Свой дом, в широком значении этого слова не только крепость, но и место, где должно быть комфортно, независимо от того, квартира это или личный особняк.

Одним достаточно переклеить обои, поменять мебель, чтобы чувствовать себя уютно, другие хотят радикальных перемен.

Вопросы, касающиеся вносимых изменений в конфигурацию жилых помещений многоквартирного дома, коммуникационных сооружений, регулируются нормами Жилищного законодательства (глава 4 ЖК РФ). Согласование перепланировки в установленном порядке – обязательное требование для собственников и квартиросъемщиков жилых помещений. Разберемся, в чем состоит процедура легализации уже измененного дизайна жилья или согласования задуманных идей по переустройству квартиры.

Что входит в понятие перепланировки

Собираясь сделать ремонт в квартире, могут возникнуть вопросы, нужно ли согласовывать запланированные работы и куда обращаться.

В ст. 25 ЖК РФ внимание акцентировано на двух видах изменений, которые должны быть зафиксированы в технической документации на квартиру. Законодатель выделяет:

• замену или установку инженерных сетей в ранее не отраженных на техническом плане местах, перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, как переустройство, требующее согласования;
• перенос или разборку межкомнатных стен для расширения жилплощади или обустройства дополнительных изолированных комнат, установку новых оконных проемов – изменениями, являющимися непосредственно перепланировкой помещения.

Неважно, хотите вы совместить санузел, для чего придется убрать стенку между ванной комнатой и туалетом или заменить газовую бытовую печку на электроплиту, необходимо получить соответствующее разрешение.

Кроме того, после проделанной работы все изменения нужно внести в техническую документацию.

Для сведения!

Вмешательство в конструкцию сданного в эксплуатацию здания, отвечающего нормам безопасности, должно быть согласовано с уполномоченными органами. Это касается как переустройства, так и перепланировки.

Благоустройство помещений, не требующее согласований

Вполне резонно, что не все ремонтные работы, проводимые в квартире, подлежат согласованию с управляющей компанией или вышестоящими органами.

Никто не заставляет составлять проектную документацию и собирать по инстанциям подписи, например, если речь идет о:

• так называемом косметическом ремонте, то есть побелке, покраске, или поклейке новых обоев;
• замене деревянных окон на пластиковые или старых межкомнатных, входных дверей на современные, отделочных покрытий полов на новый линолеум или ламинат;
• установке кондиционеров или электронагревательных приборов, москитных сеток на окна;
• застеклении лоджии или балкона;
• замене сантехники, без изменения подвода канализационных, водопроводных труб или радиаторов отопления, установив их на прежнее место.

Когда необходимо согласование перепланировки квартиры

Столкнувшись с неудобной планировкой комнат после приобретения жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости, есть возможность повысить функциональность квартиры, практически в любом помещении:

• объединить кухню с гостиной комнатой, если дом не газифицирован;
• убрать перегородку между ванной комнатой и туалетом, увеличив площадь санузла для возможности установить бытовую технику, поменять душевую кабинку на ванну;
• увеличить количество комнат за счет возведения перегородки, если соблюдены санитарные требования – имеется окно, являющееся источником естественного освещения и размер новой комнаты не менее 8 м²;
• изолировать смежные комнаты (встречающиеся в так называемых «хрущовках») при помощи дополнительной перегородки для создания коридора с отдельным входом в каждую из комнат;
• поставить единый стеклопакет вместо подоконных блоков, визуально сделав комнату более просторной и светлой.

Каждая перепланировка в квартире индивидуальна, имеет определенные нюансы, подходит не ко всем жилым помещениям.

Чтобы внести изменения в технический план БТИ, их нужно согласовать.

Важно!

Категорически запрещено выполнять работы, повышающие риск снижения конструктивной прочности многоквартирного дома, его пожарной безопасности.

Недопустимые виды переоборудования помещений

Задумываясь о ремонте и совершенствовании дизайна своего жилья, следует детально ознакомиться с перечнем изменений, которые запрещено вносить.

Например, жителям столицы, согласно действующим нормам Постановления Московского Правительства № 508-ПП (в редакции ред. от 19.08.2020), где четко оговорены мероприятия по организации перепланировки или переустройства помещений, не разрешат:

• любые изменения, которые повлекут ухудшение условий эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, например, затруднив доступ к инженерным коммуникациям;
• размежевание или совмещение помещений, в результате чего они будут отнесены к категории непригодных для проживания;
• проводить работы, которые могут нарушить прочность несущих конструкций здания;
• установить переключатели или регулирующие устройства на общедомовом оборудовании и коммуникационных сетях, если их использование может влиять на потребление ресурсов другими жильцами дома;
• ухудшить систему естественной вентиляции;
• сделать, например, пристройки или расширить балкон, оборудовать подвал проживающим на 1 этаже, если это приведет к увеличению нагрузок сверх допустимых пределов на несущие конструкции;
• утеплить балкон за счет установки радиаторов, подключив их к централизованной отопительной системе или горячему водоснабжению;
• делать полы с подогревом от общедомовой системы отопления;
• устраивать новые или увеличивать площадь антресоли, если в итоге они займут более 40 % самого помещения;
• вырубывать ниши или пробивать отверстия для оконных проемов в определенных видах стен, в том числе – в колоннах и местах связи сборных элементов (например, на стыке панелей);
• вносить элементы переустройства или перепланировки для личного использования в общедомовых помещениях (на чердаке, техническом этаже);
• делать любую перепланировку в квартире, если дом признан аварийным;
• убрать перегородку кухни с жилой комнатой, если дом газифицирован;
• пристроить тамбур за пределами внешних стен квартиры;
• увеличить площадь комнаты за счет объединения с балконом или лоджией;
• создавать новые или напротив, ликвидировать имеющиеся оконные и дверные проемы во внешних стенах, если это чревато ослаблением несущей конструкции многоквартирного дома;
• вносить новшества, влекущие увеличение высоты здания (делать надстройки на кровле многоквартирного дома) или меняющие внешний вид главного фасада (выносить за пределы квартиры вентиляционные коробки);
• менять габариты жилых и нежилых помещений, если это отразится на внешнем облике здания (например, устраивать мансардные окна или увеличивать высоту конька, уменьшать уклон крыши);
• оборудовать подвал, если для этого понадобится выемка грунта на глубину ниже уровня пола цокольного этажа или будет нарушен фундамент дома.

Для сведения!

Аналогичные ограничения на получение разрешения проведения перепланировки или переустройства жилого помещения действуют во всех регионах страны.

Последствия проведение несогласованного переустройства

Некоторые собственники квартир, а порой и квартиросъемщики, не желая ходить по инстанциям, делают перепланировку без согласования.

Ряд вносимых изменений потенциально могут быть опасными для многоквартирного дома, поэтому самовольная перепланировка чревата привлечением к ответственности.

Представители надзорных органов потребуют вернуть помещению состояние, соответствующее технической документации. То есть материальные средства, затраченные на ремонт, будут потрачены зря.

Кроме того самовольная перепланировка грозит штрафными санкциями.

В случае игнорирования выполнения предписания, материалы передают в суд.

По решению суда:

• квартиру, принадлежащую на правах собственности, могут выставить на продажу, выплатив бывшему собственнику лишь остаток суммы, за вычетом расходов на приведение жилого помещение в прежнее состояние;
• с квартиросъемщиками, проживающими на условиях договора социального найма, договорные отношения расторгают, возложив обязанность по восстановлению первозданного вида помещения на собственника квартиры, выступающего наймодателем.

Дополнительная информация!

Если в процессе судебных разбирательств будет доказано, что в результате проделанных работ не нарушены права и законные интересы прочих жильцов многоквартирного дома, нет угроз их жизни или здоровью, помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии.

Для подтверждения доводов, собственнику понадобится согласовать уже проделанные по факту работы.

Примите к сведению, что если дело не дойдет до инспекции и судебных разбирательств по вопросу самовольной перепланировки, можно столкнуться с другими проблемами.

При необходимости продать недвижимость банк не одобрит оформление ипотеки и сделку можно будет провести только за наличный расчет.

Кроме того, что сложно будет найти покупателя, риэлторы потребуют снизить цену ниже рыночной, поскольку новому хозяину нужно будет узаконить все изменения в квартире для получения технического паспорта в БТИ.

Практика показывает, что в подобных ситуациях продавец теряет порядка 20 % стоимости своего имущества.

Как согласовать перепланировку квартиры до начала выполнения работ

Чтобы не возникло в последующем проблем, необходимо представить на согласование соответствующий проект, если собираетесь:

• демонтировать межкомнатные перегородки, переносить или возводить новые стены;
• заделать окно, обустроить новые дверные и оконные проемы;
• изменить количество комнат;
• расширить или перенести кухню;
• совместить или разделить санузел.

Предлагаем инструкцию порядка действий.

Этапы согласования перепланировки квартиры

1. Первым шагом к законному изменению конфигурации комнат, оконных и дверных проемов является оформление перепланировки квартиры в проекте.

Заказать подготовку проектной документации можно в проектно-техническом бюро с допуском СРО.

Перед тем как оформить перепланировку квартиры нужно получить технический паспорт в БТИ, чтобы в последующем на плане указать какие именно изменения планируете внести.

После проведения обследования с выездом к месту расположения квартиры инженером проектной организации, в 2-х экземплярах заказчику выдают:

• проектный план, где в графическом виде отражено как будет выглядеть квартира после планируемых работ;
• техническое заключение экспертных специалистов, в текстовой части которого описано состояние конструкции жилого помещения и возможности перепланировки без ущерба другим жильцам многоквартирного дома и зданию;
• приложения, где указаны виды предстоящих строительных работ со ссылкой на нормативную базу, информация, подтверждающая членство в СРО, дающее право на проведение проектирования.
• на втором этапе для того, чтобы согласовать перепланировку, подают заполненное по установленной форме заявление в жилищную инспекцию, приложив:
• пакет проектной документации;
• техпаспорт на квартиру, оформленный в течение последних пяти лет, выписку из ЕГРН (необязательно);
• договор купли-продажи, дарственную, прочие документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение или договор найма;
• заверенное нотариально письменное согласие членов семьи нанимателя, если заявитель является квартиросъемщиком или всех собственников квартиры;
• если право собственности заявителя, являющегося долевым участником строительства не зарегистрировано – заверенную нотариально копию договора с указанием согласия застройщика на перепланировку и акта приема-передачи недвижимости;
• доверенность на право представлять интересы собственника, если от его лица выступает уполномоченный представитель;
• в отдельных ситуациях, если планируемые изменения затронут общедомовую собственность – протокол общего собрания.

Информация об изменении правил согласования перепланировки в столице!

Для москвичей, интересующихся как узаконить перепланировку в квартире, сообщаем о том, что начиная с 21.08.2020 года получить разрешение и согласовать перепланировку можно только в онлайн режиме.

Документы для перепланировки в бумажном варианте не принимают.

Для этого на официальном mos.ru в разделе «Жилье, ЖКУ, двор» нужно заказать онлайн услугу «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».

Услуга по согласованию перепланировки оказывается бесплатно в течение 30 дней с момента обращения.

Не позднее следующего дня со дня принятия решения подписанный документ о разрешении или отказе проводить перепланировку направляют в службу “одного окна” Мосжилинспекции.

Получить решение можно:

• лично или через уполномоченного представителя по предъявлению доверенности и документа, удостоверяющего личность;
• через МФЦ или РПГУ.

Действительно разрешение на проведение перепланировки в течение одного года со дня подписания документа.

По заявлению заинтересованного лица этот срок могут продлить лишь один раз не более чем на 6 месяцев.

Бывает, что заявителю отказывают выдаче разрешения на работы по изменению конфигурации жилого помещения.

В таком случае принятое решение обычно обосновывают мотивированными доводами нарушения целостности конструкции здания, повышенными рисками снижения безопасности эксплуатации.

Учтя все недочеты, проект можно переделать и подать документы повторно на согласование.

• На следующем этапе после осуществления задуманных идей перепланировки, необходимо получить акт выполненных работ, подписанный приемной комиссией.

В заявке уточняют регистрационный номер и дату получения разрешения на перепланировку.

Для оказания услуги по приему выполненных работ, к письменному или подаваемому в электронном виде обращению следует приложить:

• документ удостоверяющий личность (обычно – паспорт, но в случае его отсутствия могут подойти, например, водительские права);
• журнал, где зафиксирован последовательный процесс перепланировки (производства работ);
• в ситуациях, когда проводились работы, требующие предварительного согласования проекта – акты освидетельствования скрытых работ, подписанные представителями проектного бюро, подаются с проектом и документом, подтверждают членство организации в СРО;
• если нет сведений в базовом регистре – учетно-техническую документацию на квартиру;
• графическое изображение поэтажного  плана уже перепланированного помещения с пояснениями к нему;
• согласие в письменной форме всех членов семьи собственника или нанимателя на внесенные изменения в конфигурацию квартиры.

На проверку соответствия представленных документов инспекции отводится 10 дней, в течение которых:

• по согласованию даты и времени приемочная комиссия выезжает для осмотра квартиры;
• могут запросить предоставить недостающие сведения, если их нет возможности получить путем межведомственного взаимодействия.
• Процедура приема перепланировки заключается в осмотре выполненных работ комиссией в составе:
• представителя уполномоченного органа власти (жилищной инспекции);
• при необходимости, если в ходе ремонта были затронуты общедомовые нежилые помещения (например, лестничная площадка) – управляющего многоквартирным домом;
• бригадира строителей, который сможет разъяснить спорные моменты в случае необходимости;
• специалиста проектной организации, подготовившей проект перепланировки.

Составленный в 4 экземплярах акт о приемке завершенных ремонтных (строительных) работ, соответствующих ранее согласованному проекту по 1 экземпляру:

• остается в инспекции;
• передается собственнику или ответственному квартиросъемщику (при невозможности их личного присутствия – доверенному лицу по предъявлению нотариально заверенного документа, удостоверяющего его полномочия);
• отправляют в Росреестр для внесения правок в кадастр;
• передают в БТИ.

Примечание

Если в ходе проверки будет выявлено несоответствие выполненных работ согласованному проекту, акт о приеме объекта не подписывается.

Отказ в согласовании можно обжаловать в судебном порядке.

Но, делая перепланировку, принимайте во внимание, что конечный результат не должен иметь отклонений от проекта проведения работ, на которые получено разрешение.

Например, когда уже в процессе ремонта поймете, что целесообразнее внести поправки в ранее продуманный дизайн, придется пройти все ступени согласования заново.

Иначе вас попросту могут заставить вернуть помещение в первоначальное состояние, привлечь к административной ответственности.

• Завершением довольно продолжительной эпопеи законной перепланировки жилья станет получение нового техпаспорта.

Для этого в бюро инвентаризации передают согласованный план перепланировки вместе с актом принятия работ, выпиской из ЕГРН.

Техник с выездом к месту проживания заявителя проводит контрольные замеры.

При отсутствии претензий оформляется техпаспорт на квартиру с обновленной планировкой.

Примечание

Стоимость подготовки технической документации не регламентирована законодательными актами, поэтому нужно уточнять по месту жительства.

Обычно размер затрат в пределах 2000 рублей.

При необходимости срочного оформления документов, сумма может быть значительно выше.

Как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно

Бывает, что собираясь купить квартиру, потенциальные покупатели сталкиваются с несоответствием технической документации и реальному расположению комнат, дверей, соответственно площади изолированных помещений.

Закон позволяет узаконить уже по факту выполненную перепланировку, если только не будет выявлено нарушений, касающихся категорического запрета на изменение конструкций.

Поэтому, в принципе отказываться от выбранного варианта жилья, если он устраивает по всем параметрам, не стоит.

Кроме того, можно получить дополнительные бонусы, потребовав у продавца снижения стоимости с учетом предстоящих затрат на приведение в порядок документов.

Говоря о том, как узаконить перепланировку в квартире после перепланировки, отметим, что это возможно сделать только через суд.

Чтобы не возникло проблем, важно представить доказательства того, что внесенные в план изменения не нарушают строительных норм, не несут угрозы безопасности конструкции многоквартирного.

Практически, если уже сделана перепланировка квартиры, порядок действий узаконивания изменений, по сути, не отличается от обычной процедуры, но имеет свои нюансы.

1. Прежде всего, приглашают представителя БТИ, который документально зафиксирует изменения плана помещения с имеющимися данными в технической документации. В техпаспорте, выданном по заявке заинтересованного владельца квартиры, будут отметки о неузаконенной перепланировке.

При условии, что нововведения не затронули несущие и опорные конструкции, в заключении будет указано, что целостность жилого помещения не нарушена.

• Имея на руках новый техпаспорт, экспертное заключение инженера БТИ, по установленной форме подают заявление в жилищную инспекцию с просьбой согласовать перепланировку.

К заявлению нужно приложить пакет всех требуемых документов, как и в том случае, если бы обращались для получения разрешения на выполнение работ по перепланировке.

Гарантированно заявитель получит в письменном виде отказ от надзорных органов, который станет основанием обращения в судебные инстанции.

• Готовя иск об узаконивании самовольно выполненной перепланировки, свои требования можно обосновать, сославшись на нормы ст. 29 Жилищного законодательства,

Для решения вопроса по существу, к исковому заявлению нужно приложить:

• полученный в письменной форме отказ полномочных органов в согласовании;
• старый и новый с указанием внесенных фактически изменений техпаспорта;
• поэтажный план квартир, расположенных этажами ниже и выше помещения с обновленной планировкой.

Далее судом назначается строительно-техническая экспертиза.

По адресу нахождения спорного объекта выезжает комиссия для оценки состояния квартиры после перепланировки на соответствие нормам безопасности.

Если нет никаких претензий, выдается заключение о возможности сохранения перепланировки, акт подписывается представителем жилищной инспекции.

В случае отрицательного решения нужно устранить указанные нарушения и подать апелляцию на пересмотр дела.

• При удовлетворении исковых требований об узаконивании перепланировки, в БТИ подают запрос на получение техпаспорта, отправляют документы для внесения изменений в ЕГРН.

Обращаются в БТИ и Росреестр лично или через МФЦ, где все можно сделать через одно окно.

Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно

Задумываясь о существенных изменениях в квартире, возникает вопрос о том, можно ли сэкономить на услугах организаций, предлагающих подготовку проектов перепланировки и согласования разрешительных документов.

Здесь нужно учесть тот факт, что не всегда собственники или квартиросъемщики имеют представление о запрете на определенные виды изменений.

Но, если у вас есть достаточно свободного времени, терпения, вполне реально ознакомиться с требованиями законодательных, нормативных актов и заняться подготовкой документов самостоятельно.

1. Прежде всего, следует убедиться, что изменения, которые вы хотите внести будут узаконены, то есть не собираетесь:
2. сносить несущие стены;
3. перемещать санузел так, что в конечном итоге он окажется над жилой комнатой соседа, проживающего этажом ниже (под вами);
4. убирать вентиляцию;
5. проводить прочие категорически запрещенные работы.
6. Далее понадобится выписка из ЕГРН, которую можно заказать, оплатив госпошлину, через МФЦ.
7. В Проектно-Инвентаризационном Бюро или другой организации, имеющей допуск СРО на проектирование, заказываете проект предстоящей перепланировки, показав эскиз желаемого результата, предоставив:
8. свой паспорт;
9. заверенную печатью МФЦ выписку из ЕГРН;
10. технический паспорт на квартиру (обязательно заверенную печатью МФЦ).

По согласованию проектировщик приезжает на квартиру для проведения необходимых обмеров.

Получив готовый проект, идете в МФЦ, пишите заявление на его согласование, приложив:

копии паспортов всех проживающих в квартире и их нотариально заверенное согласие на перепланировку;

документы, подтверждающие право собственности на жилье;

прочие документы, аналогичные требованиям при оказании услуг согласования посредниками;

 С разрешением на проведение перепланировки в течение года нужно успеть осуществить намеченные работы по благоустройству своего жилья.

По окончанию перепланировки придется вновь обратиться в проектное бюро с ранее выполненным проектом для проведения повторных обмеров, чтобы убедиться соответствию планируемых и фактически внесенных изменений. Подаете заявку на прием перепланировки комиссией с представителем жилищной инспекции.

Обязательно следует к заявлению приложить:

• план, подготовленный проектной организацией по результатам проведенных обмеров;
• акты скрытых работ с копиями сертификатов на использованные строительные материалы;
• договор с проектной организацией и документы, подтверждающие ее доступ к СРО;
• договор на вывоз строительного мусора.
• Полученный после осмотра перепланировки за подписью всех членов приемочной комиссии акт вместе с новой выпиской из ЕГРН (поскольку она действительна в течение 3 месяцев, а ремонт может затянуться на более продолжительный период) подают в БТИ для оформления нового техпаспорта.
• Перед тем, как зарегистрировать перепланировку квартиры, нужно не только получить новый после осмотра техником БТИ техпаспорт, но и взять в проектном бюро CD диск.

По предъявлению паспорта, документы через МФЦ подаются в Росреестр на регистрацию и внесение изменений в кадастр.

После чего уже выдают новую выписку из ЕГРН.

Для сведения

Не все изменения, при перепланировке жилого помещения нужно проектировать.

Например, при устройстве гардеробной или, не касаясь межкомнатных перегородок, достаточно эскиза.

Если говорить о том, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта, пошаговые действия будут аналогичны. Исключением является лишь заказ проекта в специализирующейся по этому профилю организации.

Вместо послесловия

Внести изменения для улучшения своего жилья практически можно всегда. Обязательным требованием является лишь согласование перепланировки, которую можно заказать занимающимся этими вопросами организациям или осуществить самостоятельно.

Рекомендуем к чтению:

Как узаконить перепланировку? Документы для узаконивания перепланировки квартиры

Как узаконить перепланировку квартиры? Перепланировка жилого дома

Технический паспорт квартиры. Паспорт БТИ

Как оформить в собственность дом? Документы для регистрации дома