Приобретение жилья является актуальным вопросом для множества россиян. Единственной возможностью стать обладателем собственных квадратных метров в крупных городах становится ипотека. Вместе с тем, она представлена сложным кредитом, который требует серьезной подготовки и соответствия требованиям банка. Как оформить ипотеку правильно?

Оценка финансовых возможностей

Прежде, чем думать, как получить ипотеку, нужно оценить собственные возможности. Учитывается имеющийся бюджет и уровень доходов. Нужно понять, сколько стоит подходящее жилье, какой первоначальный взнос есть возможность заплатить. Также нужно принять во внимание оптимальный срок погашения кредита. Банки предоставляют кредит только в том случае, если плата по всем долговым обязательствам не превысит 40% от совокупного дохода семьи.

Важно заранее спрогнозировать расходы. Подходите адекватно к планируемым расходам. В большинстве случаев ипотеку оформляют на срок 10-20 лет. В это время расходы семьи не всегда увеличиваются. Так, с рождением детей или при появлении непредвиденных обязательств они могут сократиться. Поэтому желательно заранее подготовить финансовый запас, который составит не менее 6 ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

По данным Банка России сегодня средняя ставка по ипотеке составляет 7,32% годовых. Процентная ставка снижается для тех, кто может внести ощутимый первоначальный взнос. Минимальный размер в зависимости от программы кредитования находится на уровне 10-15%.

Обратите внимание! С чего начать оформление ипотеки? Важно брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Многие планируют дополнительно сэкономить на разнице в курсах валют и пониженной ставке. Это может привести к еще большим затратам.

Как искать квартиру – самостоятельно или с агентством недвижимости

Прежде, чем начать простое оформление ипотеки, нужно определиться с поиском квартиры. Опытный риэлтор подберет хорошие варианты, которые соответствуют требованиям покупателя. Он учитывает стоимость, район расположения, планировочное решение, инфраструктуру и экологическую ситуацию. Это позволяет значительно сэкономить собственное время.

Также можно подобрать жилье самостоятельно. Но необходимо подготовить предварительный план действий, выделить время на поиски подходящего объекта. Оптимальный вариант – подобрать несколько подходящих вариантов и проверить их с последующим выездом на место.

Читайте также: Сколько берут риэлторы за свои услуги? Комиссия риэлтора

Осмотр квартиры перед покупкой

Правильный подход – тщательный осмотр квартиры. Первый повод насторожиться, если хозяин жилья ведет себя странно или нервничает. От такого варианта стоит отказаться или провести более тщательную проверку. Осмотр квартиры – возможность заметить некоторые недостатки или дефекты жилого помещения. Это поможет снизить стоимость до 10% от заявленной.

Важно действовать поэтапно, чтобы не ошибиться с выбором. Сначала нужно тщательно проверить район. Нужно учитывать такие факторы, как наличие парковки и детских площадок, придомовую территорию. Важно оценить место расположения контейнеров для мусора. оценить общую чистоту района.

Более тщательная проверка проводится в квартире. Что нужно для оформления ипотеки, это подобрать удовлетворяющий вариант в пределах максимально возможной суммы. Она учитывается, исходя из кредитных и собственных средств. В первую очередь уточните соответствие заявленных параметров и реальных – соответствие метража, типа многоэтажного дома, высоты потолков. Для этого можно использовать технический план или выписку из ЕГРН.

На просмотре уделяют внимание следующим особенностям:

• состояние участка непосредственно перед домом и подъезда;
• наличие консьержа;
• количество и работа лифтов;
• внешний вид потолка, стен и пола, комнат в целом;
• состояние водопроводных и газовых труб, электрики;
• состояние сантехники;
• качество шумоизоляции.

Если имеются другие варианты для просмотра, важно предупредить продавца, что квартира понравилась, но требуется некоторое время для обдумывания следующих действий. Необходимо осмотреть несколько вариантов, даже если подходит первый объект. Возможно, попадется что-то более привлекательное.

Проверка юридической чистоты сделки

Что нужно, что взять ипотеку успешно? После выбора подходящего варианта важно проверить юридическую чистоту сделки. Особенно это важно на вторичном рынке. Желательно привлечь к сделке юриста по недвижимости, который может провести качественную проверку за минимальное время по различным параметрам. Это важно сделать, чтобы избежать в дальнейшем потери купленной недвижимости.

При глубокой проверке через юриста можно провести анализ всех собственников и параметров недвижимости, начиная с 1998 года, когда появилось жилищное законодательство. Это поможет убедиться в безопасности будущей сделки. В результате покупатель получит заключение и рекомендации по дальнейшим действиям.

Как выбрать банк

Как взять ипотеку в банке? Нужно грамотно подобрать кредитное учреждение. Ознакомьтесь с наличием лицензии, отзывами клиентов, программами и условиями кредитования. Сегодня вся информация предоставляется на сайте, и будущему заемщику легко самостоятельно подобрать банк с привлекательными условиями.

Сбербанк предоставляет одни из самых привлекательных процентных ставок. Часто можно найти интересные предложения у небольших банков, которые только нарабатывают консультацию.

При выборе финансового учреждения необходимо учитывать следующие моменты:

• скрытые проценты;
• льготные условия;
• снижение требований к заемщику и потенциальному объекту;
• ускоренный процесс рассмотрения заявки.

Дополнительную информацию можно получить у кредитного специалиста в отделении банка или по телефону. Это поможет принять окончательное решение. Важно также заранее уточнить, с какими страховыми компаниями работает конкретный банк. Это поможет сэкономить на оплате ежегодной страховке или подобрать оптимальные условия.

Читайте также: Как правильно купить квартиру? Как оформить покупку квартиры?

Как оформить ипотеку правильно

Если требуется ипотека как получить ее на максимально выгодных условиях. Решение должно быть максимально взвешенным и финансово грамотным. По ипотечным программам предусмотрена значительная переплата по процентам, поэтому нужно еще и рассчитать оптимальный срок выплаты кредита.

Заемщик может ориентироваться на надежность банка и подходящую программу:

• на вторичное жилье;
• на покупку квартиры в новостройке;
• на приобретение частного дома;
• военная ипотека;
• под залог недвижимости;
• ипотека с рефинансированием.

Если планируется приобретение квартиры в новостройке, важно подбирать не банк, а подходящего застройщика. Как правило, присутствующие на рынке строительные компании работают с несколькими банками.

К некоторым заемщикам предъявляется меньше требований по проверке. Это касается тех, кто планирует внести первоначальный взнос в размере 40%. В этом случае потребуется только гражданский паспорт, а в некоторых случаях дополнительный документ, такой как СНИЛС или водительское удостоверение.

Обратите внимание! Если застройщик не прошел аккредитацию в конкретном банке, получит ипотеку на покупку жилья в данном случае не получится. Именно по этой причине важно начинать с подбора подходящей квартиры.

Одобрение ипотеки

Как взять ипотеку в банке на подходящих условиях? Для этого важно пройти процедуру одобрения. В случае успешного прохождения проверки заемщику дается 90 дней на принятие окончательного решения.

Большинство банков проверяют недвижимость на следующие параметры:

• наличие отопления, электричества и водоснабжения;
• исправная канализация, санузел и наличие кухни;
• соответствие техническому плану из БТИ;
• здание построено не позднее 1975 года;
• уровень износа составляет не более 60%;
• квартира имеет совершеннолетних собственников, желательно одного;
• отсутствуют обременения, объект полностью готов к продаже.

Нужно учесть множество факторов от сравнения правоустанавливающих документов с паспортом продавца до соответствия квартиры техническим документам. Именно финансовые учреждения осуществляют более тщательную проверку будущей недвижимости. Они должны быть уверены, что сделка не сорвется в момент ее совершения, а недвижимость удовлетворяет стандартным требованиям.

Требования к заемщику

Главное требование касается возраста заемщика. Минимальный возраст по большинству ипотечных программ составляет 21 год. Также учитывается максимальный возраст на момент получения кредита.  В Сбербанке он составляет 75 лет при наличии поручителей или созаемщиков более молодого возраста. Если же заявка рассматривается в упрощенном порядке по двум документам, возраст уменьшается до 65 лет. В некоторых банках возраст ограничивается периодом в 60 лет.

При этом финансовые учреждения с опаской относятся к тем, кто часто меняет работу. Если в качестве единственного источника дохода называется собственный бизнес, это также воспринимается как фактор риска. Оптимальным критериям по-прежнему соответствуют наемные работники.

Некоторые проблемы возникают у тех, чья работа связана с постоянным риском – каскадеры, цирковые артисты, пожарные и сотрудники МЧС. У бюджетников могут появиться сложности в период объявленной реорганизации. В остальное время при наличии достаточных доходов они не имеют трудностей с получением кредита независимо от его специфики.

Можно ли взять ипотеку в сложном случае? Банк оценивает потенциальных заемщиков не только по параметру – дать кредит или отказать в его получении. Разным заявителям предполагают различные условия кредитования. В зависимости от индивидуальных особенностей меняются условия кредитования – уменьшается или повышается процентная ставка, меняется период возраста кредита.

Во внимание принимается размер и регулярность ежемесячного дохода. Дополнительным преимуществом становится наличие дополнительных средств – облигации или акции, вклад на достаточную сумму.

Если доходы недостаточные, можно рассмотреть общий доход семьи. Учитывают не только супругов, но и общие доходы с родителями. Это происходит, если члены семьи привлекаются к выплатам по ипотечному кредиту и становятся совладельцами жилого помещения.

На следующем этапе происходит проверка кредитной истории. При этом оценивается аккуратность в отношении платежей по разным кредитам.

Учитывается определенная формула:

• срок проверки;
• длительность просрочек;
• превышение их допустимого количества.

Так, если кредитную историю проверяют за 5 лет, допускается до 7 просрочек. При этом допускается только одна просрочка до 90 дней и 6 просроченных платежей сроком до 30 дней.

Отдельного внимания заслуживают те, кто не имеет кредитной истории. Такой потенциальный заемщик вызывает сомнения. Ему могут предложить большую процентную ставку и меньшую сумму кредита. При этом он имеет преимущества перед теми, кто допускал просрочки.

Требования к объекту недвижимости

Условия взятия ипотеки не ограничиваются проверкой заемщика. Также во внимание принимается объект недвижимости, особенно его ликвидность. Банк принимает решение с учетом высокой или низкой ликвидности. Также во внимание принимается сумма сделки, наличие созаемщиков или поручителей.

Оценка квартиры для банка

Для успешной оценки нужно выполнить ряд действий:

• узнать об оценщиках, прошедших аккредитацию в конкретном банке;
• выбрать подходящую компанию или специалиста;
• подготовить комплект документов с учетом требований оценщика – личный паспорт, выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт;
• определить дату выполнения оценки;
• оплатить услуги специалиста;
• получить полный отчет об оценке недвижимости;
• передать готовый отчет в банк.

Обратите внимание! Оценщик готовит два экземпляра отчета – первый передается в банк, второй остается у заемщика. В среднем на подготовку документа требуется от 2 до 4 рабочих дней.

Необходимые документы

Как оформляется ипотека правильно? В первую очередь требуется полный комплект документов. Банк при этом руководствуется рядом мотивов – подтвердить платежеспособность и устойчивость финансового положения, оценить выбранный объект, выполняющий функцию залога.

Из-за этих факторов перечень документов практически не отличается в разных финансовых учреждениях:

• паспорт будущего заемщика;
• второй документ из перечня по выбору – водительское удостоверение, ИНН или СНИЛС;
• военный билет для военнообязанных;
• свидетельство о браке и составленный брачный контракт для супругов;
• свидетельства о рождении детей или их паспорта по достижении 14 лет.

Если по договору предполагается созаемщик, он предоставляет аналогичный комплект документов. Важно удостовериться, что в пакете не представлены просроченные документы. Если была изменена фамилия, обязательно предоставляется документ, где фигурируют обе фамилии.

Отдельного внимания заслуживают документы, подтверждающие достаточный уровень доходов и трудовую занятость.

В стандартный перечень включаются следующие документы:

• справка с места работы с указанием стажа, занимаемой должности, даты приема по последнему месту работы;
• заверенная копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

Данный перечень документов предоставляют наемные работники и служащие. Отдельные требования предъявляют к индивидуальным предпринимателям и учредителям юридических лиц. Они предоставляют регистрационные и финансовые документы. При этом нужно помнить о давности по выпискам и справкам. Если не указывается иное, их период действия составляет 30 дней с момента заверения.

Перечень документов по залоговому имуществу

Помимо документов заемщика, предоставляются документы по объекту недвижимости. Предоставляются следующий комплект документации:

• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт;
• отчет об оценочной стоимости.

При обращении в конкретный банк также могут потребоваться дополнительные документы. Они касаются финансового положения и особенностей трудовой деятельности. Индивидуально банк подходит к рассмотрению заявок на дорогостоящее имущество.

Изучаем кредитный договор

Когда происходит оформление ипотеки пошагово, на следующей стадии осуществляется подписание кредитного договора. Важно не спешить с этим, так как нужно внимательно изучить условия соглашения. Зачастую документ содержит невыгодные условия для заемщиков, поэтому желательно взять договор на предварительное изучение и не подписывать его на месте.

В обязательном порядке в договоре отражается предмет ипотечного кредита – приобретаемое недвижимое имущество. Приводятся параметры оценки – точная рыночная стоимость, общая площадь, количество комнат, адрес и подробное месторасположение. Предмет договора – существенное требование, без которого соглашение не может считаться действительным.

Отдельное внимание уделяется проверке на предмет штрафов. Обычно банки устанавливают штрафные санкции за несвоевременное внесение платежей. Также они могут касаться данных за непредоставление информации о смене места жительства, семейного положения или работы.

Нужно уделить серьезное внимание ограничению прав на помещение. В обязательном порядке устанавливается ограничение на совершение сделок. Не допускается продажа, дарение или обмен. Для обеспечения данного требования устанавливается ограничение на регистрационные действия через Росреестр. Также учитываются дополнительные ограничения – запрет на проведение ремонта с перепланировкой, сдача жилья в аренду без предварительного уведомления банка.

В договоре не должно быть дополнительных условий, которые предоставляются финансовым учреждением на возмездной основе. Это касается таких услуг, как подключение к программе страхования. Заемщик самостоятельно оформляет договор со страховой компанией. Если подобные требования содержатся в договоре, заемщик вправе требовать внесения изменений или отказаться от подписания кредитного договора.

Также является незаконным условие о запрете на досрочное погашение кредита. Согласно п. 4 ст. 11 ФЗ “О потребительском кредите (займе)” запрещается устанавливать возможность безакцентного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Допускается только снятие ежемесячного платежа, а избыток средств остается до следующего платежного периода.

Оформляем закладную

Данный документ оформляется вместе с кредитным договором. Важно проверить содержание, чтобы в нем не было ошибок. Необходимо сравнить пункты документа с кредитным договором, чтобы не было никаких противоречий.

Закладная — это доказательство правоты сделки в случае судебного спора, поэтому заемщику также важно проверить его правильность. При наличии ошибок документ теряет юридическую силу. Документ удостоверяется подписью заемщика и представителя банка.

Документ гарантируют, что финансовая организация может вернуть средства в случае грубых нарушений условий соглашения. Ипотека оформляется на длительный срок, из-за чего банку нужно предвидеть возможные риски подобной сделки. Если имеется закладная, финансовая организация заберет недвижимость и сможет продать ее с торгов. Подобное случается, когда заемщик не платит в течение полугода или более. 

Закладная требует обязательной регистрации в Росреестре. Для этого в территориальный отдел по месту нахождения недвижимости нужно подать полный комплект документов. Регистрация происходит в течение 3-5 рабочих дней. После этого можно получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

Обратите внимание! После завершения выплат собственник может снять обременение. В этом случае закладная уже не имеет силы, появляется право распоряжаться собственным имуществом.

Оформление договора страхования

Как правильно взять ипотеку? Важно учитывать, что оформлением кредита обязанности заемщика не завершаются. Необходимо подписать договор страхования, который распространяется на следующие сферы:

• страхование титула и права собственности;
• страхование объекта недвижимости;
• страхование жизни и здоровья заемщика.

В залоговых кредитах главным предметом страхования является порча или уничтожение имущества. При этом остальные страховые продукты относятся к числу необязательных. Но это остается в большинстве случаев на усмотрение банка. Зачастую отказ заключить договор комплексного страхования приводит к увеличению процентной ставки.

Договор страхования при оформлении ипотеки используется для защиты и заемщика, и банка от жизненных обстоятельств – утери права собственности, утраты трудоспособности. При наступлении страхового случая осуществляется выплата в счет погашения кредита.

Банк не выдает ипотеку без оформления страховки, а в случае ее неоплаты на следующий год, может повышаться процентная ставка в два раза.

Регистрация права собственности

На следующей стадии происходит подписание основного договора купли-продажи между покупателем и продавцом. После этого происходит подписание кредитного договора. Затем готовится комплект документов для передачи в Росреестр. Оба договора обязательно оформляются в письменной форме и требуют официальной регистрации.

В комплект входят следующие документы:

• заявление установленного образца;
• правоустанавливающий документ от продавца (договор купли-продажи, обмена, дарения, акт о приватизации, свидетельство о наследовании);
• кредитный договор;
• залоговая;
• договор купли-продажи;
• квитанция об оплате госпошлины.

Документы можно подать непосредственно через Росреестр или многофункциональный центр. Также допускается направление заявления в онлайн формате через Росреестр или портал Госуслуг. Специалист примет документы, проверит их на комплектность и выдаст расписку в получении. На завершающей стадии необходим повторный визит для получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности на другого собственника.

Нотариальное удостоверение

При оформлении договора купли-продажи нотариальное удостоверение сделки не является обязательным. При этом некоторые банки требуют прохождения процедуры. Также требуется участие нотариуса, если недвижимость находится в долевой собственности или совладельцем является несовершеннолетнее лицо.

Нотариальное оформление исключает претензии с обеих сторон. Нотариус объясняет последствия процедуры для каждой из сторон. При этом правильно оформляется договор купли-продажи. За отдельную плату нотариус может самостоятельно передать документы в Росреестр для регистрации сделки. В этом случае значительно снижается время, необходимое на регистрационные действия.

Расчеты между продавцом и покупателем

Существует несколько способов безопасных расчетов между покупателем и продавцом недвижимости, чтобы не потерять деньги или недвижимое имущество. Среди основных инструментов выделяют передачу денег в счет оплаты по договору через банковскую ячейку или банковский аккредитив. Данные инструменты предполагают получения доступа к средствам продавцом только после получения выписки ЕГРН о переходе права собственности новому владельцу.

Также возможен расчет наличными или безналичным переводом через стандартный счет. Данный способ подходит продавцу, но представляет определенный риск для покупателя. Такой вариант можно использовать, после завершения регистрации перехода права собственности через Росреестр.

Подписание акта-приема передачи

Данный документ становится завершающей процедурой. В большинстве случаев его подписывают непосредственно на объекте – в квартире или доме. Продавец подтверждает, что получил оплату в полном объеме, а покупатель получил жилье надлежащего качества.

На документе проставляют подписи и покупатель, и продавец. На этом сделка считается полностью завершенной. Передаточный акт является дополнительной защитой от претензий со стороны каждой из сторон.

Что можно и что нельзя делать с ипотечной квартирой

После завершения сделки заемщик получает право проживать квартире и пользоваться ею по собственному усмотрению. При этом не появляется возможности распоряжаться имуществом в полной мере.

Без официального согласия не допускается делать следующее:

1. Продавать недвижимость. Собственник может продавать недвижимость только с согласия банка. Если его не выдают, получить такую возможность не получится. В случае одобрения следки меняется не только собственник, но и заемщик по кредитному договору. Это важно, так как банк должен знать, кто будет вносить платежи по кредитному договору. Также кредитный отдел проводит проверку на возможность оформить кредит на нового заемщика по основным параметрам. 
2. Выполнять ремонт с перепланировкой. Для такой процедуры требуется согласие банка, так как осуществляются значительные изменения параметров жилого помещения. Это важно, так как может привести к существенному изменению стоимости в меньшую сторону.
3. Негативно влиять на изначальные параметры недвижимости. Речь идет о существенных разрушениях. Также запрещается портить общее домовое имущество.

Согласно закону, представители банка могут проверять состояние объекта недвижимости, хотя обычно такое не практикуется. Если специалист обнаружит существенные нарушения, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

У банка появляется право на расторжение кредитного договора при существенном нарушении условий соглашения. В первую очередь это касается нарушений выплаты ежемесячных платежей. В этом случае банк может забрать недвижимость для дальнейшей ее реализации с торгов. На практике подобные случаи встречаются редко. Это возможно, если длительно не вносятся платежи без объяснения причины.

При этом законом не определяется сумма, при которой банк может приступить к радикальным действиям. По общему правилу, не рекомендуется допускать создания долга в размере более 5% от общей стоимости жилого помещения.

Также после получения ипотеки банк негативно относится к нарушению страховых обязательств. В этом случае заемщик рискует страховыми случаями, которые не оплачиваются. Если не поступает ежегодный платеж, страховая компания вправе не исполнять ранее подписанное соглашение.

Одними из самых серьезных являются нарушения условий ипотечного договора. Так, грубым нарушением становится передача права третьим лицам без уведомления банка. Это может быть дарение или заключение договора аренды. Такие действия рассматриваются, как серьезное нарушение условий договора. При этом документ теряет юридическую силу. Банк в одностороннем порядке может потребовать выплаты оставшейся суммы долга в рамках досрочного погашения.

Также грубым нарушением считается использование кредитных средств не по назначению. В большинстве случаев такое невозможно, так как банк перечисляет средства непосредственно на расчетный счет продавца. В этом случае договор подлежит расторжению.

Обратите внимание! В случае появления трудностей с погашением кредита важно незамедлительно обратиться в банк, и предложить свои варианты разрешения ситуации. В большинстве случаев отсрочки не предоставляются, но банк готов ждать погашения долга в течение нескольких месяцев.

Основные выводы и рекомендации

Что нужно для ипотеки? Многое зависит от правил конкретного банка. Стандартная пошаговая инструкция включает следующую последовательность действий:

• выбор кредитной организации и оптимальной программы кредитования;
• тщательный выбор и анализ объекта недвижимости – квартиры или дома;
• подготовка комплекта документов;
• подача заявки на одобрение кредита;
• заключение договора купли-продажи;
• заключение кредитного договора;
• передача документов в Росреестр на регистрацию;
• оплата средств банком покупателю;
• подписание акта приема-передачи между продавцом и покупателем.

Таким образом, становится понятным, как оформить ипотеку. Необходимо пройти основные этапы, от поиска объекта до подписания кредитного договора и регистрации сделки. При разумном подходе можно сразу стать собственником жилья и оплачивать разумные ежемесячные платежи, которые не станут непосильными.

Рекомендуем к чтению:

Как купить квартиру в ипотеку? Пошаговая инструкция покупки квартиры

Cозаемщик по ипотеке. Титульный созаемщик в ипотеке

Какие документы для налогового вычета за квартиру?