Каждому хочется жить в удобной квартире, но понятие комфорта у каждого свое. Вот почему ремонт часто сводится не только к замене декоративных материалов – обоев, краски, напольного покрытия, но и тянет за собой другие изменения в обстановке. А последствия такой «переделки» могут оказаться весьма серьезными.

Если заранее не продумать вопрос о том, как узаконить перепланировку, то можно легко оказаться не в уютной квартирке, а в роли ответчика на судебном заседании. Оградить от подобных ситуаций поможет знание того, что можно и чего нельзя делать при ремонте квартиры.

Чем отличается перепланировка от переустройства

Прежде чем приступить к переделке помещений, необходимо понять, как впоследствии будут квалифицированы те или иные виды работ.

• Изменение внутреннего вида квартиры, когда вы сносите перегородку между ванной и туалетом или ставите ее, называется перепланировкой.
• Если же вы решили перенести на другое место выключатели, розетки или поменять трубы, то такое изменение инженерных сетей считается уже переустройством.
• Очень хорошо подумайте прежде, чем перенести кухню на балкон, а на ее месте обустроить жилую комнату. Смена функционального назначения помещения – это уже переоборудование.
• Малейшие изменения фасада здания – увеличение оконного проема или дополнительная кирпичная кладка на балконе – считаются реконструкцией.

Два последних вида работ являются очень серьезными изменениями, получить на них разрешение официально практически невозможно. Самовольное присоединение балкона к комнате или расширение санузла за счет спальни квалифицируется как незаконное, за что владелец квартиры рано или поздно понесет наказание. В лучшем случае он заплатит штраф и по решению суда должен будет вернуть квартире первоначальный облик. В худшем – лишится недвижимости, которую продадут с молотка.

Что можно и чего нельзя делать во время ремонта

Чтобы не гадать после проведенного ремонта, нужно ли узаконивать перепланировку квартиры или нет, внимательно изучите, какие виды работ можно спокойно закладывать в смету расходов, а что и не планировать.

Что можно делать без оформления перепланировки

1. Заменить декоративные покрытия – переклеить обои, смонтировать натяжные потолки, переложить напольное покрытие (только если оно не тяжелее старого).
2. Установить новую сантехнику, не изменяя расположения канализационных труб.
3. Заменить на кухне электрическую или газовую плиту. Одно важное условие – электрическую можно перенести, а газовая плита должна остаться на прежнем месте.
4. Если в кадастровых документах не отмечены встроенные шкафы, то их можно разобрать или поставить другие.
5. Установить новые окна и двери, не меняя размеры проемов.
6. Допускается возведение легких перегородок, не доходящих до потолка, замена радиаторов отопления без наращивания мощности обогрева и увеличения их количества.
7. Если многоквартирный дом не является памятником архитектуры, то к работам, не требующим узаконивания перепланировок, можно отнести установку кондиционера и остекление балкона.

Что можно сделать, но потом оформить как перепланировку

1. Объединить или разделить санузел. Можно увеличить его площадь, но только за счет нежилого помещения – коридора или кухни. Уровень пола в санузле должен быть на 3-5 см ниже, чем в остальных помещениях.
2. Снести внутреннюю перегородку или построить ее с целью создания нового помещения.
3. В несущей стене можно сделать арку или дополнительный проход, но нельзя таким способом объединять комнату и кухню, если там установлена газовая плита. В проходе должна стоять дверь. В пределах кухни газовую плиту можно переставить, но обязательно взять об этом подтверждающую справку из газовой службы.
4. Изменить расположение розеток, добавить новые или уменьшить количество точек электропитания.
5. Установить теплые полы с автономным источником теплоснабжения.

На что практически невозможно получить разрешение

1. Снос несущих стен. Категорически запрещено убирать опорные конструкции, поскольку это может повлечь за собой появление трещин, деформацию всего здания.
2. Вынос батареи на балкон.
3. Снос перегородки между комнатой и кухней, если стоит газовая плита.
4. Расширение или перенос ванной, туалета, кухни за счет жилых комнат.
5. Перекрытие или разрушение вентиляционных шахт, изменение фасада здания.

Независимо от того, можно узаконить перепланировку квартиры после перепланировки или нет, ремонтные работы не должны затрагивать интересы соседей. К тому же самовольное изменение внутреннего вида квартиры заметно усложнит в последующем любые операции с недвижимостью – наследование, дарение, куплю-продажу.

Этапы перепланировки

В идеальном варианте владелец квартиры перед началом ремонта составляет план работ, в который включает все, что он хотел бы перестроить. Ведь от этого объема напрямую зависит смета расходов. Если предполагается изменение внутренней планировки, то гражданину необходимо получить официальный проект, согласовать его с отделом архитектуры и спокойно начинать строительные работы.

В реальной жизни человек затевает ремонт, переделывает квартиру, а потом уже думает, как узаконить сделанную перепланировку, чтобы получить новый техпаспорт в БТИ и поставить его на учет в Росреестре. Рассмотрим подробнее два варианта узаконивания перепланировки или переустройства.

Внимание! Перепланировка возможна только с согласия всех собственников квартиры. Согласие мужа или жены владельца недвижимости в этом случае не требуется. Если квартира предоставлена по социальному найму, то заявление о перепланировке должны подписать все члены семьи нанимателя, включая детей дееспособного возраста.

Как узаконить перепланировку до ее проведения

Это действие скорее выглядит, как согласование проекта предполагаемой перепланировки в соответствующих инстанциях. В итоге произведенные в квартире изменения получат официальный статус, а владельцу будет предоставлен новый техпаспорт. Рассмотрим, где можно узаконить перепланировку и как правильно это сделать. Процедура происходит в несколько этапов.

Этап 1. Подготовка проекта перепланировки

Для этого необходимо набросать эскиз или составить план тех преобразований, которые вы хотели бы произвести в квартире, а затем обратиться с заказом в проектно-техническое бюро. Не забудьте проверить, имеет ли эта компания допуск СРО на выполнение проектных работ. По номеру свидетельства членство можно определить на сайте данной саморегулируемой организации. Вместе с заказом необходимо предоставить техпаспорт на квартиру и выписку из ЕГРН.

После того как инженер из проектного бюро приедет к вам домой и сделает необходимые замеры, в течение нескольких дней будет разработан проект. Оплата услуг зависит от сложности работ и может колебаться от 9000 до 20 000 рублей.

К следующему этапу у вас должен быть подготовлен пакет документов:

• проект перепланировки;
• копия свидетельства допуска СРО проектного бюро;
• договор авторского надзора;
• акты скрытых работ, в которые входят:
  • акт на гидроизоляцию полов на кухне и в санузле,
  • акт на шумоизоляцию всех полов в квартире после сделанной стяжки,
  • акт на усиление опорных конструкций, если при перепланировке были затронуты несущие стены;
• техническое заключение о состоянии здания и возможности проведения данной перепланировки.

Внимание! Уточните в ТСЖ необходимость согласования с ними данного проекта. Если это актуально, руководитель поставит на документ свою печать или выдаст соответствующую справку.

Этап 2. Подача заявления на согласование

Не знаете, куда обращаться, чтобы сделать перепланировку в квартире? Идите с заявлением в МФЦ или напрямую в местную администрацию – в жилищную инспекцию или архитектурный отдел муниципалитета.

Вместе с заявлением вам понадобятся:

• проект перепланировки со всеми приложениями;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• техпаспорт, выданный не более пяти лет тому назад;
• нотариально заверенное согласие на перепланировку от остальных собственников жилья, в том числе несовершеннолетних детей;
• если квартира предоставлена по договору социального найма, то на заявлении должны стоять подписи всех членов семьи заявителя, проживающих в этой квартире;
• чтобы узаконить перепланировку территории общего пользования, потребуется решение общего собрания жильцов, разрешающее провести эти изменения.

Внимание! Если квартира зарегистрирована в Росреестре, то заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН. Администрация сама отправит запрос в рамках межведомственного взаимодействия.

Документы принимаются под расписку, в которой указывается их перечень. Срок рассмотрения в среднем составляет 45 дней. В случае положительного ответа можно приступать к ремонту. Если в перепланировке будет отказано, то придется или менять проект, или подавать в суд на администрацию, если вы уверены, что проект можно реализовать.

Этап 3. Проведение ремонтных работ

Очень важно заранее продумать все нюансы предстоящей перепланировки. Потому что на этапе проведения строительных работ от проекта нельзя отступать ни на шаг. Если потребуется нанять ремонтную бригаду, укажите в договоре, что работы будут проведены по проекту заказчика и из его материалов. Перечень и количество должны совпадать с указанными в проекте.

В документе для узаконивания перепланировки квартиры, согласованном с администрацией, определен конкретный срок завершения строительных работ. В Москве он составляет 12 месяцев с момента получения разрешения.

Этап 4. Приемная комиссия и новые документы на квартиру

По окончании всех ремонтных работ надо вновь обратиться в жилищную инспекцию с заявлением и копией решения о согласовании, чтобы получить акт о завершенной перепланировке. К заявлению необходимо приложить копию договора с проектной организацией со всеми приложениями и журнал производства работ с подробной информацией обо всем, что происходило в вашей квартире в процессе ремонта.

В течение 10 дней к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке, в составе которой будет специалист из архитектурного отдела. Вы должны обеспечить присутствие на проверке представителей проектного бюро и строительной бригады, чтобы они помогли ответить на спорные вопросы, если таковые появятся, и вместе с заявителем и проверяющими подписали акт о завершенной перепланировке квартиры.

Затем надо подать запрос через МФЦ или обратиться с документами в БТИ для оформления нового техпаспорта. Инженер из БТИ по перепланировке приедет к вам домой, зафиксирует все изменения на плане квартиры, и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. За эту услугу придется заплатить около 2000 рублей.

Как узаконить самовольную перепланировку

Перепланировка квартиры по проекту – это идеальная ситуация. Чаще происходит по-другому. Сначала владелец жилья что-то перестраивает, а потом ищет способ, как и где узаконить перепланировку квартиры. Либо приобретает жилье с самовольной переделкой.

Этап 1. Вызвать инженера из БТИ

Независимо от того, вам досталась квартира с неузаконенной перепланировкой, или вы сделали ее сами, необходимо зафиксировать все изменения. Приглашенный специалист отметит на действующем плане квартиры красным цветом те участки, где были сделаны изменения. После проведенных замеров будет оформлен новый техпаспорт с отметкой о неузаконенной перепланировке.

Этап 2. Получить техническое заключение о состоянии конструкций после перепланировки

О том, что можно сделать без узаконивания перепланировки, какие изменения потребуют согласования, а что делать категорически запрещено, выше уже говорилось. Вкратце напомним те виды работ, которые потребуют согласования с соответствующими организациями.

• При переносе газовой плиты в пределах кухни необходимо получить соответствующий документ от службы газа.
• Если несущие конструкции не затронуты, то перепланировку квартиры узаконить поможет техническое заключение, выданное проектной организацией. Для этого надо обратиться в компанию, имеющую допуск СРО к проектным работам. Инженер проведет осмотр помещений и составит документ, в котором перепланировка будет признана безопасной и соответствующей нормам.
• При полном или частичном разрушении несущих стен придется обращаться к автору дома – проектной организации, которая разрабатывала проект для всего многоэтажного здания. Получить в этом случае положительное техническое заключение практически невозможно.

Внимание! Если не узаконить перепланировку квартиры вовремя, то жилищная инспекция может заставить вернуть помещениям первоначальный вид в полном соответствии с действующим техпаспортом.

Этап 3. Подать документы на согласование в жилищную инспекцию или архитектурный отдел

Когда техническое заключение будет готово, его надо согласовать с администрацией района. Для этого собирается пакет документов, в который входят:

• копия паспорта владельца недвижимости;
• техпаспорт или план с экспликацией квартиры до перепланировки;
• если был перенос газовой плиты, то справка из газовой службы;
• техническое заключение;
• копии правоустанавливающих документов на квартиру.

Через 2-3 недели к вам домой придет представитель жилищной инспекции с целью осмотра квартиры и проверки соответствия сделанных изменений техническому заключению. Поскольку перепланировка была произведена самовольно, официальный представитель составит и предъявит владельцу жилья акт об административном правонарушении с суммой штрафа около 2500 рублей.

После этого жилищная инспекция рассматривает все документы, на что может уйти от двух месяцев до полугода, и принимает одно из двух решений:

• подтверждает узаконение перепланировки и приглашает заявителя подписать акт о завершенном переустройстве;
• отказывает владельцу квартиры в легализации сделанной перепланировки.

В первом случае оформление акта о завершенном переустройстве позволяет владельцу обратиться в БТИ за новым планом.

Если же жилищная инспекция откажет в согласовании уже произведенной перепланировки, то это станет основанием для подачи документов в суд.

Этап 4. Подать заявление в суд

Исковое заявление подается в районный суд по месту вашего проживания. На это отводится три месяца с того момента, как вы получили отказ в согласовании перепланировки.

К заявлению прикладываются документы:

1. Квитанция об уплате госпошлины в размере 300 рублей.
2. Копия решения жилищной инспекции об отказе в согласовании перепланировки.
3. Копии документов, устанавливающих право собственности на квартиру.
4. Копии документов БТИ – технический паспорт, поэтажный план и экспликация, сделанные до и после перепланировки.
5. Копия проекта перепланировки квартиры с заключениями соответствующих организаций о соблюдении градостроительных норм.
6. Копия договора с проектным бюро.

Этот список можно дополнить и другими бумагами, которые укрепят вашу позицию в суде.

Суд имеет право назначить строительно-техническую экспертизу, чтобы удостовериться в соблюдении санитарных, пожарных, строительных норм. Если комиссия не выявит никаких нарушений, связанных с перепланировкой, то будет подписан соответствующий акт, и суд примет решение в вашу пользу.

В случае отрицательного исхода дела вам будут названы конкретные причины. Если это связано с несущественными нарушениями – вы не уложили шумоизоляцию при замене пола, то можно подать апелляцию, устранить недоделки и добиться узаконивания перепланировки. Если же вы затронули несущие стены, то такую перепланировку никто не легализует.

Этап 5. Получить новый техпаспорт

Если суд вынес положительный вердикт, то вопрос о перепланировке и как ее узаконить, будет закрыт. С судебным решением или с согласованным актом о завершенном переустройстве следует обратиться в БТИ за новым планом квартиры.

Если на первом этапе узаконивания самовольной перепланировки инженер БТИ по каким-то причинам не выдал план с красными линиями, то придется снова вызывать техника для проведения обмеров. Процедура займет около трех недель и обойдется где-то в 10 000 рублей. Если такой план уже есть, то новый документ БТИ выдаст в течение недели, а уплатить придется всего около 2000 рублей.

В каких случаях можно получить отказ в согласовании перепланировки

1. Жилищная инспекция не смогла получить информацию на квартиру через запрос в соответствующие ведомства. Если заявитель в течение 15 дней не предоставил по просьбе администрации необходимые документы, то ему будет выдан отказ.
2. При перепланировке были нарушены строительные нормы, затронуты несущие конструкции, что угрожает целостности здания. Такая перепланировка согласована не будет.
3. Проектное бюро выдало заключение, что перепланировка невозможна по техническим причинам.
4. Если квартира находится в доме, который признан памятником культурного наследия, то в перепланировке скорее всего будет отказано.

Ввод квартиры в эксплуатацию и постановка на кадастровый учет

После получения нового плана и техпаспорта на квартиру следует заново оформить ввод в эксплуатацию жилой площади. Для этого в районную администрацию необходимо представить оригиналы и копии:

• решения администрации или судебного решения о согласовании перепланировки,
• паспортов всех собственников,
• нового техпаспорта.

Копии сверят с оригиналами и заберут, а через 30 дней администрация выдаст вам разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь очередь за Росреестром, так как узаконить перепланировку без постановки на учет не получится. Для внесения изменений в кадастр недвижимости вам понадобится написать заявление, приложить к нему разрешение на ввод, техпаспорт на лазерном диске и все те бумаги, которые вы подавали в архитектурный отдел для согласования перепланировки (проект и все приложения). Через неделю вы получите выписку из ЕГРН с новым планом квартиры. Ваша перепланировка будет полностью приведена в соответствие с законом.

Рекомендуем к чтению:

Как узаконить перепланировку квартиры? Перепланировка жилого дома

Технический паспорт квартиры. Паспорт БТИ

Как узаконить перепланировку в квартире? Документы для перепланировки