Особенности использования и оборота земель, находящихся на территории страны, определены категориями, к которым они относятся. В отдельной главе XIV Земельного законодательства сделан акцент на земли сельскохозяйственного назначения.

Разберемся, какие земли считают сельхозназначения и как можно использовать земли сельхозназначения.

Что говорит закон

Руководствуясь данным в ст. 77 ЗК РФ определением понятия, какие земли признаются сельскохозяйственного назначения, делаем вывод, что это – участки, прежде всего расположенные за пределами населенных пунктов.

Основное предназначение свободных земель – использование в сельскохозяйственной отрасли.

Заметим, что земли сельхозназначения – это не только поля, на которых выращивают агропромышленные культуры, луга для выпаса животных, но и территории:

• проложенных сельских дорог, соединяющие поля или связывающие их с основной трассой, ведущей в города и селения, необходимые для доступа и обслуживанию угодий;
• где расположены защитные полосы лесопосадки или высажены мелиоративные лесные массивы;
• занятые под канавы водоотведения для предохранения сельхозугодий от затоплений (во время паводков, ливней);
• где находятся природные водоемы, в том числе искусственные пруды, используемые для полива или для разведения рыб;
• под постройками, необходимыми для сельскохозяйственного производства (хранения фруктов и овощей, переработки зерновых, продуктов животноводства и так далее).

Отличительной чертой каждой категории земель является ограничение целей их использования, например на землях сельскохозяйственного назначения, можно:

• заниматься растениеводством, птицеводством, свиноводством, пчеловодством, рыболовством, животноводством;
• вести подсобное хозяйство;
• проводить научные и селекционные работы для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира, исследования генетических ресурсов растений.

Примечание

Подробный перечень с описанием видов разрешенного использования (ВРИ) земли сельскохозяйственного назначения дан в Классификаторе, являющимся приложением к приказу Министерства экономического развития РФ № 540 от 01.09.2014.

Что такое сельскохозяйственное производство

Для более четкого понимания как можно использовать земли схн, обратимся к ст.4 ФЗ № 264, регулирующего правовые отношения с сельскохозяйственными товаропроизводителями.

Сельскохозяйственное производство, по сути это важнейшая отрасль экономики страны, благодаря которой мы получаем необходимые для жизнеобеспечения:

• продукты питания;
• сырье, используемое для выработки предметов потребления.

Сюда входят:

• растениеводство, в котором выделяют производство зерновых и технических культур, садоводство, овощеводство;
• животноводство, включающее – разведение крупного рогатого скота, свиноводство, овцеводство, птицеводство, кролиководство;
• отдельно можно обратить внимание на разведение рыбы в искусственных и естественных водоемах, звероводство, пчеловодство и прочие виды хозяйственной деятельности.

Земля для сельскохозяйственного производства является главным средством и предметом труда, поэтому, что можно делать, сохраняя ее ценность, главная из которых – плодородие, определено на законодательном уровне.

Разрешено использование для сельскохозяйственного производства земельных участков:

• предприятиями и организациями, независимо от правовой формы собственности;
• хозяйственными товариществами и обществами, включая казачьи общества;
• производственными и потребительскими кооперативами;
• научными и образовательными учреждениями, организациями, готовящими специалистов в сфере животноводства, растениеводства, других областях сельского хозяйства;
• общинами коренного населения Дальневосточных, Северных районов страны, Сибири, с целью сохранения традиционных промыслов, привычного жизненного уклада;
• индивидуальными предпринимателями, занимающимися фермерством;
• гражданами, выращивающими овощи и фрукты, занимающимися разведением животноводства или, например, птицеводством в качестве подсобного хозяйства для удовлетворения потребностей семьи.

Для сведения

Гражданам и юридическим лицам разрешено пользоваться наделами для осуществления соответствующей деятельности, которую определяют категории, перечисленные в классификаторе ВРИ для сельскохозяйственного производства.

Что можно строить на землях сельхозназначения

Желающие приобрести земельный участок в собственность или арендовать, должны, прежде всего, определиться – для чего им нужен надел.

Так, если человек решил заняться крестьянским хозяйством, для получения выгоды его заинтересуют сельскохозяйственные угодья.

Стоимость участков, имеющих статус сельскохозяйственных угодий и находящихся под особым контролем государства на 10% выше средней кадастровой.

Это плодородные земли, используемые для посева и выращивания различных агропромышленных культур, а также для выпаса животных.

Ни о каких застройках, возведении жилых комплексов здесь даже не может быть речи.

Исходя из целевого назначения сельхоз земель, по закону допускается возведение сооружений для хозяйственного использования, например:

• производственных цехов для переработки продуктов животноводства;
• складских помещений для хранения урожая зерновых или запаса корма крупному рогатому скоту на зиму, готовой сельскохозяйственной продукции;
• ангаров и гаражей для спецтехники, обеспечивающей проведение полевых работ, другую сельскохозяйственную деятельность;
• теплиц для выращивания сельхозпродукции.
• объектов для временного пребывания людей (для отдыха или возможности укрыться на время дождя, проживания сезонных работников);
• прочих построек, обеспечивающих деятельность на сельхозработах, таких как дом пасечника, дом рыбака, дом охотника и так далее.

Примечание

Согласно положениям ст. 11 ФЗ № 74, использование земель, предоставленных или приобретенных для ведения крестьянского хозяйства, под строительство необходимых подсобных сооружений, не противоречит целевому сельскохозяйственному назначению.

Что касается строительства жилых домов на арендуемых или находящихся в собственности участках, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, не все так однозначно.

Заметим, что к видам земель сельскохозяйственного назначения относят наделы, выделяемые для садоводства и огородничества.

На участках, предназначенных для выращивания фруктовых кустарников и деревьев, плодовоовощных культур допускается строительство дачных домиков, с определенными требованиями к их технической характеристике:

• высота отдельно возведенного здания не может быть более 20 метров;
• максимум допускается 3 этажа жилого объекта;
• отдельные комнаты могут быть предназначены для удовлетворения бытовых нужд (например, санузел, кухня, гостиная, спальни).

В п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса, на нормы которого ссылается законодатель, говоря о дозволенности на садовых участках построить дом, сделан акцент о недопустимом строительстве зданий с дальнейшей возможностью выделения в них помещений как самостоятельных объектов недвижимости.

Более доступным языком – запрещено на землях садоводства возводить многоквартирные дома.

Нюансы, о которых нужно знать

Согласно п. 3 ст. 23 ФЗ № 217, регламентирующего порядок ведения садоводства и огородничества для собственных нужд физическими лицами, в установленном порядке, дачный дом можно перевести в категорию жилого и наоборот.

Для этого собственник объекта, используемого для сезонного или постоянного проживания, то есть, дачи или жилого дома должен обратиться в уполномоченные органы власти местного самоуправления лично или через МФЦ.

К письменному заявлению, где уточняют кадастровый номер земельного участка и садового дома, который хотят перевести в статус жилого (или наоборот), прилагают:

• выписку из ЕГРН, подтверждающую зарегистрированное право владельца распоряжаться объектом недвижимости, либо другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и так далее);
• заключение технической экспертизы на соответствие здания нормам безопасности при эксплуатации;
• при наличии обременений в виде законных прав на дом третьих лиц – нотариально заверенное согласие на признание садового дома жилым.

На проверку представленных сведений, принятие обоснованного решения отводится полтора месяца (45 дней) со дня регистрации поступившего обращения.

Отказ в удовлетворении просьбы, если считаете неправомерным, можно обжаловать через судебные инстанции.

Вид разрешенного использования для сельскохозяйственного использования

Получив в собственность (пользование) землю сельхозназначения, что можно делать, зависит от вида разрешенного ее использования.

Личное пользование

Как правило, участки, выделенные для обработки земли и выращивания овощей, плодово-ягодных деревьев и кустарников, входят в состав товариществ.

Несмотря на то, что садоводство и овощеводство (по сути – огородничество), выделены классификацией ВРИ в разные категории, их объединяет:

• возможность собственниками возводить хозяйственные постройки, необходимые для хранения инвентаря, сельхозтехники, урожая;
• право заниматься выращиванием картофеля, листовых, луковичных и бахчевых и прочих овощей, ягод;
• разрешение на строительство домиков для отдыха;
• на угодьях, выделенных для ведения личного хозяйства запрещено заниматься любой коммерческой деятельностью.

Есть все же существенные различия видов разрешенного использования для сельскохозяйственного использования:

• на землях, относящихся к категории овощеводства, запрещено высаживать плодовые деревья;
• дачный дом, построенный на участках, где разрешают выращивать только овощи, то есть заниматься огородничеством, невозможно перевести в статус капитального строения;
• с вступлением в силу ФЗ № 217, начиная с 2019 года, на участках садоводства можно строить капитальные дома.

При желании построить дом для постоянного проживания, чтобы не было в последующем проблем с регистрацией прав и постановкой его на учет в реестр недвижимости, нужно попытаться изменить категорию земельного надела.

Письменное заявление с документами, удостоверяющими личность и права собственности, направляют:

• в уполномоченные органы местного самоуправления – если участок граничит с близлежащим населенным пунктом;
• в региональные органы власти – когда земля находится на удаленном от населенных пунктов расстоянии.

Примечание

Даже получив разрешение на индивидуальное строительство жилого дома, можно столкнуться с проблемами присвоения почтового адреса.

Адрес места жительства нужен не только для получения корреспонденции, но и при регистрации (для прописки).

Для присвоения почтового адреса собственнику нужно обратиться в местную администрацию.

Если хотите построить собственный дом и заниматься приусадебным хозяйством, рекомендуем при выборе участка обратить внимание на ВРИ:

• ИЖС (код по последнему действующему классификатору 2.1) – позволяет собственнику строить не только жилой дом как отдельно возведенное здание (до 3 этажей, не выше), но и капитальный гараж для автотранспортных средств, выращивать сельскохозяйственные культуры;
• ЛПХД (приусадебный земельный участок, код 2.2) – дает право без лишних проблем и получения каких-либо разрешений построить жилой дом, гараж, хозяйственные объекты, выращивать овощи и фрукты, разводить домашних птиц и сельскохозяйственных животных.

Фермерство

Права граждан на создание крестьянских хозяйств защищены ФЗ № 74.

Любой человек самостоятельно или совместно с родственниками может заниматься сельскохозяйственной деятельностью с целью получения прибыли от реализации своей продукции.

Допускается привлекать к совместному ведению фермерства на добровольной основе не более 5 человек лиц, не состоящих в родственных связях с главой крестьянского хозяйства.

Для осуществления своей деятельности фермеры могут приобретать или брать в пользование земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования которых соответствуют:

• организации охотничьих угодий;
• обработке плодородных земель для выращивания агрокультур;
• обустройству пастбищ;
• разведению домашней птицы и скота, ценных пород животных;
• праву строительства складских и подсобных помещений, необходимых для обеспечения функциональности фермерского хозяйства.

Чтобы реализовать планы заняться крестьянским хозяйством, можно:

• использовать имеющуюся на правах собственности землю для производства, переработки, хранения, транспортировки и реализации сельхоз продукции;
• приобрести земельный участок, который при желании можно будет продать, обменять для иных видов сельскохозяйственного использования, оставить в наследство;
• взять землю в пользование (в аренду) у государства.

Примечание

Порядок предоставления земельных участков в пользование на определенный период или бессрочно, в том числе продажа, регламентируется Земельным законодательством.

Ряд категорий граждан имеет льготы при покупке земли, в том числе и на бесплатное получение в личное пользование для индивидуального строительства (например, многодетные семьи).

Максимальные и минимальные размеры наделов, остающихся в государственной или муниципальной собственности, при их аренде, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Правовая ответственность землепользователей

Покупая или оформляя земли сельскохозяйственного назначения в пользование, нужно знать, что это значит:

• использовать его можно лишь согласно ВРИ, в противном случае с виновных взыщут штраф в размере от 0,5% до 1% кадастровой стоимости (не менее 10 тыс. рублей) – п. 1 ст. 8.8 КоАП РФ;
• в случае неиспользования по целевому назначению приобретенного сельхозугодья в течение года, размер штрафных санкций для граждан и предпринимателей составит от 0,1% до 0,3 % кадастровой стоимости участка (минимум 2 тыс. рублей) – п.п.2.1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Для сведения

Юридическим лицам, нарушающим требования и ВИР земель сельхозназначений обойдется затратами по уплате в доход государства штрафов в размере 100-200 тыс. рублей.

В исключительных случаях земли могут быть принудительно изъяты по решению суда, несмотря на права собственности или бессрочного, безвозмездного пользования, в том числе взятые в аренду (ст. 6 ФЗ № 101).

Вместо послесловия

Земли сельскохозяйственного назначения – одно из главных природных богатств, охраняемых государством.

Каждый россиянин вправе купить, взять в пользование участок для того, чтобы заняться фермерством или подсобным хозяйством, выращивать овощи и фрукты.

Сельхозугодья могут быть переданы физическим и юридическим лицам в собственность.

Главное требование – добросовестное исполнение установленных разрешений по целевому использованию сельхоз земли.

В противном случае землепользователей привлекут к административной ответственности, участок принудительно может быть изъят.

Читайте также статьи:

Категории земель. Назначение земельного участка

Земельный налог. Земельный налог для физических лиц

Как бесплатно получить землю от государства?

Как получить земельный участок многодетным семьям? Предоставление земельных участков