Как проверить квартиру перед покупкой? Юридическая проверка недвижимости

Как проверить квартиру перед покупкой

Собираясь приобрести жилье на вторичном рынке, необходимо знать, как проверить квартиру перед покупкой.

Доверить юридическую проверку недвижимости можно риэлтерским компаниям, выступающим посредниками или сделать это самим.

Остановимся подробнее как самостоятельно можно выяснить необходимую информацию, чтобы обезопасить себя от потенциальных рисков признания сделки недействительной.

Проверка недвижимости перед покупкой

Заинтересовавшись объектом недвижимости, прежде всего, следует выяснить:

  • полномочия лица, выставившего жилье на продажу распоряжаться имуществом;
  • нет ли обременений и ограничений, например, в виде непогашенной ипотеки или ареста, когда квартира выступает предметом судебных разбирательств;
  • сколько по факту собственников и есть ли письменно оформленное согласие на продажу совместного имущества;
  • прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, нет ли возражений со стороны органов опеки на продажу;
  • наличие коммунальных долгов.

Часть документов, без проблем непосредственно продавец предоставит потенциальному покупателю, если не планируется мошеннических схем.

Кроме того, современные технологии, интернет ресурсы госорганов позволяют выяснить вполне законным путем достаточно сведений, чтобы проверить чистоту сделки при покупке квартиры.

Юридическая проверка квартиры

Проверка недвижимости перед покупкой
В публикации использованы изображения из открытых источников

Изучив предложения рынка недвижимости, как правило, потенциальный покупатель договаривается о встрече с продавцом для осмотра квартиры.

Прибыв по указанному адресу в назначенное время, прежде чем начать оговаривать все нюансы оформления купли-продажи, передачу денег, нужно убедиться, что имеете дело с владельцем или его законным представителем.

Не стоит вести переговоры с квартиросъемщиками.

Остановимся подробнее на доступных способах – как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно.

Свидетельство о праве собственности на недвижимость сейчас заменяет выписка из ЕГРН.

Заметим, что по адресу квартиры через МФЦ или органы Росреестра, в том числе в электронном виде на портале заказать выписку может любой человек, чтобы узнать:

  • о зарегистрированных собственниках;
  • имеются ли обременения и ограничения распоряжаться недвижимостью;
  • кадастровую стоимость и основные параметры интересующего объекта.

Услуга не бесплатная. Физическим лицам для получения данных нужно оплатить госпошлину от 300 рублей.

Поскольку потенциальному покупателю сведения нужны, чтобы не сомневаться в юридической чистоте предстоящей сделки, вполне достаточно получить ответ в электронном виде, что выйдет дешевле, чем заказывать документы на бумажных носителях.

На указанный E-mail адрес информация поступит в течение 3 дней.

Важно сверить паспортные данные продавца с указанными в официальной выписке сведениями.

Для сведения

Росреестр предоставить официальные сведения на момент обращения.

Нет никаких гарантий, что, например, через день или два не поступит запрос от судебных приставов о наложении ареста на имущество по решению суда о его разделе.

Ограничиваться лишь выпиской из ЕГРН не стоит.

Проверка юридической чистоты квартиры включает в себя ознакомление с правоустанавливающими документами:

  • на приватизацию муниципального жилья;
  • договором купли-продажи или обмена, ставших основанием получения прав собственности на недвижимость;
  • вступившим в силу решением суда:
  • договором ренты.

Это нужно чтобы снизить опасность рисков в дальнейшем судебных разбирательств и признания договора недействительным или вовсе ничтожным.

Для сведения

Обратите внимание на подлинность документов. Никаких исправлений, дописанных условий без заверения нотариусом быть не может в оригиналах.

Полезно будет знать, что все договоры на сделку с недвижимостью, заключенные до 2013 года должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Моменты, требующие особого внимания при проверке юридической чистоты квартиры перед покупкой

Есть нюансы, которые должны насторожить, даже если вы имеете дело с самим владельцем имущества.

Поговорим подробнее о наиболее часто встречающихся ситуациях.

  1. Жилье перешло в собственность результате приватизации.

Практика показывает, что несмотря на то, что квартира государством выделялась на всех членов семьи, в договорах на приватизацию несовершеннолетние дети не указывались, что не лишает их права на проживание в квартире.

Поэтому, рекомендуем выяснить наличие детей у продавца, и сколько им было лет на момент приватизации.

  • Настоящему собственнику жилплощадь подарена от постороннего пожилого человека, за которым он ухаживал при жизни.

Если прошло немного времени, велика вероятность того что могут объявиться недовольные наследники, претендующие на квадратные метры.

Даже если удастся доказать чистоту сделки, это займет немало хлопот и времени на судебные тяжбы.

  • Право собственности на наследуемую квартиру после смерти наследодателя не оформлено, как того требует закон.

Существенно обезопасить себя от рисков быть втянутым в споры по поводу прав на свою долю в наследственной массе можно, если узнаете, что с момента смерти владельца недвижимостью прошло 5-10 лет.

Выяснить открыто ли наследственное дело можно самому покупателю в справочном разделе на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Достаточно знать фамилию, имя, отчество наследодателя, чтобы получить информацию о контактных данных и адресе нотариуса, ведущего наследственное дело, если таковое существует.

  • Попасть в мошенническую схему можно, если за последние несколько лет квартира несколько раз перепродавалась.

Другой вариант, почему люди быстро хотят избавиться от недавно купленной жилплощади – имеющиеся скрытые недостатки или, например, неадекватные соседи.

Как проверить документы квартиру перед покупкой у лица, действующего от имени собственника

Возможны варианты, когда от имени хозяина квартиры выступает уполномоченный представитель.

Доверенность обязательно должна быть заверена нотариально.

Но, даже при наличии такого документа, стоит убедиться в том, что доверенность не поддельная и не отзывалась собственником жилья.

Это можно сделать:

  • через официальный сайт Федеральной нотариальной палаты по дате и реестровому номеру удостоверения воле излияния собственника, указав фамилию, имя, отчество нотариуса;
  • обратившись к нотариусу лично с запросом информации о том, действительна ли выданная на имя конкретного человека доверенность распоряжаться имуществом третьих лиц.

Чтобы исключить опасения по поводу оформления доверенности обманным путем, лучше перестраховаться и связаться непосредственно с владельцем недвижимости.

После подтверждения факта продажи квартиры дальнейшие переговоры по вопросам сделки можно продолжить с доверенным лицом.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, если есть проблемы с собственниками

Несмотря на то, что закон стоит на защите интересов малолетних детей, людей, признанных недееспособными, встречаются желающие получить за их счет прибыль, продав принадлежащее им имущество.

Если продаваемое жилье полностью или частично находится в собственности несовершеннолетнего ребенка или лица, признанного в установленном порядке недееспособным, это не повод отказываться от покупки понравившейся квартиры.

Первым делом нужно удостовериться в полномочиях законных представителей действующих в интересах подопечных.

На обозрение должны быть представлены документы:

  • паспорта родителей, опекунов;
  • подтверждающие родственные связи – свидетельства о рождении детей или вступившее в силу судебное решение об их усыновлении;
  • решение опекунского совета об установлении опеки или попечительства.

Продать квартиру в таком случае допускается только с письменного разрешения органов опеки.

Детей не выпишут в «никуда». Поэтому следует убедиться, что на момент подписания договора купли-продажи и расчета, несовершеннолетних выписали из продаваемой квартиры и зарегистрировали по постоянному месту жительства в другом месте.

Говоря о том, как проверить чистоту квартиры при покупке, не нужно забывать о рисках судебных тяжб с заинтересованными лицами со стороны бывшего владельца.

Нередки случаи, когда родственники пожилого бывшего хозяина квартиры или лиц, злоупотребляющих алкоголем, психотропными веществами, начинают оспаривать сделку.

В качестве аргументов приводятся основания, что человек, подписывая договор, не осознавал последствий своих действий.

ПНД – психоневрологического
В публикации использованы изображения из открытых источников

Советуем, перед заключением сделки с пожилыми людьми или когда поведение продавца кажется странным, попросить справки из диспансеров:

  • ПНД – психоневрологического;
  • НД – наркологического.

Юридическая проверка квартиры при покупке жилья, находящегося в совместной собственности

Покупая лишь часть квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно убедиться в том, что остальные собственники оповещены о предстоящей сделке и не возражают против продажи.

Дело в том, что по закону ( ст. 250 ГК РФ), при продаже доли, остальные собственники имеют преимущественное право выкупа части недвижимости из совместного имущества.

Прежде чем выставлять на продажу комнату в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, продавец должен был предложить ее выкупить на тех же условиях и по той же цене совладельцам.

Отсутствие ответа на извещение о продаже в течение 30 дней является основанием для признания незаинтересованности сторон приобретать продаваемую часть.

Письменное уведомление можно подготовить в произвольной форме.

Количество экземпляров зависит от числа собственников.

Один из них остается в качестве доказательства предложенных условий продажи непосредственно у продавца своей доли квартиры, остальные экземпляры, предназначенные для каждого из совладельцев:

  • вручаются лично под роспись;
  • отправляются заказным почтовым письмом с уведомлением о доставке адресату.

Иначе сделка купли-продажи постороннему человеку будет оспорена и жилплощадь придется вернуть.

Нотариально заверенное согласие других жильцов (собственников) квартиры на отчуждение квадратных метров в такой ситуации будет залогом того, что в последующем не возникнет притязаний на купленные квадратные метры.

Такая сделка обязательно совершается в присутствии нотариуса, что станет своего рода подстраховкой ее правомерности.

Как проверить квартиру при покупке, чтобы не возникло претензий со стороны супруга бывшего собственника

При встрече с владельцем продаваемой недвижимости, попросив паспорт для того, чтобы убедиться в личности собственника, следует обратить внимание на наличие штампа о браке или его расторжении.

Напоминаем, если жилье приобреталось в браке, независимо от того, на чье имя оно куплено – это совместная собственность.

решение суда о разделе имущества
В публикации использованы изображения из открытых источников

Поэтому, нужно либо:

  • присутствие второго супруга при совершении сделки;
  • письменное согласие второй половины, заверенное нотариусом;
  • брачный договор, условиями которого оговорено раздельное владение недвижимостью.

Кроме того, если брак расторгнут менее трех лет назад, то есть еще не прошли сроки исковой давности, нужно проверить наличие:

  • имущественных претензий;
  • решение суда о разделе имущества.

Для сведения

Советуем обратить внимание, что квартира бывшими владельцами могла приобретаться с привлечением средств материнского капитала.

В таком случае детям должны были быть выделены доли.

Если в договоре на покупку жилья нет никакой информации о маткапитале, нужно попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о размере оставшейся суммы.

В противном случае проблемы могут возникнуть даже, когда детям исполнится 18 лет, и они решат добиться положенных по закону долей.

Как проверить прописанных в квартире перед покупкой

Нельзя забывать, что, если на момент подписания договора и переоформления прав собственности на квартиру в ней останутся зарегистрированными прежние жильцы, выселить их будет проблематично.

Покупатель вправе запросить у собственника:

  • выписку из домовой книги для получения сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент;
  • архивную справку по форме 9, которую тот может взять в паспортном столе или через МФЦ.

Рекомендуем поинтересоваться именно расширенной информацией.

В архивном документе предоставлены сведениями обо всех гражданах, кто когда-либо был прописан по указанному адресу с момента сдачи дома в эксплуатацию, датой и причиной выписки.

Это нужно:

  • чтобы удостовериться в выписке несовершеннолетних и прочих лиц из квартиры для проведения расчета по договору;
  • для подстраховки от неприятных неожиданностей, если имеются временно выписанные люди, которые вправе по возвращению проживать в квартире (например, отбывающие тюремный срок или находящиеся на службе в рядах вооруженных сил, выехавшие на длительное лечение).

Проверить квартиру перед покупкой на отсутствие долгов

Следует добавить, что не помешает запросить у продавца копию финансово-лицевого счета, справки из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

С юридической точки зрения, оставшиеся долги за коммунальные услуги не могут стать причиной отмены договора, но полная проверка квартиры даст представление о предстоящих затратах.

Сумму оставшегося долга в таком случае рекомендуем включить в оговоренную стоимость покупаемого жилья и отразить это в договоре.

Совсем по-другому обстоит дело, если в выписке из ЕГРН указано, что имеются ограничения распоряжаться недвижимостью, на пример в случае:

  • наложенного ареста из-за долгов;
  • нахождения квартиры в залоге по ипотечному кредиту.

Покупатель рискует лишиться приобретенного жилья сразу после сделки.

Полезно обратиться к сервису Федеральной службы судебных приставов (ФССП) для проверки:

  • жилья по реестру исполнительных производств;
  • собственника на предмет открытых судебных дел и крупных долгов, что вполне не исключает опасности ареста имущества.

Как проверить квартиру перед покупкой

Мы привели самые элементарные способы, чтобы узнать, как можно больше информации о продавце и заинтересовавшем объекте недвижимости.

Заметим, что это вполне доступно без дополнительных затрат на услуги посторонних лиц.

росреестра официальный сайт
В публикации использованы изображения из открытых источников

Все необходимые справки можно получить:

  • в Росреестре
  • в центрах госуслуг;
  • на официальных сайтах государственных структур;
  • в паспортном столе или управляющей компании по месту нахождения недвижимости.

Для сведения

Перед тем как заключать сделку полезно выяснить соответствие квадратуры и планировки квартиры технической документации.

Площадь объекта недвижимости можно уточнить в выписке из ЕГРН.

Для проверки, не делал ли бывший  собственник несогласованные изменения в квартире, нужно ознакомиться с техническим паспортом.

Иначе могут возникнуть проблемы с надзорными органами.

Во-первых, придется уплатить штраф, что, во-вторых:

  • не освобождает от выполнения требования возвращения квартиры к первоначальному виду;
  • или нужно будет добиваться через суд признания перепланировки не несущей опасности жизни и здоровью людей.

Вместо послесловия

Приобретение недвижимости всегда сопряжено с затратами и хлопотами.

Надеемся наши советы, как проверить квартиру перед покупкой, пригодятся, чтобы обезопасить себя и близких от неприятностей лишиться вновь купленного жилья.

Рекомендуем к чтению:

Проверка доверенности. Проверка нотариальной доверенности

Как купить квартиру с обременением без риска?

Как получить выписку из ЕГРП? Справка из ЕГРП

Была ли эта статья полезной?

Статьи по теме

Оставить комментарий?

Вы должны быть вошедшими в систему для публикации комментарий.