Как узаконить перепланировку квартиры? Чтобы чувствовать себя дома уютно и комфортно, порой достаточно сделать ремонт. Кардинальные преобразования позволят не только улучшить дизайн помещения, но и более рационально использовать пространство.
Возникают вопросы – допустима ли перепланировка квартиры, как узаконить существенные изменения, если захочется, например, расширить комнату или, напротив, из одного помещения сделать два, добавив перегородку.
Разберемся детально – как по закону сделать перепланировку в квартире и можно ли легализовать уже после проделанной работы несоответствия с имеющейся технической документацией на жилье.
Что входит в перепланировку квартиры по закону
Прежде чем говорить о том, можно ли делать перепланировку в квартире, нужно понимать, что это такое.
Несведущим в строительной терминологии обывателям понятия перепланировки и переустройства жилья представляются одним и тем же.
Это только на первый взгляд.
На самом деле общее у них лишь то, что согласно законодательству, делать это разрешается после подготовки проекта и получения разрешения от уполномоченных органов.
В обоих случаях по окончанию работ необходимо позаботиться о том, чтобы все изменения были отражены в документах на квартиру.
Естественно, дорисовать на плане перегородку или новое расположение двери владелец жилья самостоятельно не может.
Потребуется обратиться в соответствующие органы.
Понятие переустройства предполагает изменения, связанные с коммуникациями, если устанавливают, меняют или переносят:
- инженерные сети;
- санитарно-техническое, электрическое, прочее оборудование.
Когда вы меняете электропроводку, устанавливаете дополнительно в новых местах розетки или меняете ванну на душевую кабинку – это переустройство.
В результате перепланировки помещения изменится в целом его конфигурация.
Так, если из двух комнат сделать одну, убрав перегородку или заложив окно, перенести его в другое место – речь идет о перепланировке.
На законодательном уровне отдельно глава 4 ЖК РФ посвящена вопросам:
- какие виды переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме требуют внесения изменения в технический паспорт;
- процедуры предварительного согласования и получения разрешения на проведение запланированных ремонтных работ с органами местного самоуправления;
- обоснованных причин возможного отказа внесения изменений в планировке (и переустройстве) помещения;
- требованиям к документальному оформлению завершения ремонтных работ;
- последствий для собственника и нанимателя соцжилья самовольного проведения строительных работ в квартире, ставших причиной ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома, проживания всех или отдельных граждан.
Прежде всего, следует разобраться, какие изменения допустимы при перепланировке квартиры, что можно делать, не нарушая:
- прочности несущих конструкций здания;
- работы инженерных систем или оборудования;
- функциональности противопожарных устройств и вентиляционных систем.
Существуют нормативные акты, регламентирующие строительные работы в жилых и нежилых помещениях многоквартирных домов, невыполнение которых может привести:
- к снижению безопасности эксплуатации отдельной квартиры или всего здания;
- повышению риска аварий, причинения вреда здоровью и жизни людей.
Чтобы не навредить себе и другим жильцам дома, подготовку проекта перепланировки следует доверить специалистам.
На пример:
- при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м руководствуются сводом правил СП 54.13330.2016;
- требования к перепланировке (переустройству) и жилых помещений в многоквартирных домах столицы утверждены правительственным постановлением Москвы № 508-ПП.
Правила перепланировки квартиры включают перечень работ, требующих предварительного согласования проектной документации.
К слову, далеко не все, что собираетесь делать, требует официального разрешения надзорных и контролирующих инстанций.
Какие виды работ не относятся к перепланировке
Владелец помещения вправе заниматься когда угодно так называемым «косметическим ремонтом» своего жилья:
- красить, белить, штукатурить;
- менять обои, делать натяжные или гипсокартоновые потолки, напольные покрытия (если они не тяжелее предыдущих);
- менять окна и двери – не увеличивая или уменьшая их размеры;
- поменять сантехнику на новую, не нарушая систему подсоединения к водопроводу и канализации, то же самое касается батарей отопления, если не наращивать дополнительно секции (или уменьшать их количество);
- заменить розетки и выключатели;
- застеклить балкон (лоджию), установить кондиционер – при условии, что дом не относится к памятникам архитектуры и изменения не нарушат целостность исторического вида фасада здания.
То есть, никого можно не предупреждать, когда хотите освежить обстановку, если в результате ремонта:
- не меняется площадь комнат, их количество и расположение;
- изменения касаются непосредственно бытовых условий проживания в отдельно взятой квартире.
Когда нужно получить разрешение до начала ремонта
После перепланировки квартиры обязательное требование закона – результаты должны быть отражены на техническом плане помещения, что это за работы, существует конкретный перечень.
Только по согласованию, можно:
- объединить или, напротив, разделить санузел (туалет и ванную комнату);
- расширить ванную за счет уменьшения квадратуры прихожей, коридора (но ни в коем случае жилых комнат);
- убрать межкомнатные перегородки или построить новые, чтобы выделить дополнительное изолированное помещение, например, сделать гардеробную или жилую комнату (при наличии в ней окна);
- сделать арку в стене, если она не является несущей конструкцией здания;
- объединить кухню с гостиной при условии, что дом не газифицирован и для приготовления пищи используется электроплита;
- обустроить обогрев квартиры за счет теплых полов, если они не связаны с основной системой теплоснабжения;
- увеличить количество элекророзеток или поменять их расположение по высоте.
Примечание
Мы привели лишь наиболее распространенные виды ремонтных, строительных работ, которые можно делать самовольно или только после согласования.
В любом случае все они не должны затрагивать интересы соседей, причинять им неудобства и вред.
Какие изменения узаконить не получится
Категорически запрещено:
- сносить несущие стены;
- убирать межкомнатные перегородки и двери в кухню в квартирах с газовой плитой;
- проводить отвод системы теплоснабжения и выносить батареи на балкон (лоджию);
- увеличивать оконные проемы и площадь балконов;
- размещать так называемые «мокрые зоны» над жилыми комнатами соседей, проживающих этажом ниже.
Как законно сделать перепланировку (или переустройство) в квартире
Чтобы не возникло после того, как потрачены средства и силы на переустройство проблем с органами власти, следует выполнять требования закона по организации и проведению перепланировки помещения. Не имеет значения жилое оно или нет.
В соответствии с нормами ст. 26 ЖК РФ, прежде чем начать работы по планировке, требуется согласование с местными органами власти.
Проще говоря, нужно получить официальное разрешение в документальном виде.
Чтобы обращение в жилищную инспекцию было удовлетворено, одного заявления недостаточно.
Понадобиться собрать пакет документов.
Рекомендуем пошаговый план, что нужно сделать для перепланировки квартиры.
- Подготовить проект, где в графическом виде отражено как будет в перспективе выглядеть помещение после внесенных изменений. В описательной части приводятся технические характеристики.
Проведение расчетов необходимых материалов, определения фронта работ, изображение в масштабе плана квартиры после перепланировки, следует доверить профессионалам.
Специализированные проектные организации (СРО), имеющие право на выполнение подобного вида работ, выдают требуемые для согласования технические документы с уточнением мероприятий безопасности при проведении работ.
Для сведения
Москвичи могут воспользоваться типовыми проектами.
При обращении в таком случае в Мосжилинспекцию на получение официального разрешения на проведение работ, достаточно указать номер проекта в каталоге.
Скачать бесплатно каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий можно на сайте мэра столицы.
- Имея готовый проект, согласовываете его с органами контроля:
- Роспотребнадзором;
- государственным пожарным надзором;
- комитетом по градостроительству и архитектуре;
- жилищной инспекцией;
- комитетом по охране памятников архитектуры (если само помещение или дом, в котором оно находится, признано историческим или архитектурным памятником).
Примечание
Когда перепланировка предполагает присоединение части имущества, находящегося в общей собственности жильцов многоквартирного дома, обязательно нужно провести собрание и заручиться их согласием.
К прочим документам для получения разрешения на перепланировку помещения прилагают протокол общего собрания собственников.
Например, не обойтись без согласия жильцов, если возле входной двери со стороны подъезда вы хотите пристроить тамбур.
Остается получить непосредственно разрешение, для чего подаете в отдел градостроительства муниципалитета письменное обращение, приложив:
- паспорт, удостоверяющий личность заявителя;
- подготовленный проект и выданные по типовой форме надзорными, контролирующими органами заключения;
- документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение, если квартира не зарегистрирована в Росреестре;
- технические документы, включая план квартиры – если ранее недвижимость не ставили на кадастровый учет;
- в письменном виде согласие всех членов семьи квартиросъемщика – если жилье относится к фонду соцнайма или самого владельца помещения в случае аренды у частных лиц.
Подать письменное обращение на согласование лично или через МФЦ могут законные представители собственника недвижимости или уполномоченные ним лица по предъявлению доверенности, заверенной нотариально.
На практике согласие всех долевых собственников жилья или членов семьи нанимателя выражается не отдельными документами, а личными подписями с расшифровкой фамилии, имени, отчества непосредственно на заявлении.
Если помещение, которое собираетесь изменить путем перепланировки, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), техпаспорт и документ, подтверждающий право собственности для принятия решения по существу, можно не предоставлять.
Примечание
Жители столицы имеют возможность сделать запрос на получение решения о согласовании перепланировки в онлайн режиме на mos.ru.
Скан-копии необходимых документов прикрепляют к заполненному в электронной форме заявлению.
- Получив документально подтвержденное разрешение, соответствующее по форме, содержанию установленным исполнительными органами власти требованиям, можно начинать ремонт, придерживаясь проекта.
Обратите внимание на сроки, в течение которых ремонт должен быть закончен и подана заявка на оформление акта о завершенном переустройстве или перепланировке.
Чтобы не возникло проблем с принятием выполненных работ комиссией по окончанию ремонта, они должны быть отражены в журнале в последовательности их проведения, составления актов скрытых работ.
Примечание
Как правило, дается 1 год с даты подписания разрешения на проведение ремонтных работ по перепланировке квартиры.
Если в силу различных обстоятельств не получается уложиться в ограниченные временные сроки, до окончания этого периода можно подать один раз заявление с просьбой продлить максимум на полгода дату окончания перепланировки.
- Закончив перепланировку, подают заявку на оформление акта приема ремонтных работ.
Доступ в помещение должен быть обеспечен в течение 5 дней со дня обращения.
Иначе в услуге будет отказано.
Председателем комиссии выступает представитель жилищной инспекции.
Присутствие остальных членов приемочной комиссии должен обеспечить собственник.
Сюда входят:
- специалисты организации, подготовившей проект перепланировки;
- бригадир строителей, занимавшихся ремонтом;
- управляющий многоквартирным домом, если было затронуто общедомовое имущество.
В случае выявленных несоответствий с проектом, нарушений требований безопасности, собственнику выдают предписание об их устранении в оговоренные сроки.
Если перепланировка соответствует проектному решению, в течение 10 дней собственник получит завизированный акт.
- Один из экземпляров приемочного акта, органом, осуществляющим согласование, направляется на государственную регистрацию.
- Владелец квартиры получает выписку из ЕГРН с внесенными в кадастровый учет изменениями.
Полезно знать
Мнение о том, что собственники частных домов могут вносить любые преобразования, менять планировку, например, делать пристройки или сносить старые капитальные строения и возводить новые, без каких-либо ограничений, ошибочно.
Несмотря на то, что, фактически перепланировка жилого дома как индивидуального строения не затрагивает интересы соседей, не всегда хозяин может оценить риски безопасности, знать все требования строительных норм.
Поэтому согласовывать проект предстоящих изменений нужно по аналогии с запланированными в квартире.
Помимо потенциальной опасности разрушения зданий и сооружений, увечий и травматизма людей вплоть до летального исхода, остаются и другие проблемы самовольных новшеств.
Например, при несоответствии технической документации с тем, как выглядит дом в реальности:
- возникнут сложности с его продажей;
- не получиться недвижимость передать в качестве залога, чтобы оформить кредит в банке.
Ответственность за проведенную перепланировку без разрешения
В случае нарушений требований закона, правил пользования жилыми помещениями, чем по существу является самовольная перепланировка, владельца квартиры ждет административное наказание в виде штрафных санкций.
Руководствуясь нормами п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, с физических лиц в доход государства взыщут от 2 до 2, 5 тысяч рублей.
Примечание
Размер штрафа с юридических лиц, осуществивших несогласованную перепланировку, в том числе, если результат по окончанию ремонтных работ не соответствуют заявленному проекту, значительно выше и составляет 40-50 тысяч рублей.
Не стоит уповать на то, что о незаконной перепланировке никто не узнает и удастся избежать лишних затрат на оплату услуг по подготовке проекта, чтобы сделать все легально.
Никто не застрахован от жалоб соседей на незаконную перепланировку, например, уставших от шума во время ремонта.
При рассмотрении обращения граждан по существу надзорные органы проводят проверку с выездом по указанному адресу.
По почте предварительно присылают извещение с требованием обеспечения доступа в квартиру представителя инспекции.
Просто не открывать никому двери, не получится.
Если добровольно хозяин не впустит инспектора для осмотра в квартиру, с судебными приставами проверка будет проведена в принудительном порядке.
При подтверждении фактов выполнения незаконных ремонтных работ владельцу (или квартиросъемщику) выдадут предписание об устранении нарушений, уплате штрафа.
Имейте в виду, что, заплатив штраф, оставить все как есть, не получится.
Собственник помещения должен будет:
- узаконить уже сделанную перепланировку, если не проводилось запрещенных работ;
- либо в разумные сроки привести его в прежнее состояние.
Невыполнение требований чревато тем, что органы местной власти, руководствуясь закрепленными в ст. 29 ЖК РФ полномочиями, выйдут в суд для получения решения о праве объявления публичных торгов квартиры.
После продажи недвижимости, причем не обязательно по рыночной цене, вычтут сумму расходов, понесенных покупателем (новым владельцем) на приведение квартиры в первоначальный вид.
И только остаток средств выплатят прежнему хозяину.
Проблемы из-за нелегализованной перепланировки могут возникнуть, если захотите совершить сделку с недвижимостью (продать, обменять).
Потенциальный покупатель естественно заинтересуется документами, чтобы удостовериться в юридической чистоте заключаемых договорных отношений.
Если изменения в планировке жилья не зафиксированы в Едином реестре, продать квартиру придется значительно дешевле, чтобы новый владелец сам:
- узаконил перепланировку постфактум;
- или привел помещение к первозданному виду.
В том случае, когда собственных средств у покупателя не хватает, из-за несоответствия технической документации и реальной планировки помещения, он лишен возможности оформить в банке ипотечный заем.
В итоге искать желающих приобрести квартиру придется дольше.
Помимо всего прочего, самым неприятным последствием несогласованной перепланировки может стать нарушение правил безопасности, когда, например, из-за сноса несущей стены возникнет угроза обрушений.
Можно ли узаконить перепланировку после ремонта
В силу незнания законов или их игнорирования, отдельные собственники, делают перепланировку, не соблюдая процедуру получения разрешения.
Когда внесенные изменения не несут опасности причинения вреда жизни и здоровью людей, не нарушают права жильцов многоквартирного дома, их можно легализовать.
Что делать, если перед тем как сделать перепланировку в квартире не выполнили требования закона, зависит от конкретных обстоятельств, а именно:
- имеется ли на руках собственника старый техпаспорт БТИ без красных отметок о несоответствии реального расположения помещений в квартире, их характеристик с изображением на схеме;
- получено ли предписание надзорных органов об уплате штрафа и приведении квартиры в первозданное состояние.
Остановимся подробнее на нюансах каждого из этих вариантов.
В первом случае, если, например, делая ремонт, собственник не уделил должного внимания оформлению как положено документации, но в принципе никаких жалоб на него не поступало, вполне реально:
- заказать проект (по факту уже выполненных работ);
- подать запрос на получение разрешения сделать перепланировку (как будто ее еще нет);
- через некоторое время сообщить, что все готово для оформления акта приема выполненных работ, по которому останется изготовить новый технический паспорт.
- собрав весь необходимый пакет документов, подать заявление на внесение изменений в учетную запись в ЕГРН.
Провести согласование проекта задним числом не совсем законно, но довольно часто практикуется.
Другое дело, если:
- инспекция уже в курсе вашего ремонта, получено предписание об устранении нарушений;
- ничего не подозревая о перепланировке бывшими хозяевами, вы заказали новый техпаспорт, который после посещения специалиста БТИ и проведения замеров выдали с красным изображением несоответствий по сравнению с архивными данными.
Добиваться признания безопасности готовой перепланировки придется в судебном порядке.
Заметим, что для легализации перепланировки квартиры через суд уйдет значительно больше времени, нервов и средств, чем, если все делать, как положено по закону – до начала ремонта.
Для начала, советуем проконсультироваться у специалистов – насколько вообще допустимы согласно действующим нормам уже внесенные преобразования.
Составить грамотно заявление, обосновав свои доводы ссылкой на нормы законодательных, правовых, нормативных актов, может понадобиться помощь юристов.
Представителей проектной организации, имеющей соответствующую лицензию, являющейся членом СРО, желательно пригласить в качестве независимых экспертов при судебных разбирательствах.
Они могут дать заключение о допустимости оставить как есть оконченную перепланировку.
К письменному обращению в судебные инстанции следует приложить:
- удостоверение личности истца;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру или другие правоустанавливающие документы;
- технический паспорт (можно заказать непосредственно в БТИ или через МФЦ);
- проект, выполненный специализированной организацией на перепланировку;
- справку СЭС о соответствии квартиры после ремонта установленным санитарным нормам.
Если суд удовлетворит исковые требования о легализации незаконной перепланировки, на основании вступившего в силу решения, изменения фиксируют в ЕГРН.
Нюансы легализации перепланировки в Москве и области
В более выгодном положении по сравнению с жителями других регионов находятся москвичи.
Как один из вариантов быстро узаконить перепланировку квартиры в Москве и области после окончания ремонта – оформить акт на фактически выполненные работы без предварительного согласования по эскизу.
Подать заявку можно онлайн на официальном сайте mos.ru.
Даже если своевременно не обратились за разрешением на ремонтные работы, повлекшие существенные изменения помещения, следует:
- взять в БТИ техпаспорт, где отображен план квартиры до и после ремонта;
- в проектной организации заказать экспертную оценку, подтверждающую соблюдение строительных, санитарных, правовых нормативов (техническое заключение);
- обратиться в Жилищную инспекцию для оформления акта о завершенном переустройстве.
С подписанным уполномоченными лицами актом приема работ нет проблем получить новый техпаспорт на квартиру.
Можно ли согласовать перепланировку после ремонта во многом зависит от того, что именно было изменено в первоначально сданном в эксплуатацию помещении.
Затраты на оформление документов
Затевая любой ремонт, нужно быть готовым к материальным издержкам.
Меняя планировку квартиры, не стоит забывать, что придется привести к соответствию документацию, откорректировать информацию, содержащуюся в учетной записи Единого реестра.
Услуга согласования уполномоченными органами проекта перепланировки бесплатная.
Стоимость подготовки проекта может разительно отличаться от региона, где находится квартира.
Например, если в маленьком населенном пункте, проектирование обойдется порядка 5000 рублей, в крупных городах цена типовых предложений около 10 000 рублей.
При выполнении сложных работ с множеством элементов стоимость доходит до 30-40 тысяч рублей и более.
Для внесения изменений в техпаспорт нужно будет также заказать выписку из ЕГРН, оплатив 300 рублей за услугу.
Заявление на согласование перепланировки можно скачать бесплатно или заполнить по образцу бланк, который предоставит специалист при подаче документов лично (или через МФЦ).
Если дело дойдет до суда, подавая заявление о признании перепланировки соответствующей требованиям нормативов, нужно приложить квитанцию или об уплате госпошлины в сумме 300 рублей.
Услуги квалифицированного адвоката для оказания юридической помощи при судебных разбирательствах оплачиваются по договоренности сторон.
Что может стать причиной отказа согласования проведения запланированного ремонта или выдачи акта
Как показывает практика, при предварительном согласовании проекта предстоящих работ, не возникает проблем, если заявитель предоставил весь пакет требуемых документов.
Акт о принятии выполненных работ оформляется лишь в том случае, когда нет несоответствий с утвержденным проектом, не нарушены санитарные нормы, правила безопасности.
Примечание
Собственник вправе отозвать полученное на перепланировку квартиры разрешение, если;
- в силу различных обстоятельств ремонтные работы не проводились;
- полномочия распоряжаться имуществом перешли к нему после смерти лица, оформившего согласование на перепланировку.
Заключение
Закон не запрещает собственникам распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе проводить ремонтные работы, предусматривающие перепланировку жилых и нежилых помещений.
Чтобы не возникло в последующем проблем, включая уплату штрафа и принуждение к возвращению квартиры в прежний вид, следует соблюдать процессуальные требования.
Прежде всего, должно быть разрешение органов власти на предстоящие работы.
С одной стороны может показаться, что это никому не нужная бумажная волокита.
Рассуждая здраво, становится понятно – согласование изменений далеко не бюрократизм.
Вполне обоснован контроль, насколько соблюдены требования безопасности при составлении проекта запланированных изменений, чтобы не был:
- нанесен материальный ущерб из-за разрушений строений;
- причинен вред здоровью и жизни людей по причине нарушения санитарных норм, травмирования в результате аварий.
Даже если уже сделана перепланировка квартиры, как узаконить изменения и получить новую выписку из ЕГРН, есть несколько способов, с учетом конкретно сложившихся обстоятельств.
Оформив соответствующие документы, собственник не столкнется с проблемами при заключении любых сделок с недвижимостью.
При отказе в согласовании запланированного ремонта, как правило, уполномоченные органы приводят обоснованные доводы.
Принятое решение можно оспорить в суде, если:
- располагаете документальным подтверждением соблюдения строительных, санитарных норм;
- в результате перепланировки не затронуты права и интересы соседей.
Рекомендуем к чтению:
Как узаконить перепланировку? Документы для узаконивания перепланировки квартиры
Оставить комментарий?
Вы должны быть вошедшими в систему для публикации комментарий.