Совершая сделки с недвижимостью, необходимо иметь представление о том, как обеспечить выполнение предварительной договоренности. Чаще всего аванс и задаток при покупке квартиры отождествляют с понятием внесения предоплаты, не обращая внимания на вполне весомые юридические отличия.

Разберемся, нужно ли вносить предварительно деньги до заключения договора купли-продажи и возможно ли их вернуть, если что-то пойдет не так.

Что такое задаток при покупке квартиры

С точки зрения закона (ст. 380 ГК РФ) задатком признается сумма, переданная потенциальным покупателем продавцу в качестве подтверждения серьезных намерений приобрести выставленное на продажу имущество.

Чтобы уплаченная часть средств (засчитываемая в счет причитающихся платежей по договорной цене) считалась именно задатком, должно быть в двустороннем порядке подписано соглашение.

Таким образом, задаток обеспечивает выполнение определенных обязательств, оговоренных в письменном виде.

Посмотрим, как это выглядит в жизни.

Собираясь приобрести квартиру, человек рассматривает все предложение.

По заинтересовавшему объявлению потенциальный покупатель начинает переговоры с собственником или выясняет все нюансы у риэлтора, выступающего посредником.

Определившись с выбором, в подтверждение серьезности намерений купить конкретную квартиру, чтобы продавец не искал других покупателей, частично вносится предоплата.

Передав деньги только под расписку об их получении, нет никаких доказательств о том, на каких условиях собственник продаст квартиру новому владельцу.

То есть такая предоплата, несмотря на тот факт, что также будет принята во внимание при окончательном расчете, считается авансом.

Отличие задатка от аванса

Главной особенностью задатка за квартиру является предварительная договоренность сторон об условиях совершения сделки, оформленная в письменном виде:

• в конкретно оговоренные сроки;
• по оговоренной стоимости недвижимости;
• при выполнении определенных требований.

О внесении задатка при покупке недвижимости могут быть отдельные пункты в предварительном договоре купли-продажи.

Также допускается заключать отдельное соглашение, акцентирующее внимание на получении продавцом задатка за квартиру при оформлении ее покупки через определенный промежуток времени.

В случае неисполнения обязательств, обеспеченных задатком, деньги возвращаются несостоявшемуся покупателю:

• в размере внесенной суммы – если договор не заключен по причинам, независящим от воли сторон, в том числе при форс-мажорных обстоятельствах;
• в двукратном размере – когда сделка сорвана продавцом.

Потенциальный покупатель, передумавший оформлять сделку, согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ несет ответственность, выраженную в материальном виде – задаток остается у продавца.

Примечание

Сторона, виновная в нарушении взятых обязательств, обеспеченных задатком, кроме всего прочего должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Для взыскания материального ущерба нужны обоснованные документальные доказательства.

Что касается аванса, финансовая ответственность сторон в случае отказа от подписания в конечном итоге договора, не предусмотрена.

Это значит, что независимо от того, почему сделка не состоялась, деньги должны вернуть лицу, собиравшемуся купить предлагаемую недвижимость.

Для сведения

В крупных городах, где продажей недвижимости занимаются агентства, выступающие посредниками, предоплату получает риэлтор.

Как показывает практика, не желая нести ответственность, если собственник откажется продавать имущество, чаще всего предоплата предусмотрена в виде аванса.

Чтобы не возвращать деньги покупателю, в договорах прописывают штраф в размере аванса, если сделка не состоится по его вине.

Советуем, при обращении в агентства с целью покупки жилья, внимательно ознакомиться с договорными условиями оказания услуг.

 Залог при покупке квартиры

Важно правильно понимать разницу между авансом, залогом и задатков в плане правовых последствий при невыполнении устных или письменных соглашений между продавцом и покупателем.

В качестве залога, выступает обычно недвижимость, принадлежащая на правах собственности покупателю, причем, не имеющая обременений.

В случае невыполнения обязательств по уплате суммы долга в определенные сроки, залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество, чтобы компенсировать понесенные убытки.

Поэтому, с юридической точки зрения залог при продаже квартиры возможен, если между потенциальным покупателем и продавцом буде заключен соответствующий договор.

Например, имея дом и желая купить квартиру, можно оформить его в качестве залогового имущества, которое перейдет продавцу, если покупатель своевременно не оплатит стоимость приобретаемой квартиры.

На практике, при недостаточно собранной сумме для приобретения жилья, берут ипотечный кредит в банке, по которому непосредственно покупаемая квартира выступает предметом залога.

В случае непогашения долга, кредитная организация вправе выставить объекты недвижимости, находящиеся в залоге на продажу.

Примечание

Несмотря на все тонкости толкования определений, в обиходе принято называть залогом за квартиру при покупке – внесенный денежный аванс или задаток.

Сумма задатка при покупке квартиры

Поскольку законодательно не установлено обязательное требование внесение задатка при совершении сделок с недвижимостью, конкретный размер предварительно уплаченной суммы стороны по договоренности определяют сами.

Обычно величина задатка составляет от 1 до 5% от цены предстоящей сделки. На практике потенциальный покупатель оплачивает в среднем 50-100 тыс. рублей.

Для сравнения отметим, что аванс платят в значительно большем размере.

Его сумма доходит до 30 % стоимости покупаемой квартиры.

Это объясняется тем, что в случае невыполненных обязательств продавцом, ему придется вернуть:

• задаток при несостоявшейся по его вине продаже квартиры в двойном размере;
•  в то время как при авансе речь идет о возврате оплаченной покупателем суммы.

Примечание

Заключить предварительный договор на покупку квартиры с внесением задатка можно и в случае оформления ипотечного займа на приобретение жилья.

В таком случае банку предоставляют нотариально заверенные копии (или оригиналы):

• ПДК или соглашения о внесении задатка на покупку квартиры;
• расписки о полученной сумме с указанием размера платежа.

При оформлении кредита размер задатка будет вычтен из первоначального взноса.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Любое соглашение имеет юридическую значимость, только если есть документ, подтверждающий достигнутую договоренность.

В качестве гарантий серьезных намерений заключить сделку стороны могут подписать предварительный договор (ДКП), например, если нужно время, чтобы:

• продавцу узаконить перепланировку, принять наследство, выписать зарегистрированных по адресу нахождения продаваемой квартиры родственников, собрать недостающие документы;
• покупатель мог проверить всю инфекцию о недвижимости, юридическую чистоту предстоящей сделки, минимизировать риски признания договора ничтожным, решить финансовые вопросы.

Для подстраховки, вместе с подписанием ДКП, покупатель передает продавцу оговоренную сумму, частично погашая стоимость квартиры.

Это должно быть оговорено одним из пунктов предварительного договора.

Соглашение о внесении задатка за квартиру может быть подписано как самостоятельный документ.

Важно!

Перед тем, как оформить задаток при покупке квартиры, настоятельно рекомендуем:

• осмотреть объект недвижимости по месту нахождения;
• сравнить имеются ли отклонения наяву с планом квартиры, то есть ознакомиться с технической документацией, чтобы не столкнуться с проблемами нелегальной перепланировки;
• проверить полномочия лица, продающего недвижимость на право распоряжения имуществом;
• сверить паспортные данные со сведениями о собственнике в правоустанавливающих документах;
• узнать об отношении к предстоящей сделке второго супруга или прочих членов семьи, имеющих право на долевую собственность;
• обратить особое внимание на обременения, касающиеся проживания в квартире несовершеннолетних детей;
•  выяснить, нет ли судебных тяжб с претендентами получить права на продаваемое жилье, не остались ли долги по коммунальным или ипотечным платежам.

Выписку из ЕГРН можно получить самостоятельно на Email в электронном виде.

Это даст возможность достоверно узнать:

• кто является собственником недвижимости;
• наличие арестов, обременений.

Основные правила как оформить ДКП с внесением задатка при покупке квартиры

Унифицированных форм составления предварительного договора нет, как и обязательных требований заключать его нотариально, кроме оговоренных законом ситуаций, например, если недвижимость:

• находилась в долевой собственности;
• принадлежит несовершеннолетним или недееспособным лицам, в интересах которых выступают их законные представители (родители, усыновители, опекуны).

Образец ДКП можно сказать в интернете и конкретизировать применительно к своей ситуации или обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Поскольку ДКП подписывается в качестве гарантии заключения сделки по купле-продаже квартиры, в нем должны быть отражены основные моменты:

• когда и где оформлен документ;
• данные о сторонах договорных отношений;
• указан адрес квартиры, являющейся объектом продажи;
• договорная стоимость квартиры;
• обязанности сторон по выполнению конкретных условий, в том числе и внесение задатка в оговоренном размере, который будет учтен при покупке в окончательном расчете;
• ответственность каждого из контрагентов за нарушение соглашения и урегулирование споров в ситуациях, если договор будет невозможно заключить по независящим от них причинам;
• сроки действия договоренности.

Примечание

Стороны, учитывая, что им конкретно предстоит сделать в данный период, определяют самостоятельно на какой срок им понадобиться предварительная договоренность. Рекомендуется уточнять конкретную дату.

Заключить договор можно раньше оговоренной даты, если готовы все документы и покупатель платежеспособен.

Если в ДКП не указан конкретный период, в течение которого должны быть выполнены все условия для возможности осуществления сделки, считается, что он действителен 1 год со дня подписания (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Задаток при покупке квартиры как правильно оформить получение денег продавцом

Помимо того, что стороны подписывают соглашение о внесении предварительной частичной оплаты за покупаемую квартиру, должны остаться доказательства факта передачи денег продавцу.

Задаток может быть отдан наличными или перечислен по безналичному расчету, поэтому:

• в первом случае нужна собственноручно написанная продавцом расписка о получении денег в сумме, указанной цифрами и рядом расшифровкой прописью;
• во втором случае подойдет справка кредитной организации о переводе с одного расчетного счета на другой конкретной суммы.

Обратите внимание!

Расписка пишется произвольно от руки (можно распечатать бланк и вписать свои данные).

Из содержания должно быть ясно:

• когда, кем и от кого получены деньги – с уточнением даты, паспортных данных покупателя и продавца;
• размер переданной суммы и предназначение (то есть, что деньги внесены в счет задатка за квартиру) со ссылкой на соответствующий пункт ДКП.

Если соглашение заключается нотариально, деньги должны быть переданы, пересчитаны в присутствии нотариуса, что будет служить дополнительной страховкой юридической значимости.

Преимущества заключения сделок с внесением задатка

При наличии спроса на квартиру, если покупатель не хочет ее упустить, задаток вполне обоснован.

Покупатель получает уверенность в том, что жилье не будет продано другим желающим, предложившим, например, больше цену.

Имея твердые намерения купить выбранную квартиру, даже если сделка не состоится по форс-мажорным обстоятельствам, задаток вернут в полном объеме.

В ситуациях, когда договор невозможно заключить по вине собственника, последнему придется возместить двойной размер внесенной в качестве задатка суммы, например, если:

• он просто передумал продавать квартиру;
• скрыл имеющиеся обременения;
• не выполнил обязательств снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире прописанных лиц;
• нарушил другие условия предварительной договоренности.

Даже если добровольно продавец откажется возвращать деньги, имея документально оформленные договоренности, расписку, отстоять свои интересы можно через суд.

Вместо послесловия

Стороны сами принимают решение, нужно ли заключать предварительный договор и вносить аванс или задаток при покупке квартиры.

В любом случае, прежде чем отдавать деньги в качестве предоплаты или заключать сразу сделку, нужно проверить полномочия продавца распоряжаться имуществом, наличие запретов и обременения.

Чтобы в конфликтных ситуациях можно было доказать, что предоплата вносилась в качестве задатка, обязательно оформляют письменное соглашение, оговорив конкретные условия и сроки выполнения которых должна обеспечить оплаченная сумма.

Рекомендуем к чтению:

Как правильно купить квартиру? Как оформить покупку квартиры?

Как продать квартиру в ипотеке пошаговая инструкция?

Как оформить куплю продажу квартиры? Сделка при покупке или продаже

Жилая площадь. Общая площадь и жилая площадь квартиры

Cозаемщик по ипотеке. Титульный созаемщик в ипотеке