Собираясь купить квартиру, человека интересует не только инфраструктура района, количество комнат и их планировка, но и жилая площадь.

Между тем не всем понятно, что входит в общую площадь квартиры и как это может отразиться на стоимости недвижимости.

Одним из основополагающих критериев ценообразования на жилье является квадратура.

За одну сумму можно приобрести большую или меньшую по размерам квартиру.

Разберемся в типах площадей, чем отличаются общая и жилая площадь.

Определение терминологии в нормативных и правовых документах

Вопросы, касающиеся реализации прав на жилье регулируются Жилищным кодексом.

В ст. 15 ЖК РФ дано разъяснение, что изолированное помещение, признается жилым, если отвечает установленным санитарным и техническим требованиям для постоянного пребывания в нем людей.

Как такового понятия жилой площади отдельно не выделено, лишь сделан акцент, что общая площадь жилого помещения определяется сложением размеров всех внутренних помещений.

Примечание

В определении общей площади квартиры, согласно законодательству и данному в утвержденной Приказом Минземстроя № 37 Инструкции, где регламентирован порядок жилищного учета, есть явные неувязки.

ЖК РФ выделяет, что площадь балкона, лоджии, террасы не суммируется при расчете общей квадратуры.

Правила инструкции, основанные на применении строительных нормативов (в частности СНиП 2.08.01-89), предписывают принимать во внимание квадратные метры этих строений и сооружений с учетом корректирующего коэффициента, который составляет, например:

• для лоджии – 0, 5;
• для балконов и террас – 0, 3.

Понижающие коэффициенты имеют разные величины, в связи с тем, что сами конструкции разнятся по своему виду и возможному использованию.

Если балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, то лоджия ограждена с трех сторон стенами (одна из которых является наружной стеной квартиры).

При остеклении могут быть использованы как дополнительно комнаты для летнего отдыха.

Но, важно помнить, что расширить комнату и как следствие увеличить жилплощадь за счет лоджии недопустимо.

В правилах и требованиях соблюдения нормативов при строительстве многоквартирных домов (СНиП 31-01-2003) выделено, что комнаты условно делятся на жилые и подсобные.

Логично, что жилая площадь квартиры включает лишь сумму квадратных метров, например, гостиной, спальни, детской комнаты.

Прихожая, санузел, кухня и кладовка, в том числе встроенные шкафы – это вспомогательные помещения.

Поскольку все это находится в пределах обособленного жилья, их размеры влияют на площадь квартиры.

Для сведения

По каждой квартире можно выделить 3 значения, определяющие площадь:

• только жилых комнат квартиры;
• полностью всех внутренних помещений;
• общую – приплюсовав с учетом понижающих коэффициентов площадь наружных сооружений, являющихся составляющими жилья (балконов, лоджий, террас).

Зачем нужно знать жилую площадь и общую площадь квартиры

В различных ситуациях, для реализации поставленных целей размеры жилья имеют одно из определяющих значений.

На пример:

• при оформлении прав собственности на недвижимость обязательно указываются технические характеристики, параметры объекта;
• для совершения сделок с квартирой, кроме того, чтобы привлечь потенциальных покупателей или желающих снять помещение в аренду, размер жилых комнат и общая площадь квартиры – это основополагающая составляющая при установлении владельцем цены;
• задумываясь о текущем ремонте, знание параметров поможет правильно рассчитать – сколько нужно закупить стройматериалов, чтобы в последующем не остались ненужные излишки, на которые были зря потрачены деньги;
• чтобы сделать перепланировку, соединив две комнаты в одну или за счет переноса стенных перегородок, например, на несколько сантиметров в сторону прихожей, расширить жилую площадь квартиры;
• в судебных разбирательствах разделения жилья или оспаривания наследства, определения места проживания несовершеннолетних детей после развода родителей с учетом жилищных условий каждого из них.

Для решения вопросов повседневной жизни, прежде всего, нужно ориентироваться на положения ЖК РФ:

• понимая, что считается учетной нормой жилой площади для реализации прав на получение бесплатного социального жилья, постановки в очередь на улучшение жилищных условий;
• чтобы рассчитать стоимость коммунальных платежей и при неправильно начисленных суммах добиться перерасчета;
• при оформлении гарантированных социальных льгот, субсидий;
• заключая договор на долевое участие в строительстве;
• при оплате обязательных налогов на недвижимость и имущественные доходы.

Для сведения

Собственник или квартиросъемщик оплачивает услуги, исходя из общей площади занимаемого помещения и неважно, то ли это двухкомнатная квартира или, например, квартира – студия из одной комнаты, но они равны по квадратуре:

• за отопление;
• на капремонт здания многоквартирного дома;
• введенные управляющими компаниями платежи на общедомовые нужды.

Как отличаются общая площадь квартиры и жилая площадь квартиры

Несмотря на то, что на первый взгляд юридические аспекты кажутся не столь важными, незнание различий параметров жилья может:

• сказаться на упущенных возможностях получения положенных льгот;
• привести к переплатам за фактически не используемую для проживания квадратуру.

Поскольку жилые комнаты наряду с кухней, ванной, туалетом (или совмещенным санузлом), кладовкой, балконом или лоджией – это составляющие части, общая и выделяемая как отдельное понятие площадь квартиры всегда больше жилплощади.

К жилым комнатам причисляют помещения, предназначенные для сна и отдыха, в том числе рабочие кабинеты дома или детские, гостиные для приема гостей или гостевые для возможности переночевать, скажем, приехавшим издалека близким родственникам или друзьям.

Что такое жилая площадь и общая площадь, прежде всего, важно различать:

• при определении условий проживания (чтобы получить субсидию, разрешение на усыновление ребенка будет учитываться именно жилплощадь);
• при изучении предложений о продаже жилья, поскольку, ориентируясь только на параметры общей квадратуры, в итоге можно вместо ожидаемой просторной гостиной комнаты по факту получить внушительных размеров кухню и лоджию;
• при заключении соглашения долевого участия, обращая внимание на договорные условия, чтобы в итоге не переплатить за излишне насчитанные метры пространства, которое невозможно использовать в качестве жилого.

Полезно знать

Застройщики, привлекая дольщиков, формируют стоимость недвижимость с учетом разных критериев, один из которых проектная площадь жилья, состоящая из:

• запланированной площади жилых комнат;
• сколько квадратных метров займут вспомогательные помещения;
• габаритов балконов и лоджий.

Принимая готовую квартиру в новостройке, можно столкнуться с несоответствием площади в проектной документации и фактическими размерами помещений.

Чтобы защитить свои права, следует обратить внимание на включение обязательных пунктов договора о порядке компенсации или доплаты за меньшую или напротив, большую жилплощадь, притом, что общая квадратура принятого жилья может полностью совпадать с проектной.

При этом стоит обращать внимание на устанавливаемую цену из расчета 1 м² жилой или общей площади, что значительно скажется на стоимости недвижимости.

Как самостоятельно определить общую площадь квартиры

Чтобы не обманули, например, при покупке квартиры, полезно научиться правильно рассчитывать площадь, тем более что в этом нет никаких сложностей.

До подписания договора на совершение сделки с недвижимостью нужно тщательно изучить все технические документы, например, запросив выписку из БТИ на конкретную квартиру.

На плане отмечены параметры всех комнат, что облегчит расчет общей площади, сложив воедино значения площади каждого помещения.

Если есть сомнения, что в квартире была, например, неузаконенная перепланировка, можно провести проверку, не неся затрат на оплату услуг за вызов специалистов.

В случае подтверждения предположений по результатам определения жилой и общей площади, рекомендуем заняться решением проблемы официального получения соответствующего разрешения.

Нужно приготовить рулетку для замеров, бумагу и карандаш для записей, схематично сделать набросок расположения комнат и других помещений, сооружений, например, встроенных шкафов, террасы.

Если конфигурация комнат нестандартная, например, с закругленными углами, может пригодиться транспортир, калькулятор с тригонометрическими функциями для проведения вычислений.

Далее придется вспомнить азы математики, применив формулы для расчета разных фигур.

Легче всего посчитать площадь квадратного или прямоугольного помещения, умножив ширину на высоту.

Полученные производные округляют до 1-го знака после запятой.

Если, например, коридор, «П» или «Т» образной формы, визуально его можно разделить на несколько фигур, чтобы последовательно вычислить площадь каждого составляющего прямоугольника, треугольника или трапеции и сложить для получения искомого значения.

При более сложных конфигурациях проще воспользоваться услугами профессионалов, подав заявку в БТИ или заключив договор со сторонними организациями, имеющими соответствующую лицензию на выполнение измерительных работ.

Примечание

Измерения проводят на высоте 1,1 – 1,3 метров от пола.

Если необходимо учесть при подсчете общей площади параметры балкона, лоджии, террасы или веранды, не стоит забывать о применении корректировочных коэффициентов, на которые нужно умножить расчетное значение площади данных сооружений.

Вместо послесловия

Проблемы обеспечения жилья для многих остаются актуальными.

Кажущиеся на первый взгляд незначительными детали, чем отличается жилая площадь от общей квадратуры квартиры, могут стать решающими для возможности воспользоваться государственными льготами, субсидиями, правом на социальное жилье.

Стоимость квартир в новостройке, оплата в последующем коммунальных услуг и налогов за приобретенную недвижимость напрямую зависит от площади жилого объекта, поэтому прежде чем совершить сделку, рекомендуем разобраться, что такое жилая и общая площадь.

Рекомендуем к чтению:

Апартаменты — это… Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Титульное страхование недвижимости. Страхование титула что это такое?

Недействительные сделки. Признание недействительной сделки

Cозаемщик по ипотеке. Титульный созаемщик в ипотеке