Для многих россиян единственный способ приобрести собственное жилье – взять кредит в банке.

Существуют разнообразные ипотечные программы, по которым можно купить квартиру в новостройке, на вторичном рынке недвижимости или взять деньги на строительство частного дома.

Однако не следует забывать, что недвижимость, купленная с привлечением заемных средств, остается в залоге до полного погашения долга.

В силу различных обстоятельств может возникнуть необходимость продать жилье, чтобы переехать в другое место, улучшить условия или вовсе по причине финансовых трудностей, не позволяющих далее выплачивать кредит.

Расскажем, как продать квартиру в ипотеке, пошаговая инструкция поможет выбрать оптимальный вариант, приемлемый с учетом нюансов каждой конкретной ситуации.

Особенности продажи квартиры с ипотекой

Правовые отношения между заемщиком и кредитной организацией, подписавшими ипотечный договор, регулируются нормами ФЗ № 102, гражданского законодательства (ГК РФ).

За владельцем находящейся в залоге банка недвижимости сохраняется право пользования имуществом по назначению.

То есть, если речь идет о жилом помещении, после регистрации права собственности на приобретенную квартиру, на законных основаниях можно в ней прописаться и жить.

Вместе с переходом прав собственности к покупателю регистрируется ипотечный договор в органах Росреестра.

Согласно ст. 37 ФЗ № 102 ипотека накладывает на имущество обременение в виде запрета без согласия банка совершать какие-либо юридические действия по отчуждению:

• продать;
• обменять;
• подарить.

Нарушение установленных правил влечет признание сделки недействительной

Кроме того, руководствуясь положениями ст. 39 закона «Об ипотеке», банк вправе при неисполнении договорных обязательств:

• потребовать досрочного погашения кредита;
• по решению суда обратить взыскание на заложенное имущество даже если оно документально принадлежит другому собственнику, то есть продать с публичных торгов.

По статистическим данным в среднем на погашение целевого кредита, взятого при покупке жилья, уходит 18-20 лет.

За столь довольно длительный период в личной жизни могут произойти существенные перемены.

Например, захочется поменять место жительства или появятся дети, нужна будет квартира большей площади или вовсе человек потеряет работу и не сможет гасить кредит.

Ограничение права распоряжения ипотечной квартирой вовсе не означает, что взяв заем, человек сам становится заложником, которому придется жить в ней до тех пор, пока полностью не расплатится с банком.

Существуют несколько вариантов, как можно вполне законно продать квартиру по ипотеке, находящейся в залоге у банка:

• за счет собственных средств или потенциального покупателя вначале погасить кредит и потом спокойно оформить сделку;
• передать в собственность новому владельцу с оставшейся задолженностью по ипотечным обязательствам.

Естественно, ни при каких обстоятельствах просто так долг банк не спишет.

В том случае, когда из-за финансовых трудностей в семье, например, после потери работы, нет возможности далее вносить обязательные платежи, советуем не затягивать с решением проблем.

Иначе банк может прибегнуть к крайней мере наложения взыскания путем реализации заложенного имущества по судебному решению через торги, если наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотеке.

Помимо того, что квартира будет продана с аукциона по заниженной цене, вырученная сумма идет на оплату судебных расходов, услуг организаторов торгов, погашение долга по кредиту банку.

И лишь остаток возвращается заемщику.

Если не можете выплачивать долг кредитной организации вследствие особых обстоятельств, лучше продать квартиру под ипотеку самостоятельно.

Также не исключено, что при достаточно уважительных причинах банк пойдет навстречу:

• рефинансирует кредит;
• предоставит ипотечные каникулы.

Примечание

Госдума 15.12.2020 приняла в первом чтении законопроект о внесении изменений в ФЗ № 102, направленных на обеспечение защиты интересов граждан – заемщиков по кредитным договорам, обязательства которых обеспечены ипотекой.

Вступление в силу изменений позволит гражданам при обращении взыскания на залоговое имущество найти самостоятельно покупателя в течение полугода.

Это даст шанс продать недвижимость по рыночной цене, чтобы погасить задолженность перед банком и компенсировать понесенные затраты.

Схема продажи квартиры по ипотеке

Неважно, что стало причиной принять решение продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, не обязательно прибегать к услугам риэлторов.

Процедура как происходит продажа квартиры в ипотеку, во многом имеет сходство со сделками с недвижимостью, не имеющей обременений.

Оптимальный вариант – закрыть ипотечный кредит досрочно собственными средствами, например, заняв недостающую сумму у родственников, близких друзей, оформив потребительский кредит.

После того, как обременение будет снято, согласовывать с банком продажу квартиры, купленной в ипотеку, не придется.

На деле не всегда так просто найти деньги, чтобы рассчитаться с банком и заниматься поиском покупателя, для чего тоже может потребоваться неопределенное время.

Поэтому предлагаем ознакомиться, как продать квартиру по ипотеке законными способами с пошаговой инструкцией.

Читайте также: Как продать квартиру в ипотеке? Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру через ипотеку

Следуя алгоритму, получится значительно сэкономить на оплате посредников.

1. Продажа квартиры по ипотеке, так же как и любой другой недвижимости, начинается с определения ее оценочной стоимости.

Цены зависят от региона, адреса нахождения в населенном пункте.

Например, в центре города жилье будет стоить дороже, чем улучшенной планировки, но в отдаленном районе.

Чтобы не прибегать к дополнительным затратам на оплату услуг специалистов, несложно сориентироваться с ценовой политикой на рынке недвижимости самостоятельно:

• изучите на специализированных сайтах купли-продажи сколько стоят похожие по планировке, количеству комнат квартиры;
• рассчитайте среднюю стоимость 1 м² жилплощади;
• результат умножения на квадратуру своей квартиры, можете откорректировать в большую или меньшую сторону, принимая во внимание удобство месторасположения, транспортную развязку, развитость инфраструктуры и прочие критерии стоимости.

Примечание

Желающим продать квартиру с долгами по ипотеке, как правило, приходится делать значительные скидки на 15-20% от рыночной цены, чтобы привлечь покупателя.

• Определившись со стоимостью выставляемого на продажу объекта, приступают к поиску покупателей.

Объявление можно дать в средствах массовой печати, на сайтах по продаже недвижимости.

• На следующем этапе продажи квартиры в ипотеку, исходя из интересов и возможностей покупателя, выбирают способ сделки.

Продажа квартиры под ипотеку может быть осуществлена:

• закрытием долговых обязательств по кредиту банку будущим собственником одноразовым платежом и снятием обременений с квартиры;
• если покупателю не хватает личных сбережений для приобретения жилья – с оформлением ипотеки, желательно в том же банке, где недвижимость уже находится в залоге.
• Согласно требованиям закона, порядок продажи квартиры по ипотеке требует письменно уведомить банк о планируемой сделке.

Если при оформлении кредита в договоре прописана возможность реализации залогового имущества, препятствий практически никаких не будет.

Когда такого пункта в ипотечном договоре нет, решение зависит от обоснованности указанных в заявлении причин, способа продажи недвижимости, срока выплаты процентов.

Сообщение составляют в письменной форме, придерживаясь делового стиля.

Клиенты кредитной организации имеют возможность отправить уведомление через личный кабинет онлайн в электронном виде.

Чтобы увеличить шансы получить официальное одобрение ходатайства, нужно найти покупателя, готового оплатить сделку наличными или если собственных средств недостаточно, взять ипотеку в этом же банке.

Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором.

При несоответствии требованиям, в продаже будет отказано, например, если у потенциального покупателя:

• испорчена кредитная история;
• есть другие непогашенные долговые обязательства, и он не выдержит финансовую нагрузку вносить по ипотечному займу платежи;
• нет постоянного источника дохода.
• Получив разрешение банка, перед тем, как продать квартиру под ипотеку готовят необходимые документы, включая справку о сумме непогашенного долга, составляют предварительный договор купли-продажи.
•  Согласовав с покупателем и банком все нюансы предстоящей сделки, заключают договор.

После передачи денег по оговоренной схеме переход права собственности на квартиру регистрируют с обременением по ипотеке или без такового.

Для сведения

В зависимости от выбранного способа как происходит продажа квартиры в ипотеку, документальное оформление сделки может носить трехсторонний характер (при непосредственном участии кредитной организации).

Как продать квартиру, когда покупатель вносит вклад в закрытие ипотеки

Если у покупателя достаточно собственных средств для полной оплаты стоимости недвижимости, можно по договоренности получить задаток в размере оставшейся суммы долга по ипотечному займу.

Продавец, погасив кредит, получает на руки закладную.

С квартиры снимаются обременения, и заключается основная сделка.

В договоре оговариваются суммы предоплаты и внесения оставшихся денег для передачи недвижимости в собственность покупателю.

Передача прав собственности регистрируется без залогового обременения жилья.

Этот вариант приемлем, когда остаток по кредиту составляет не более 15-20 % общей стоимости объекта продажи.

Такая продажа выгодна для заемщика, который освободится от ипотечного долга, но рискованна для покупателя.

Нет никаких гарантий, что получив задаток, продавец не перестанет выходить на связь или не продаст уже юридически чистую квартиру по более выгодной для него цене другому претенденту.

Добиваться возмещения уже выплаченного аванса (или задатка) придется в судебном порядке, на что потребуется немало времени и денег, чтобы оплатить услуги опытного адвоката.

Не подвергать риску покупателя с гашением кредита средствами залога для покупки квартир можно законными методами.

Один из вариантов как можно продать квартиру в ипотеку, если у покупателя есть вся необходимая сумма, приведем пошагово.

1. Нужно предоставить покупателю полную информацию об оставшейся сумме долга по кредиту, погашение которого даст возможность снять обременение.
2. Получить согласие банка на продажу квартиры, находящейся в залоге.
3. Арендовать две ячейки для хранения денег.

В одной до выполнения договорных условий будет находиться сумма, достаточная для закрытия кредита, которую сможет забрать представитель банка.

Во второй ячейке для продавца – оставшаяся разница по договорной цене за минусом средств, выделенных для погашения долга.

Примечание

Такая сделка будет носить трехсторонний характер, поскольку договор для передачи на регистрацию должен быть подписан всеми заинтересованными лицами:

• продавцом;
• покупателем;
• представителем банковской организации.

Читайте также: Как правильно продать квартиру? Как происходит сделка?

Продажа ипотечной недвижимости с долгом по кредиту

Не всегда у желающего приобрести квартиру есть вся необходимая сумма.

Покупатель также может воспользоваться предложением банка и оформить на себя ипотечный договор на недостающую сумму, по которому продаваемая квартира останется дальше находиться в залоге кредитной организации.

Советуем вначале получить одобрение банка на выдачу кредита, поскольку потенциальный клиент проверяется на платежеспособность.

Такая ситуация удобна как для продавца, так и для банка.

По достигнутому соглашению сторон одновременно заключаются два договора:

• уступки прав по ипотечному кредиту;
• купли-продажи квартиры.

После совершения сделки:

• покупатель получат право собственности на недвижимость с обременением по ипотечному займу;
• продавец, получивший оговоренную сумму, освобождается от долговых обязательств перед банком.

Для сведения

Остаток долга по ипотеке может быть переведен банком на нового владельца залоговой недвижимости с теми же договорными условиями или заключают новый договор.

Полезно знать

Перед тем как продать квартиру под ипотеку, обязательно нужно поставить в известность потенциального покупателя об имеющихся обременениях, оставшейся сумме долга по кредиту.

Скрыть наложенные ограничения на действия с квартирой, зафиксированные в Росреестре, продавцу не получится.

Покупатель вправе затребовать документы, подтверждающие полномочия распоряжаться имуществом.

Если прежним собственником квартира приобретена до 2014 года – это может быть в бумажном варианте свидетельство, где отдельным пунктом указаны ограничения в виде ипотеки в силу закона.

В настоящее время документом, удостоверяющим право собственности, считается выписка из ЕГРН.

Справку может заказать любое заинтересованное лицо в электронном варианте или на бумажном носителе со свежими данными на момент обращения о том:

• кто является собственником квартиры;
• не находится ли недвижимость под арестом, в залоге;
• нет ли прочих обременений и ограничений.

Даже если потенциальный покупатель не придаст значения предварительной проверке юридической чистоты предстоящей сделки, из-за обременения переход прав собственности на ипотечную квартиру не зарегистрируют в Росреестре.

Кроме того, после совершенной с нарушением законных требований сделки, неминуемо ждет ответственность перед банком.

Во-первых, договор признают ничтожным, и продавцу нужно будет вернуть деньги добросовестному покупателю.

Во-вторых, заставят выплатить долговые обязательства перед кредитной организацией, через суд добьются права реализации имущества для покрытия убытков.

В-третьих, если докажут, что покупатель был осведомлен о наличии залога и обязательств перед банком, он может понести такую же ответственность, как и продавец.

Вместо послесловия

Решить жилищную проблему можно даже, не имея достаточных накоплений.

Как продать квартиру в ипотеке пошаговая инструкция поможет в ситуациях, когда появится необходимость сменить жилье или избавиться от долговых обязательств перед банком законным способом.

Учитывая индивидуальность каждого конкретного случая, советуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Например, если были использованы средства материнского капитала на погашение кредита, детям должна быть выделена доля.

Свои нюансы есть и для участников программы военной ипотеки.

Рекомендуем к чтению:

Как быстро продать квартиру? Как дороже продать квартиру?

Как правильно купить квартиру? Как оформить покупку квартиры?

Как купить квартиру в ипотеку? Пошаговая инструкция покупки квартиры