угроза жизни и здоровью истца, если документы на передачу прав собственности были подписаны под воздействием физического, психологического насилия.

Обратите внимание, что на подачу иска о недействительности ничтожной сделки с требованиями применения соответствующих последствий дано больше времени.

Документы примут к судебному производству в течение 3 лет:

• со дня исполнения обязательств по соглашению, достигнутому в устной форме или оформленному документально;
• с момента, когда лицу, не принимавшему непосредственное участие в сделке, стало известно о нарушении его прав и интересов в результате исполнения договоренности.

Как правило, исковое заявление составляется в количестве экземпляров, достаточном для предоставления в суд, ответчику (может быть, как один, так и несколько человек).

Один экземпляр остается у истца, чтобы в случае бездействия судебных органов можно было обратиться с жалобой в вышестоящие инстанции.

Для сведения

В зависимости от предмета спора, в иске может быть заявлено требование о признании недействительности сделки в отдельной ее части.

Например, родственники могут оспорить завещание:

• в части наследования имущества лицом, причастным к смерти наследодателя;
• когда поставлены условия, согласно которым наследства лишены лица, имеющие гарантированное право на получение своей доли по закону.

 Вместо послесловия

Недействительные сделки приводят к тому, что:

• договорные отношения не имеют юридической значимости изначально, если относятся категории ничтожных;
• могут быть оспорены все вещи, имущество придется вернуть прежним хозяевам.

Чтобы избежать рисков остаться ни с чем, перед тем, как вложить крупную сумму в движимое или недвижимое имущество, советуем скрупулезно проверить все документы, имеющиеся обременения, ограничения.

Если же вы стали жертвой афериста, мошенника, есть шанс вернуть свои деньги или переданное по договору имущество, обратившись в суд.

Защитить свои интересы можно, и не являясь участником сделки, если ее последствия затрагивают законные права.

Учтите, чтобы добиться успеха, нужно позаботиться о доказательствах неправомерности действий.

Поэтому, рекомендуем обратиться к юристу, который:

• изучит обстоятельства вашего дела, даст совет – стоит ли затевать судебные тяжбы;
• поможет собрать необходимый пакет документов, составить грамотно исковое заявление;
• при необходимости примет участие в судебном процессе, отстаивая ваши интересы.

Рекомендуем к чтению:

Сделки требующие нотариального удостоверения. Нотариальная сделка

Титульное страхование недвижимости. Страхование титула что это такое?

Жилая площадь. Общая площадь и жилая площадь квартиры

Как оформить куплю продажу квартиры? Сделка при покупке или продаже