Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома и ответственность регулируются жилищным законодательством, прочими правовыми и нормативными актами.

Разберемся в функциональном предназначении этой организации.

Зная, чем должна заниматься управляющая компания, можно обращаться для решения находящихся в ее компетенции проблем.

Понимая, в каких ситуациях будут обоснованы претензии на бездействие или невыполнение обязанностей, собственники квартир вправе принимать меры к смене управляющего органа.

Что такое по сути и зачем нужна управляющая компания в сфере ЖКХ

Проживая в многоквартирном доме, невозможно обойтись без пользования:

• услугами коммунальной сферы;
• придомовой территорией;
• подъездами, лифтами, чердаками, прочим общедомовым имуществом.

Управляющие организации, в обиходе чаще именуемые компаниями (далее УК) создаются, для:

• контроля пригодности к безопасной эксплуатации общего имущества;
• принятия необходимых мер по своевременному ремонту здания, нежилых помещений, общедомового оборудования, инженерных сетей.

Порядок и стандарты деятельности таких организаций регламентированы Правилами, утвержденными правительственным постановлением № 416.

Общедомовым имуществом считается:

• само здание МКД как объект капитального строительства;
• все помещения в доме, кроме жилых квартир, принадлежащих на правах собственности;
• земельный участок, на котором расположен дом в пределах обозначенных проектной документацией границ.

Основополагающим законодательным актом в сфере регулирования вопросов, касающихся осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, неприкосновенности является Жилищный кодекс.

Собственники квартир вправе выбрать один из способов управления домом (ст.161 ЖК РФ):

1. самими владельцами жилья;
2. товариществом (ТСЖ) либо специализированным кооперативом, например, строительным (ЖСК);
3. подписав договор с лицензированной организацией.

Для легализации выбранного варианта управления должно быть проведено общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома (МКД).

В компетенции владельцев квартир, принимать решения:

• о реконструкции, сроках капремонта, переустройстве нежилых помещений, входящих в состав общего имущества;
• относительно выбора способа формирования фонда капитального ремонта и размера взносов больше установленных минимумов;
• об ограничениях разрешенного использования земли в пределах территории расположения многоквартирного дома;
• о проведении мероприятий, направленных на благоустройство придомовой территории;
• касающиеся прав пользования общим имуществом жильцов МКД, заключения договоров на эксплуатацию посторонними частными и юридическими лицами;
• о выборе администратора, имеющего право использовать информационную систему для проведения собраний:
• определять перечень полномочий представлять интересы собственников;
• касающиеся реализации задач по обеспечению комфорта и безопасности проживания в доме.

Для сведения

Собрание жильцов может проводиться путем опроса, дистанционно в электронном формате или очно.

Правомочность принятого решения признается при соблюдении основных условий:

• предварительного оповещения граждан, имеющих право голоса, не менее чем за 10 дней о месте, времени, повестке дня собрания;
• участия в обсуждении более половины собственников жилья;
• доведения до сведения жильцов и владельцев, пользователей нежилыми помещениями в течение 10 дней после обсуждения насущных проблем результатов голосования.

Обязанности УК по жилищному кодексу

Право каждого человека на жилье предполагает обеспечение соблюдения законодательных норм, гарантирующих:

• соответствие санитарных норм;
• отсутствие угроз жизни и здоровью из-за разрушений;
• сохранность имущества собственников и квартиросъемщиков, лиц, арендующих помещения на договорных условиях;
• доступность пользования владельцев жилья и нежилых помещений общим домовым имуществом;
• защиту законных прав и интересов владельцев жилья и квартиросъемщиков;
• техническую исправность инженерных сооружений, необходимых для предоставления комуслуг.

Обязанности управляющей компании многоквартирных домов условно можно разделить на:

• мероприятия организационного характера;
• выполнение эксплуатационно-ремонтных и прочих работ.

Деятельность по управлению МКД по стандарту, как минимум, заключается в:

• хранении технической документации на здание как объект капитального строения, оборудование общего пользования;
• сборе и проверке актуальности информации о собственниках квартир и лицах, пользующихся общедомовым имуществом на договорных условиях, ведении реестра учетных данных;
• принятии решений относительно объема ремонтных работ, и разработке плана мероприятий по содержанию дома и двора;
• организации оказания коммунальных услуг;
• выборе наиболее выгодных условий для заключения договоров подряда на проведение работ по ремонту и содержанию дома;
• оформлении и рассылке квитанций на оплату комуслуг;
• организации круглосуточной работы аварийно-диспетчерской службы;
• обеспечении взаимодействия с собственниками и пользователями помещений, для чего устраивают приемные дни и часы для личного обращения граждан, в том числе через МФЦ.

Перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, с расшифровкой графика, сроков выполнения работ и стоимостью может быть расширен.

Дополнительные услуги предоставляться только по согласованию с собственниками жилых помещений.

По желанию жильцов управляющая организация может заключить договора с исполнителем, выступая посредником, например, предоставив услуги:

• по охране придомовой территории;
• видео наблюдения;
• установки домофона с последующим обслуживанием;
• дежурства консьержа.

Примечание

Заметим, что на законодательном уровне нет четких разграничений обязанностей ЖКХ, выступающих юридическими лицами и объединений собственников, товариществ, создаваемых для управления многоквартирным домом.

Обязанности УК по содержанию дома

Функции управляющей компании многогранны.

Для безопасности проживания в доме и пользования нежилыми помещениями необходимо соответствие здания техническим регламентам, соблюдение противопожарных требований.

Для выявления аварийного состояния здания и возможности его эксплуатации, управляющие компании обязаны проводить осмотр и ремонт видимых несущих конструкций.

Представители УК проверяют и устраняют собственными силами или, заключив договора с подрядчиками, выявленные нарушения.

Что должна делать управляющая компания

С установленной периодичностью и по обращению жильцов с жалобами, внепланово, проверяются:

1. Фундамент здания:
2. целостность, отсутствие трещин;
3. равномерность усадки;
4. вертикальность;
5. отсутствие коррозии арматуры в железобетонных фундаментах и поражения гнилью или разрушений деревянных оснований;
6. если опоры деревянные – состояние гидроизоляции.
7. В подвальных помещениях:
8. температурный режим и влажность;
9. функционирование вентиляционной системы;
10. свободный проход, чтобы на входе не было загромождений хламом, легко воспламеняющимися веществами.
11. Стены здания на предмет:
12. разрушения штукатурки;
13. наличия признаков нарушения теплозащитных гидроизоляционных свойств.
14. появления перекосов;
15. выявления прочих повреждений, снижающих несущие способности.
16. Перекрытия и балки многоквартирных домов с целью выявления:
17. прогибов;
18. характера и величины трещин.
19. Крыши:
20. на отсутствие течи кровли;
21. для предотвращения образования наледи и сосулек
22. расположенные молни защитные устройства, заземления мачт и другого оборудования.
23. Лестничные марши между этажами:
24. наличие выбоин и сколов на ступеньках;
25. оголение арматуры железобетонных конструкций;
26. в домах с деревянными лестницами – появление гнили и насекомых вредителей, состояние обработки антисептическими составами.
27. Фасады:
28. нарушение отделки или отдельных ее элементов;
29. эксплуатационное состояние входов в здание и навесов над дверями в подъезд, ограждений, козырьков, балконов и лоджий;
30. исправность самозакрывающихся устройств, обеспечивающих плотность притвора и ограничителей хода входных дверей.
31. Состояние полов общедомовых помещениях.

Управляющая компания, чем занимается при выявлении повреждений, нарушений требований безопасности и технических норм содержания капитального строения, зависит от выбранного способа управления МКД:

• собственными силами проводит ремонтные работы;
• разрабатывает план восстановительных мероприятий и согласовывает с владельцами жилья;
• заключает договора с подрядчиками на оказание услуг по текущему или капитальному ремонту здания, его отдельных конструкций, оборудования.

Чем занимается управляющая компания

Для выполнения санитарных требований в соответствии с утвержденным правительственным Постановлением № 290 перечнем услуг:

1. регулярно убирают в подъездах с первого до последнего этажа, в том числе в лифте многоэтажных домов;
2. следят за чистотой подоконников, окон, лестничных перил, металлических шкафов для электросчетчиков, почтовых ящиков, дверей в тамбуры, подъезд;
3. приводят в порядок металлические решетки, ячеистые покрытия, текстильные маты, служащие защитой от загрязнения подъезда;
4. меняют перегоревшие на лестничных площадках лампочки;
5. предоставляют прочие услуги, для повышения эпидемиологического благополучия.

В реалиях нашего времени проводится дезинфикация в подъездах для снижения степени воздействия вредных факторов на жильцов и рисков заболевания коронавироусом.

В обязанности УК входит наведение порядка и благоустройство придомовой территории, в том числе:

• очистка дорожек, крышек люков, крыши от снега и наледи;
• подметание, уборка двора;
• освобождение от мусора урн, установленных возле подъезда;
• прочистка стоков;
• выкашивание сорняковой травы на газонах;
• проведение работ, обеспечивающих откачку и вывоз жидких бытовых отходов;
• очистка и обслуживание мусоропроводов, контейнерных площадок для накопления твердых коммунальных отходов.

Что делает управляющая компания

 Одна из основных функций УК – обеспечить поставку коммунальных услуг.

Критерии качества установлены правительственным Постановлением № 354.

Для выполнения поставленных задач проводятся:

• систематические осмотры коммуникаций на предмет выявления дефектов и аварийного состояния:
• по необходимости – ремонтные работы, замена трубопроводов для газо-, водо, теплоснабжения.

Управляющие компании заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями, устанавливают общедомовые приборы учета.

Для сведения

Бывают ситуации, когда договор на оказание услуг должен подписываться непосредственно с каждым собственником.

Расчет за потребленную, например, электроэнергию производится по показаниям индивидуального счетчика.

Чем еще занимается управляющая компания в многоквартирном доме

Поскольку одной из обязанностей УК является ведение учета проживающих в доме лиц, здесь можно получить справки:

• о составе семьи;
• о временной или постоянной регистрации граждан по указанному адресу;
• содержащие расширенные сведения о бывших и настоящих владельцах квартиры, даты и причины выписки.

Полномочия управляющей компании

Помимо выполнения основных обязанностей, УК вправе:

• получать плату за свою работу;
• принимать соответствующие меры для восстановления первоначальной планировки квартиры в случае проведения собственником несогласованных изменений;
• взыскивать через суд долги по обязательным платежам, за коммунальные услуги и вывоз мусора;
• ограничить должника в подаче ресурсов водоснабжения или электроэнергии;
• начислять пеню за несвоевременную оплату квитанций;
• передавать сведения о лицах, нарушающих правила пользования общим имуществом в соответствующие органы.

Полезно знать

Часто возникают вопросы, относительно того, должна ли управляющая компания выполнять ремонтные работы бесплатно.

Во-первых, советуем внимательно ознакомиться с договорными условиями.

Во-вторых, все, что касается общего имущества и его содержания в надлежащем для безопасной эксплуатации состоянии – стандартные требования к управляющей компании, установленные правилами.

Перечень дополнительных услуг нигде в законе не ограничен.

В то же самое время, например, если вы затопили соседей нижнего этажа по причине:

• прорыва стояка отопления – ремонт, как трубы теплоснабжения, так и потолка, стен затопленной квартиры, должна сделать управляющая компания;
• забыли закрыть кран – все материальные расходы по восстановлению жилья соседей придется оплатить вам, не важно, сделает ли ремонт управляющая компания или будет работать сторонняя бригада подрядчиков.

Аналогично приведем пример, если речь идет о детской площадке.

Чистоту и порядок УК обязана обеспечить. Что касается обустройства качелями, беседками, прочими игровыми принадлежностями – все это может быть предусмотрено, но за дополнительную плату.

За что отвечает управляющая компания

Независимо от формы управления и не выполняются ли стандартные требования или условия договора на оказание дополнительных услуг, жильцы вправе предъявить претензии.

Если обращение будет проигнорировано:

• коллективную или составленную лично жалобу можно направить в жилищную инспекцию;
• выйти с иском в суд.

Нужно учесть, что при обращении в контролирующие органы будет проведена проверка для подтверждения или опровержения приведенных доводов и принятия, соответствующих мер.

Подавая исковое заявление нужно собрать доказательства обоснованности своих претензий самостоятельно, заручиться свидетельскими показаниями соседей.

 Вместо послесловия

Для комфортного проживания в квартире немаловажным фактором можно назвать состояние подъезда, двора, обустроенность детской площадки.

Помимо того, что стандартные обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома утверждены правилами, подписывая договор, стоит обратить внимание на дополнительные услуги, обозначенные его условиями.

Полезные статьи:

Шумные соседи. Что делать если шумят соседи?

Что делать если затопили соседи сверху? Затопили квартиру