Купля продажа дома – сложная процедура, которая требует тщательной проверки и подготовки. И покупатель, и продавец должны убедиться в серьезности намерений друг друга. Важно не только проверить юридическую чистоту сделки, но и правильно внести оплату. В этом случае можно получить собственность за минимальное время и без дополнительных сложностей.

Законодательная база

На основе закона регулируются документы для продажи дома, процедура, форма соглашения. Отдельное внимание отводится правам и обязанностям сторон. Это позволяет провести продажу без сложностей. Зная последовательность этапов и четко следуя им, можно исключить возможность мошенничества с любой стороны.

В соответствии с главой 30 параграфом 7 Гражданского кодекса, регулируется процесс купли продажи недвижимости.

Раздел позволяет ознакомиться с требованиями, которые касаются следующих моментов:

• форма договора;
• определение точной стоимости;
• порядок передачи недвижимого имущества;
• особенности государственной регистрации сделки;
• тонкости, возникающие при заключении договора купли-продажи.

Если планируется купля продажа дома с земельным участком, необходимо ознакомиться с ФЗ № 218 от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”.  Здесь приводится процедура и особенности, по которым право собственности на землю и жилую постройку переходят к новому собственнику.

Сведения о новом собственнике подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости. Здесь фиксируются не только параметры объекта, но и данные о новом собственнике. Также приводится основание, по которому переходит право. В качестве последнего может выступать договор купли продажи, обмена или дарения. Также может использоваться акт о приватизации или свидетельство о наследовании. В случае покупки недвижимости используется только купля-продажа.

Предварительная подготовка со стороны продавца

Продавец планирует получить максимальную прибыль от своей недвижимости. При этом нужно учитывать преимущества и недостатки имущества, возможности доработки для увеличения стоимости. Важно провести оценку, чтобы выставить реальную стоимость. Только в этом случае можно рассчитывать на быструю продажу жилого дома вместе с прилегающей территорией.

Предварительная подготовка включает следующие этапы:

• подготовка полного комплекта документов;
• непосредственная подготовка дома и участка;
• определение адекватной стоимости;
• подготовка качественного объявления.

В первую очередь нужно провести предварительную подготовку дома и земельного участка. От этого зависит уровень потенциальных покупателей, которых можно привлечь к объекту.

Чтобы сократить сроки продажи, необходимо подготовить полный комплект документов и привести дом в надлежащий вид заблаговременно. Это поможет не только быстро выйти на сделку, но и получить оплату в минимальные сроки. Если дом или участок не зарегистрированы надлежащим образом в регистрационной службе, лучше заранее пройти данную процедуру. В противном случае не получится найти хорошего клиента. Даже при минимальной стоимости объекта недвижимости не многие согласятся на сделку, которую не получится зарегистрировать в Росреестре.

Удостоверяющий документ – Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Если свидетельство не было получено при получении недвижимости до запуска системы государственной регистрации, нужно пройти процедуру. Для этого документы на дом и землю подают в Росреестр и проходят процедуру постановки на кадастровый учет и получения права собственности.

Подготовка документов

Сначала нужно привести в порядок или подготовить документы для продажи дома с земельным участком. Комплект должен включать правоустанавливающий документ, на основе которого получена собственность. Это может быть акт о приватизации, если участок с домом переданы районной администрацией из муниципальной собственности. Если недвижимость получена по наследству, в наличии должно быть свидетельство о вступлении в наследство. В случае заключения сделки предоставляется договор купли-продажи, обмена или дарения.

Если дом был приобретен до июля 2016 года, в наличии должно быть свидетельство о праве собственности на официальном бланке. Если сделка совершена позже, предоставляется выписка из ЕГРН. Желательно взять выписку непосредственно перед заключением сделки, чтобы у покупателя не возникло дополнительных вопросов в принадлежности имущества.

Также нужно уделить внимание получению межевого плана. Данный документ должен быть у каждого собственника. Если ранее межевание проведено не было, нужно обратиться к аккредитованному кадастровому инженеру по своему региону. Перечень специалистов представлен на сайте Росреестр.

Производится выезд на участок для выполнения замеров и проведения кадастровых работ. Затем проводятся расчеты и готовятся документы для передачи в регистрационную службу. Только в этом случае можно провести сделку, так как на сегодняшний день ее не получится зарегистрировать без межевого плана.

Предпродажная подготовка дома и земельного участка

Если документы при продаже дома в порядке, необходимо осмотреть жилое помещение. Нужно навести порядок, особенно если дом в течение долгого времени не использовался. Также желательно проверить инженерные сети и коммуникации – работу электричества, герметичность водопровода, работу газа.

Также необходимо привести в порядок территорию, убрать мусор, привести в порядок забор по возможности. В некоторых случаях требуется минимальное обновление отделки, в других потребуются некоторые капитальные работы по восстановлению или укреплению несущих конструкций.

Также необходимо разместить качественное объявление о продаже дома. В нем определяется следующие:

• общая площадь дома;
• площадь кухни;
• количество жилых комнат;
• наличие газа и электричества;
• присутствие воды в доме или колодца на участке;
• качество отделки;
• хозяйственные постройки;
• площадь участка;
• наличие хорошего забора.

После подготовки подробного описания нужно сделать качественные фотографии с разных ракурсов. Объявление можно разместить непосредственно перед домом, на интернет-досках и специализированных ресурсах. Дополнительно стоит указать допустимые условия продажи – за наличные или ипотечные средства, с участием материнского капитала или в рассрочку.

Также на предварительной стадии необходимо решить, кто именно будет заниматься продажей объекта. Можно прибегнуть к помощи риэлтора или действовать самостоятельно. Когда покупатель будет найден, можно заручиться поддержкой нотариуса или опытного юриста. Специалист проверит чистоту сделки гораздо качественнее обычного агента по недвижимости, а также составит договор и проследит за получением средств в полном объеме. Те, кто уверен в своих силах, могут действовать самостоятельно, соблюдая простую последовательность.

Как формируется стоимость

Сделка по продаже недвижимости требует правильной оценки стоимости. Учитывается состояние объекта, предстоящие вложения для покупателя. Каждый будущий собственник учитывает это, из-за чего ищет наиболее приемлемый вариант по затратам и предстоящим расходам после приобретения жилья.

Стоимость формируется с учетом следующих факторов:

• наличие коммуникаций – канализация, газ, водопровод;
• площадь дома и количество этажей;
• расположение – наличие водоема или хорошей транспортной развязки в непосредственной близости;
• площадь участка;
• технические параметры – материал кровли и стен, наличие качественного утепления;
• дополнительные постройки – сарай, гараж, беседка;
• ухоженная придомовая территория;
• наличие устойчивого забора;
• плодовые деревья и многолетние растения.

Стоимость придется снизить, если к участку ведет плохая грунтовая дорога. Также цена значительно падает, если рядом располагаются крупные фермы или промышленные предприятия, которые могут отрицательно сказаться на экологической ситуации.

В большую сторону может увеличиваться стоимость участка и дома, расположенных в экологически чистом месте. Также учитывается живописная природа. Положительно влияет близкое расположение леса, озер и рек. Также учитываются дополнительные постройки, имеющиеся на участке – сарай, баня, гараж с оборудованием для ремонта и размещения автомобиля. Во внимание принимается качество дорожного полотна, а также наличие магазинов в пешей доступности.

Если на основе данных факторов сложно выполнить оценку, продавец может выполнить ее самостоятельно. Для этого нужно ориентироваться на стоимость аналогичных объектов в районе расположения. При этом учитывается площадь участка и жилого помещения, материалы стен и перекрытий, наличие новых окон и свежего ремонта.

Более затратный и точный вариант – обратиться к профессиональному оценщику. В этом случае можно не только узнать стоимость, но и получить официальный документ на бланке специализированной организации с подписью оценщика. Он становится еще одним фактором доверия со стороны потенциальных покупателей. Но подобную процедуру имеет смысл проходить только при достаточно существенной стоимости недвижимости.

Как найти подходящего покупателя

Чтобы найти покупателя, можно использовать все современные возможности. В первую очередь можно обратиться к риэлтору. Для этого нужно выбрать агентство недвижимости или конкретного специалиста, заключить договор на оказание услуг. Также можно действовать самостоятельно, хотя потребуется больше участия.

Собственник может самостоятельно размещать объявления в соцсетях и на профильных онлайн-площадках. Также можно попросить близких и друзей рассказать о планируемой продаже знакомым. В подобном случае сделку заключить проще, чем с незнакомым человеком.

Обратите внимание! Чтобы выделиться среди однотипных объявлений, важно составить качественное описание и сделать хорошие фотографии. Хорошее впечатление производят посты, включающие подробное, но лаконичное описание, качественные фотографии дома и участка в достаточном количестве.

Покупка дома с земельным участком – документы и этапы

Важно заранее уточнить, как оформить продажу дома с земельным участком? Необходимо пройти определенную последовательность действий:

• проверка юридической чистоты сделки;
• подготовка предварительного договора купли-продажи;
• подписание основного договора купли-продажи;
• оплата сделки;
• регистрация перехода права собственности на нового владельца;
• подписание акта приема-передачи.

Правильный процесс завершается получением собственности покупателем и денежных средств продавцом. В результате стороны могут не беспокоиться об отмене процедуры в дальнейшем.

Осмотр дома и первичная проверка данных

Если дом с земельным участком выбран по объявлению в интернете, не лишним будет провести предварительный анализ. Как правило, указывается размер участка и площадь дома. Чтобы упростить поиск, можно запросить кадастровый номер для быстрого поиска информации. Для продавца это не представляет опасности, а лишь ускоряет время подписания договора.

Кадастровый номер или адрес нужно вбить в соответствующие поля на сайте Росреестра в разделе “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Здесь можно получить данные о параметрах недвижимости, включая площадь и год постройки, размер участка и вид разрешенного использования.

Если нет неточностей, можно выезжать на объект. Важно проверить следующие параметры снаружи и внутри дома:

1. Отступы от границ с соседними участками. Это особенно важно, если постройки не отображаются на кадастровой карте. От постройки до забора выдерживается расстояние не менее 3 метров.
2. Выявление признаков долгостроя. Это характерно для недостроенных объектов. Если коробка простояла в течение нескольких лет без крыши, это не могло пойти на пользу стенам и фундаменту. Также учитывается срок действия разрешения на строительство. Важно, чтобы он не истек.
3. Качество фундамента. Это основа дома и гарантия его устойчивости в течение длительного времени. Важно, чтобы основа была выполнена правильно без перекосов и выраженных дефектов. Требуется тщательный осмотр, даже если постройка новая. При этом желательно проверить внешние горизонтали и вертикали при помощи строительного уровня.
4. Осмотр жилых помещений. Сначала нужно ознакомиться с техническим планом, реальной планировкой внутренних помещений. На стенах не должно быть следов плесени или грибка, а также потеков. Это может сыграть отрицательную роль во время проживания, особенно в зимний период. Кроме того, потребуются дополнительные вложения после переезда. В доме должны работать заявленные коммуникации, включая электричество, водопровод и канализацию.
5. Проверка подвала. Можно выделить следующие тревожные признаки – подгнившие балки, плесень на стенах, черный пол или вода в подвале. Такое строение можно выбирать только в том случае, если дом приобретает под снос и строительство новой жилой постройки.
6. Проверка кровли и чердака или мансардного этажа. Важно осмотреть не только конструкции, но и выходящий за обшивку утеплитель. Если он влажный, это становится критичной проблемой. Проще увидеть протечки на холодном чердаке, чем на мансарде. В последнем случае предполагается отделка, поэтому проблемы могут быть незаметными. Но насторожить должен только что выполненный ремонт.
7. Окна и двери. Если двери и окна перекошены, проблема часто заключается в фундаменте. Нужно попробовать открыть и закрыть окна. Также поступают с дверями. Если они хорошо и без дополнительных усилий закрываются, проблемы нет. Если же продавец не дает этого сделать, скорее всего, он пытается продать дом с серьезными дефектами в фундаменте.
8. Перекрытия и полы. Под сплошным полом могут скрываться серьезно рассохшиеся доски или подгнившие лаги. Поэтому лучше выбирать постройки не с самым хорошим деревянным полом, по которому видны все недостатки. Аккуратные плинтуса и новый ламинат в старом доме должны насторожить.

На завершающей стадии проверяют ровность стен и перепады напольного покрытия по высоте. Если все в порядке, можно приступать к дальнейшему оформлению сделки купли-продажи, а также обсуждению важных для обеих сторон условий.

Проверка юридической чистоты сделки

Покупателю нужно знать, как оформить куплю продажу дома. На начальной стадии всегда проверяют юридическую безопасность сделки. От качества данной процедуры зависит успех всего мероприятия.

На первоначальном этапе необходимо запросить пакет документов для продажи дома и получения дополнительной информации. Понадобится следующее:

• гражданский паспорт продавца;
• стандартная или расширенная выписка из ЕГРН, а также свидетельство о собственности;
• выписка из домовой книги;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• платежные документы об оплате коммунальных услуг;
• правоустанавливающие документы.

Нужно проверить, соответствуют ли паспортные данные продавца с данными собственника. Важно, чтобы это был один и тот же человек.

Для этого нужно взять паспорт и выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности на дом и земельный участок. Паспортные данные должны совпадать. У женщин может не совпадать фамилия в случае брака. В этом случае дополнительно предоставляется свидетельство о браке.

На следующем этапе желательно запросить расширенную выписку из ЕГРН. По ней можно увидеть не только текущего собственника, но и предыдущих владельцев недвижимости. Если они часто менялись, лучше отказаться от сделки в пользу другого варианта. Это может быть или мошенническая схема, или неприемлемые условия для проживания в данной местности.

Также по выписке можно заметить неточности, если сравнить ее с объявлением. Не стоит покупать дом с земельным участком, если по документам земли гораздо меньше, а также не соответствует площадь жилой постройки. Это говорит о желании продать дороже объект с худшими параметрами.

Отдельное внимание в выписке из ЕГРН уделяют разделу “Права и ограничения”. Здесь указывается ограничение на совершение сделок в случае оформления ипотеки. В этом случае не получится зарегистрировать переход права собственности. Также проблема может возникнуть, если на недвижимость наложен арест.

В этом случае покупатель может погасить судебный долг, если он меньше или соответствует сумме договора. Необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с указанием точной суммы расходов. Но существует большой риск, что после выплаты долга текущий собственник откажется от подписания договора купли-продажи.

На завершающей стадии необходимо проверить наличие или отсутствие долгов по коммунальным платежам. Если долги имеются, это не всегда является поводом отказа от заключения сделки. Можно договориться с продавцом о вычете данной суммы из общей стоимости дома. Если подведен интернет и имеется задолженность, достаточно переоформить договор и не платить долг предыдущего абонента.

Также важно проверить по выписке из домовой книги зарегистрированных лиц. Если они имеются, лучше договориться о снятии с регистрационного учета до заключения сделки.

Подготовка предварительного договора купли-продажи

Данное соглашение представляет собой намерение о предстоящей покупке объекта. Документ готовят, если сделка не может быть исполнена в ближайшее время. Часто такой договор заключают, если продавец не может подготовить сразу полный комплект документов или покупатель не имеет необходимую сумму наличными или на банковском счете. В последнем случае речь может идти о продаже другой недвижимости или вкладе средств в банке, который истекает в определенный день.

Предварительный договор не составляют, только если сделку можно завершить в течение двух недель. При этом точный срок передачи недвижимости и оплаты, а также государственной регистрации фиксируется в условиях соглашения.

В предварительном договоре указывают следующие обязательные сведения:

• паспортные данные сторон – покупателя и продавца;
• предмет соглашения – полное описание дома с земельным участком, включая подробный адрес места расположения;
• стоимость сделки;
• срок заключения основного договора;
• передача определенной суммы в качестве задатка или аванса;
• дополнительные сведения, касающиеся особенностей заключения сделки.

Обратите внимание. Важно знать, как оформить покупку дома с земельным участком правильно, если планируется подписание предварительного договора. Одной из наиболее эффективных возможностей обеспечения договора является внесение задатка. Обычно его размер составляет не менее 10%. При этом задаток не возвращается покупателю, если сделка сорвется по его вине. Если продавец откажется от заключения основного договора, деньги возвращаются в двойном размере.

Подписание основного договора купли-продажи

Когда текущий и будущий собственник готовы к сделке, приходит время подписания основного договора купли-продажи. Важно уделить основное внимание его содержанию. Можно скачать образец и подписать договор в простой письменной форме. Чтобы получить дополнительные гарантии правильного заключения сделки, можно обратиться к нотариусу.

Как правильно продать дом с земельным участком? Для этого необходимо уделить внимание разделам договора:

1. Предмет договора. В качестве предмета выступает дом. В первую очередь нужно указать точный адрес, в том числе с описанием подъездных путей. Уточняются параметры – площадь, количество этажей и жилых комнат. Также указывают параметры земельного участка. Это необходимо, чтобы можно было точно идентифицировать конкретный дом с участком и не перепутать его с соседним.
2. Стороны соглашения. Указываются полные паспортные данные покупателя и продавца.
3. Порядок и размер оплаты. Указывается точная сумма, в том числе прописью. Также вносится информация о порядке и способе внесения средств. Так, если указывается банковский перевод, средства не вносят наличными, и наоборот. 
4. Права и обязанности сторон. Указывается информация на основе гражданского законодательства. Покупатель имеет право получить недвижимость надлежащего качества в соответствии с заявленными характеристиками. При этом у продавца сохраняется право на получение оплаты в установленном объеме и на заранее утвержденных условиях.
5. Особые условия. Здесь могут указываться договоренности, к которым пришли обе стороны. Так, у продавца в большинстве случае есть срок 1 месяц, чтобы выехать из дома, если он в нем проживает. Но можно предусмотреть меньший срок – одну или две недели.

Что нужно для продажи дома, и как правильно подпись договор. Личная роспись покупателя и продавца проставляется на каждой странице соглашения. Только в этом случае оно считается действительным.

Обратите внимание! Если дом находится в долевой собственности или планируется оформление в собственность нескольких человек, требуется подписание договора и удостоверение в нотариальном порядке. Нотариус проверит документы, расскажет о последствиях и особенностях совершения сделки. При дополнительной оплате специалист подаст документы самостоятельно.

Внесение оплаты по договору

Важно предусмотреть безопасный способ внесения платежа. Процедура продажи дома с земельным участком включает следующие варианты оплаты:

• наличными;
• безналичным платежом через аккредитив;
• через банковскую ячейку.

Оплата наличными является наиболее простым, но менее безопасным способом. Важно правильно выбрать время и место совершения сделки. Можно внести оплату сразу после подписания договора. В этом случае существует сложность возврата средств в случае отказа в регистрации сделки со стороны Росреестра. Оптимальный вариант – внесение оплаты наличными после завершения процедуры регистрации сделки.

Одними из самых безопасных являются платежи через банковскую ячейку или аккредитив. Если планируется внесение платежа через банковскую ячейку, необходимо выбрать банк и арендовать ячейку на необходимый срок. Как правило, с учетом всех задержек стороны выбирают месячную аренду. После закладки денег они остаются доступными для покупателя. Как только проходит регистрация сделки и продавец предъявляет в банк выписку из ЕГРН, предоставляется доступ продавцу, а покупатель его утрачивает.

Аналогичная схема действует при оформлении банковского аккредитива. В этом случае важно действовать так же, только при использовании специального счета. Также продавец может дать банку распоряжение передать деньги на счет в другом финансовом учреждении.

Регистрация перехода права собственности на нового владельца

С момента подписания договора покупатель становится владельцем новой недвижимости. Но, чтобы получить право распоряжаться недвижимостью в полном объеме, нужно пройти процедуру регистрации в регистрирующим органе. Покупатель и продавец вместе обращаются в территориальный отдел Росреестра по месту нахождения имущества.

Предоставляются документы, необходимые для продажи дома и заявление установленного образца. Обе стороны присутствуют на сделке. Если кто-либо не может присутствовать на передаче пакета документов, можно сделать доверенность на доверенное лицо.

Сотрудник Росреестра на приеме проверит документы и заявление на наличие, выдаст расписку в получении. Устанавливается срок повторного визита. На следующем приеме предоставляются документы и выписка из ЕГРН о смене собственника.

Необходимые документы для продажи дома

При подписании договора требуются только паспорта покупателя и продавца, а также выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности. Во время подачи документов на регистрацию требуется более полный комплект документов. Также нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей за оформление права собственности и 350 рублей за переоформление участка.

Перечень документов для продажи дома включает следующее:

• заявление установленного образца;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• правоустанавливающий документ от продавца – договор купли-продажи, дарения, обмена, акт о приватизации или свидетельство о наследовании;
• подписанный договор купли-продажи между покупателем и продавцом;
• квитанция об оплате госпошлины;
• межевой план;
• кадастровый план;
• кадастровый паспорт на земельный участок.

Дополнительные документы предоставляются при продаже дома с землей при наличии особых условий. Если дом приобретается в ипотеку, дополнительно прилагается заявление от банка, кредитный договор и закладная.

Если имущество приобретено в браке, продавец также предоставляет нотариально заверенное заявление о согласии второго супруга на сделку. В качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний, предоставляется свидетельство о рождении или паспорт (в случае достижения возраста 14 лет).

Куда обращаться

Сделки с недвижимостью происходят в территориальном отделе Росреестра. Необходимо присутствие покупателя и продавца. Также можно обратиться в ближайший многофункциональный центр в Москве или другом крупном городе. Можно подать заявление онлайн через сайт Госуслуг или официальный портал Росреестра. В последнем случае требуется электронно-цифровая подпись.

Если сделку нужно провести срочно, лучше обращаться в Росреестр. Здесь максимальный срок оформления составляет 10 дней. При обращении в многофункциональный центр период увеличивается на несколько дней, как правило до двух недель. Это время необходимо для пересылки документов. 

Если есть возможность обратиться онлайн, необходимо явиться только на выдачу справки из ЕГРН. В этом случае покупатель и продавец приезжают вместе в назначенное время. О точном времени и дате визита специалист сообщит дополнительно через личный кабинет, по номеру телефона или по адресу электронной почты.

Обратите внимание! В обязательном порядке необходимо оплатить государственную пошлину за проведение регистрационных действий. Сделать это можно онлайн, в отделении Росреестра или МФЦ. Важно вносить оплату непосредственно перед подачей документов. Это связано с тем, что при оплате в МФЦ реквизиты отличаются от внесения платежа через Росреестр.

Подписание акта приема-передачи

Данный этап происходит на завершающей стадии. Можно заранее скачать образец передаточного акта. Заполнение происходит после получения денег продавцом и оформления регистрации собственности на покупателя. Удобнее всего встретиться по адресу нахождения недвижимости.

Продавец подтверждает, что деньги получены в полном объеме, а покупатель – что недвижимость представлена с теми параметрами, которые были оговорены заранее. Каждый из участников соглашения проставляет подпись. Новый собственник получает ключи от дома и сопутствующие документы. 

Покупка с использованием ипотеки

Если собственных средств не хватает, а сумма требуется большая, лучше обратиться в банк для получения ипотеки. Так как одобрение заявки требует некоторого ожидания, потенциальному покупателю желательно обратиться в банк до поиска подходящих вариантов.

На первом этапе подается минимальный комплект документов:

• паспорта основного заявителя и предполагаемых заемщиков, если обращаются супруги;
• справка с места работы о занимаемой должности, времени работы и размере дохода;
• выписка из банковского счета, если имеются дополнительные средства;
• заявление по форме банка.

Сотрудники кредитного отдела рассматривают заемщика на возможность предоставления кредита. По результатам проверки предоставляется решение. В случае положительного исхода, уточняется сумма, на которую заявитель может рассчитывать. Данное предложение в большинстве случаев действительно в течение трех месяцев. За это время можно подобрать подходящий дом с участком нужного размера.

Затем подаются дополнительные документы для проверки сделки:

• данные продавца;
• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП;
• кадастровый план;
• технический паспорт;
• результаты заключения оценщика о стоимости постройки с землей;
• нотариальное согласие супруга текущего собственника, если имущество приобретено в браке;
• предварительный договор купли-продажи.

Банк дает предварительное одобрение, после чего предоставляется официальный договор купли-продажи. Можно подать документы на регистрацию, а затем продавец получает полную оплату по договору.

Новый собственник получает дом и землю, но не может полноценно распоряжаться имуществом до полного погашения ипотеки. Чтобы снять обременение, необходимо полностью оплатить кредит. После этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением и закладной. Также предоставляется справка из банка о полном погашении кредита. После завершения процедуры можно свободно распоряжаться имуществом – продавать, передавать по наследству, дарить или подписывать договор обмена.

Покупка в рассрочку

Между физическими лицами, как и с участием финансовой организации, допускается оформление рассрочки. На такие условия идут не все продавцы недвижимости. Но некоторые собственники могут согласиться при внесении ощутимого первого взноса и при относительно небольшом сроке выплаты в течение 1-3 лет.

В первую очередь потенциальному покупателю необходимо сообщить потенциальному продавцу, что планируется приобретение только в рассрочку. Если собственник согласен на подобную процедуру, как правило, вносится существенный первый взнос. Далее стороны приходят к решению о сумме и сроке выплат. Можно предусмотреть ежемесячное погашение, оплату раз в квартал или полгода.

Особые условия предполагает договор. Если планируется продать дом с земельным участком в рассрочку, в разделе “Оплата” указывается первоначальный взнос, даты и размеры платежей. Также указывается порядок расторжения в случае прекращения поступления платежей.

Процедура не отличается от стандартной, но при подаче документов оформляется залог на продавца. В данных Росреестра можно увидеть ограничение – “ипотека в силу закона”. Это значит, что новый собственник не может совершать новых сделок до полной выплаты по договора. После завершения оплаты в полной объеме, стороны обращаться с заявлением в территориальный отдел Росреестра о снятии ограничений. После этого новый собственник может полноценно распоряжаться домом – продать его или передавать по договору дарения.

Обратите внимание! Для оформления договора желательно обратиться к нотариусу. Только в этом случае можно надеяться на правильность содержания договора и отсутствия проблем с регистрацией перехода права собственности.

Налоги и дополнительные расходы

При продаже имущества бывший собственник получает прибыль. По этой причине появляется необходимость уплачивать налог на доходы физических лиц. Устанавливается ставка 13 % для резидентов и 30% для нерезидентов. При этом резидентами признаются те лица, которые постоянно проживают и работают на территории Российской Федерации. При этом они не обязательно имеют статус гражданина.

Необходимость уплачивать налог устанавливается только в том случае, если дом продается ранее установленного срока. Так, если дом приобретен в рамках договора обмена или купли-продажи, налог уплачивают при продаже ранее 5 лет. Если дом приобретен по акту о приватизации или в результате наследования (на безвозмездной основе), налог уплачивается при продаже в течение первых 3 лет.

Обратите внимание! Если сумма в договоре является невысокой, налог уплачивается от суммы, составляющей 70% от кадастровой стоимости.

Существуют ситуации, когда бывшие собственники освобождаются от уплаты налога. Это касается объектов, стоимость которых составляет менее 1 млн. рублей. В этом случае можно применить налоговый вычет, благодаря чему налог не уплачивается. Но необходимо подать налоговую декларацию. Такой вариант подходит для тех, кто работает и получает заработную плату с налогообложением по ставке 13%.

Также налог не платят те, кто продает имущество за меньшую стоимость, чем оно было приобретено. При этом нужно предоставить подтверждающие документы вместе с заполненной декларацией.

Если земельный участок находится в собственности давно, а дом построен в течение последних пяти лет, можно снизить расходы. В этом случае нужно подать заявление с описанием ситуации и предоставлением документов. В этом случае бывший собственник оплачивает только налог с продажи дома, а за землю платить не нужно.

Необходимо учитывать, что декларацию об уплате налога необходимо подавать до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Документы подают в налоговую службу по месту постоянной регистрации. Если она отсутствует, необходимо обращаться по месту временной регистрации. Оплату налога при этом производят до 15 июля того же года.

При самостоятельной покупке нужно заложить некоторые расходы. В первую очередь нужно оплатить 2000 рублей за госрегистрацию перехода права собственности. Если планируется участие нотариуса в сделке, нужно предусмотреть еще около 3000-7000 рублей в зависимости от комплекса услуг и места проживания.

Как оформить куплю продажу дистанционно

Не у всех есть возможность лично выезжать на объект для покупки или продажи дома. Во многих случаях это возможно, если кто-либо из участников сделки находится на значительном удалении и не может присутствовать в месте оформления документов.

В первую очередь нужно задать возникающие вопросы по телефону или в переписке. Одним из лучших вариантов является общение по видеосвязи при помощи специального сервиса, такого как Skype или Viber. Это позволяет познакомиться с риэлтором второй стороны или непосредственно с собственником.

Чтобы проверить чистоту сделки, можно запросить необходимые документы в отсканированном виде. Собственник может переслать их через электронную почту. если документы в порядке и уточняющих вопросов не появляется, можно подготовить предварительный договор купли-продажи в двух экземплярах. В нем описывается необходимость внесения задатка в нужном размере. Как правило, сумма не превышает 10% от планируемой суммы сделки.

Продавец подписывает договор и высылает экземпляры покупателю на подпись. Для этого придется воспользоваться почтой России или услугами курьерской компании. После проставления подписей вносится задаток по реквизитам второй стороны.

На следующей стадии придется лично встретиться. Для этого можно назначить встречу в МФЦ с удобным расположением. Здесь уже продавец предоставит полный комплект оригинальных документов. Если нет времени и на это, можно направить представителя с доверенностью. В этом случае он подает заявление от имени покупателя. На завершающей стадии останется забрать выписку из ЕГРН в многофункциональном центре, которая свидетельствует о завершении сделки и переходе права собственности новому владельцу.

Возможные проблемы

При покупке дома можно столкнуться с рядом сложностей:

1. Отсутствует межевой план. На сегодняшний день наличие межевого плана является обязательным документов. Без него не регистрируются сделки, если собственник не предоставляет межевой план. Важно заранее позаботиться о его оформлении, обратившись к аккредитованному кадастровому инженеру.
2. Планируется сделка на основе доверенности. В этом случае желательно заранее познакомиться с продавцом, чтобы удостовериться в реальности его намерений. Если есть возможность, лучше отказаться от такой сделки в пользу другого варианта. Если же вариант подходит, важно проверить достоверность доверенности.
3. Не оформлено наследство. Подобный вариант говорит о недействительности будущей сделки. Если продается дом, продавец которого является наследником лишь теоретически, лучше отказаться от сделки. В противном случае потенциальный наследник должен подать заявление нотариусу и вступить в право наследования. Только после получения свидетельства и официальной регистрации, можно подписывать договор. Если процедура не выполнена, могут появиться другие наследники. 
4. Отсутствует полный комплект документов. В этом случае регистратор может отказать в оформлении или приостановит сделку на срок от 1 до 3 месяцев. Важно тщательно проверить документы перед их подачей в Росреестр. Особое внимание уделяют паспортным данным, указанным в различных документах.

Если дом продается вместе с мебелью или оборудованием, необходимо это отразить в договоре. Это связано с тем, что устные договоренности не могут являться доказательством в суде. А покупатель может рассчитывать на газовое или электрическое оборудование с учетом общей стоимости объекта недвижимости.

Возникают серьезные вопросы к продавцам, если право собственности не оформлено надлежащим образом. В данном случае нужно обязательно запросить правоустанавливающий документ. Так, земля может находиться не в собственности, а передана по соглашению о пожизненно наследуемом дарении. При этом дом может оказаться самовольной постройкой, которую практически невозможно оформить в дальнейшем. Не стоит соглашаться на варианты, не имеющие полного комплекта документов.

Прежде, чем приобретать дом, нужно изучить список документов и возможные подводные камни. При наличии денежных средств можно стать собственником и переехать в собственный дом в течение двух недель.

Если купить дом без участка под ним

Законодательство запрещает продажу жилой постройки без участка, на которой она располагается. При этом имеются некоторые исключения. В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ, существует два случая, когда такая сделка может состояться:

1. Участок изъят из оборота. Данный факт подтверждается на основе официального документа, переданного собственнику из муниципалитета или регионального органа власти.
2. Продаваемая часть постройки не может быть выделена вместе с земельным участком, даже если меняется собственник.

Обратите внимание! Если ситуация не подпадает под действие ст. 35 ЗК РФ, и дом был продан отдельно от земли, заключенный договор купли-продажи признается недействительным. В результате покупатель может подготовить иск и обратиться в районный суд для выделения участка под домом или отмены сделки.

Суд выдает решение с требованием перезаключения договора и передачи участка. Если этого не будет сделано, на землю налагается арест. В результате не получится совершать никакие операции с собственностью – дарить, менять или продавать участок.

Также допускается приобретение долей загородного дома, как и в случае с городской квартирой. Покупатель может заключить договор на приобретение 1/4, 1/3, 1/2 постройки. При этом предоставляется положенная часть земельного надела. Допускается заключение одного договора на покупку дома и земли или двух отдельных соглашений. 

Таким образом, купля продажа дома требует тщательной проверки объекта и продавца, подготовки комплекта документов. Также важно знать, какая процедура предусмотрена. Если выполнить все правильно, процедура купли продажи не представляет опасности. На завершающей стадии новый собственник получает комплект документов, а продавец – оплату.

Рекомендуем к чтению:

Как оформить куплю продажу квартиры? Сделка при покупке или продаже

Как правильно купить квартиру? Как оформить покупку квартиры?

Как получить электронную подпись? ЭЦП для физических лиц