Деятельность на рынке недвижимости не прекращается никогда. Сделки купли-продажи осуществляются по разным поводам: люди хотят улучшить свои жилищные условия, объединиться под одной крышей или разъехаться по разным городам. Но ни один договор не требует соблюдения такого количества условий, как продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, не достигшими возраста 18 лет.

Права детей на жилье

Согласно Конституции Российской Федерации, все граждане страны имеют право на жилье, в том числе и дети. Помимо главного закона право ребенка на жилплощадь регулируется Гражданским, Семейным, Жилищным кодексами и ФЗ-1541 «О приватизации жилья». Из этих документов следует, что:

• малолетние дети в возрасте до 14 лет должны жить вместе с родителями, если только те не ограничены в родительских правах или не лишены их вовсе;
• несовершеннолетние от 14 до 18 лет имеют право выбора, если родители живут раздельно, проживать с одним из них или у близких родственников;
• ребенок имеет право на долю в приватизации, если на момент ее проведения он был зарегистрирован в данной квартире.

Поэтому ситуации, когда необходимо продать квартиру с несовершеннолетним собственником, возникают довольно часто. Закон строго следит за тем, чтобы соблюдались права детей на жилье, и после совершения сделки ребенок не оказался на улице. При продаже такой квартиры родители, опекуны или попечители обязаны обеспечить несовершеннолетнего аналогичным имуществом или компенсировать его отсутствие соответствующей суммой денежных средств. Вот почему ни одна сделка, в которой участвуют дети, не проходит без участия органов опеки и попечительства.

Как продать квартиру с несовершеннолетними

Российское законодательство не запрещает продавать недвижимость, целиком или частично принадлежащую ребенку. Но согласие на проведение сделки должны дать органы опеки. Получить его можно только в том случае, если по условиям договора несовершеннолетний получит в собственность другое жилье, аналогичное по своим характеристикам продаваемому.

Существует целый ряд ограничений и условий на такого рода сделки с недвижимостью, которые зависят и от имущественных прав ребенка, и от его возраста, и от наличия других обременений.

Когда ребенок – собственник

Выясним, в каких случаях у несовершеннолетнего возникает имущественное право на жилье.

• Родители по обоюдному согласию оформили квартиру на своего ребенка. Причин для этого несколько: обеспечить его будущую жизнь, при разводе не делить квартиру как совместно нажитое имущество, защитить недвижимость от кредиторов. Несовершеннолетнему могут квартиру подарить или оставить в наследство.
• Если в неприватизированной квартире проживала семья с детьми, то после приватизации дети становятся равноправными владельцами своей доли, как и все остальные участники. Согласие на приватизацию наряду с совершеннолетними членами семьи должны дать подростки от 14 до 18 лет. Отказ в этом случае возможен только с разрешения органов опеки и только в том случае, если у детей есть другое равноценное жилье.
• Если квартира приобреталась с участием материнского капитала, то после вступления в права собственности в ней в обязательном порядке должны быть выделены доли всем членам семьи.
• Родители могут купить квартиру в строящемся доме. Тогда долю ребенку они смогут выделить только после сдачи дома в эксплуатацию.
• Если жилье покупается в ипотеку, то дети смогут получить свою долю в квартире после полного погашения кредита.

Рассмотрим, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, если он владеет «однушкой» площадью в 25 кв. м. Органы опеки дадут согласие только в том случае, если ребенок станет владельцем аналогичной недвижимости, либо ему будет выделена доля такой же величины в многокомнатной квартире.

Но на практике доля должна быть немного больше, потому что на рынке недвижимости стоимость отдельной квартиры выше, чем цена аналогичной по площади доли. И опека может не дать согласие на основании того, что имущественные права ребенка будут ущемлены.

Очень важно, где и какое жилье приобретается взамен, так как продать квартиру с собственником несовершеннолетним ребенком можно только в том случае, когда жилищные условия для него остаются прежними. Никто не разрешит выставить на продажу благоустроенную квартиру в центре города и приобрести для ребенка аварийное жилье или квартиру без удобств на окраине, хотя по площади она будет больше. Но обратный вариант опека может одобрить, пусть и доля несовершеннолетнего окажется в новой квартире немного меньше.

Внимание! Опека дает согласие на продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком, учитывая конкретные условия сделки. Строго прописанных критериев в этом вопросе не существует, но органы опеки всегда действуют в интересах ребенка.

Если несколько детей владеют долями в квартире

Один ли ребенок собственник, или несколько детей имеют доли в квартире – для продажи недвижимости особой роли не играет. Каждому из несовершеннолетних владельцев должна быть выделена соответствующая доля в приобретаемом для них жилье, за этим проследит служба опеки. Одна будет квартира или дети получат доли в разных объектах недвижимости – не столь важно, лишь бы не были нарушены имущественные и жилищные права детей.

Если ребенок – не собственник, но зарегистрирован в квартире

В этом случае согласие органов опеки не требуется. Но сложности в оформлении сделки могут возникнуть в самый неподходящий момент. Регистрация договора купли-продажи будет приостановлена или вовсе аннулирована, если на момент его заключения в квартире был прописан несовершеннолетний. Поэтому ребенка надо выписать до того, как начнется процедура продажи жилья. Но сделать это не так просто, детей «на улицу» не выписывают. Родители или опекуны должны предоставить другое жилое помещение, куда будет прописан ребенок.

Такая возможность есть далеко не у всех, поэтому:

• можно договориться с родственниками или друзьями и прописать ребенка на их жилплощадь, но это допустимо только для детей от 14 до 18 лет;
• по закону малолетние дети до 14 лет должны проживать вместе с родителями, так что достаточно найти квартиру, в которой можно прописать маму или папу.

Внимание! Характеристики жилья, выбранного для прописки ребенка, не должны уступать состоянию продаваемой квартиры.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Для успешного проведения подобной сделки необходим главный документ – разрешение органов опеки и попечительства. После того, как найдется покупатель, необходимо добиться согласия надзорного органа и одновременно с оформлением договора приобрести новое жилье для ребенка. При таком количестве действий необходимы подробные разъяснения, так что пошаговая инструкция при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми будет нелишней.

Шаг 1

Чтобы заручиться согласием органов опеки, необходимо найти новое жилье для ребенка еще на стадии подготовки квартиры к продаже.

• Если у продавца есть другая недвижимость, то выделить в ней долю для ребенка, соответствующую размерам и качеству продаваемой жилплощади.
• Параллельно оформить еще один ДКП, где покупателем будет несовершеннолетний.
• Продать квартиру, а из вырученных средств выделить часть денег в размере стоимости жилья ребенка и положить их на банковский счет до его совершеннолетия.

Первый вариант самый простой, но применяют его крайне редко, потому что продаваемая квартира – это обычно единственный источник средств, на которые можно потом купить жилье для ребенка.

Внимание! Так как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка можно только с согласия органов опеки, то именно они устанавливают срок, в течение которого необходимо приобрести недвижимость для малолетнего собственника. Обычно он не превышает 30-90 дней с момента оформления ДКП.

Третий вариант тоже встречается нечасто, обычно когда до совершеннолетия ребенка остается 1-2 года.

Шаг 2

Подготовка к сделке купли-продажи квартиры с несовершеннолетним в качестве собственника происходит аналогично любой другой процедуре с недвижимостью. Находят покупателя, договариваются об условиях, собирают необходимые документы, подписывают договор о передаче задатка. А дальше все зависит от того, чем закончился предыдущий шаг. В наиболее распространенном варианте продавец должен найти подходящее жилье для ребенка и обговорить условия его приобретения.

Готовится еще один пакет документов, и с бумагами по двум сделкам продавец обращается в службу опеки за согласием, так как с несовершеннолетними детьми продать квартиру без этого документа не получится. Только после одобрения надзорного органа можно продолжить оформление ДКП.

Шаг 3

Результатом обращения в органы опеки должно стать получение согласия на проведение сделки купли-продажи, поэтому надо тщательно подготовить все необходимые документы. Опека должна проверить условия для проживания несовершеннолетнего в той квартире, которая ему покупается взамен собственной. Если сотрудниками службы не будет обнаружено ухудшение социального и имущественного положения ребенка, то согласие будет выдано.

Внимание! Стандартной формы разрешения органов опеки не существует, так как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком родители могут на разных условиях. Согласие выдается для каждого конкретного случая.

Перечень документов тоже зависит от формы сделки, но основной список остается без изменений:

1. Письменное заявление от обоих родителей, даже если они в разводе, в котором должны быть указаны личные данные несовершеннолетнего и его представителей, информация о типе сделки (обмен, продажа и т.д.) и ее причинах, размер доли ребенка, характеристики продаваемого и покупаемого жилья. Несовершеннолетние старше 14 лет пишут аналогичное заявление от своего имени.
2. Копии паспортов родителей и детей старше 14 лет, копия свидетельства о рождении для малолетних собственников.
3. Свидетельство о браке или о разводе. Если один из родителей не может подписать заявление, то необходим юридический документ, подтверждающий его статус (умер, пропал без вести, неизвестен и т.д.).
4. Согласие супруга, если жилье было приобретено в браке.
5. Пакет документов со стороны продавца квартиры для несовершеннолетнего (паспорт, свидетельство о браке или разводе и т.д.).Документы на обе квартиры, в которые входят:

Письменное заявление от обоих родителей, даже если они в разводе, в котором должны быть указаны личные данные несовершеннолетнего и его представителей, информация о типе сделки (обмен, продажа и т.д.) и ее причинах, размер доли ребенка, характеристики продаваемого и покупаемого жилья. Несовершеннолетние старше 14 лет пишут аналогичное заявление от своего имени.
Копии паспортов родителей и детей старше 14 лет, копия свидетельства о рождении для малолетних собственников.
Свидетельство о браке или о разводе. Если один из родителей не может подписать заявление, то необходим юридический документ, подтверждающий его статус (умер, пропал без вести, неизвестен и т.д.).
Согласие супруга, если жилье было приобретено в браке.
Пакет документов со стороны продавца квартиры для несовершеннолетнего (паспорт, свидетельство о браке или разводе и т.д.)

Документы на обе квартиры, в которые входят:

• выписка из ЕГРН о праве собственности на долю в квартире ребенка;
• выписка из ЕГРН о праве собственности продавца квартиры для несовершеннолетнего;
• документ, подтверждающий возникновение права собственности продавца на эту квартиру;
• справка для продажи (о регистрации проживающих в квартире лиц и отсутствии задолженности по платежам);
• технический паспорт и акт обследования приобретаемой взамен квартиры с полной информацией о жилищных и санитарных условиях (степень износа, состояние коммуникаций, отопления и т.д.).

Так как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно взамен на квартиру в строящемся доме, то органы опеки могут затребовать письменное согласие родственников на проживание ребенка с ними до сдачи дома в эксплуатацию.

Шаг 4

После сбора и подачи всех необходимых бумаг в органы местной власти предстоит дождаться решения службы опеки. Заявление пишется на имя главы местной администрации, данные из него передаются на рассмотрение в органы опеки и попечительства. Процедура занимает от 10 до 15 дней. В течение этого времени работники службы анализируют условия предполагаемых сделок и сравнивают условия проживания несовершеннолетнего в данный момент и параметры жилья, приобретаемого взамен.

На принятие решения влияют два основных показателя: площадь покупаемой квартиры и ее качество. Опека никогда не даст согласия, если новое жилье (или доля в нем) окажется меньше продаваемой собственности ребенка, или условия проживания в большей по площади квартире окажутся хуже тех, что были прежде.

Поэтому очень важно соблюсти три необходимых условия:

• продажа доли в квартире с несовершеннолетними детьми обязывает выделение для них в новой квартире такой же доли, что они имели,
• новая доля не превышает 50 % от общей площади квартиры,
• доля ребенка не должна быть больше доли взрослого сособственника.

Кроме этих показателей органы опеки изучают и другие факторы, которые могут повлиять на принятие решения:

• расстояние от нового жилья до детского сада или школы;
• количество проживающих в новой квартире;
• родственные отношения с ними несовершеннолетнего;
• санитарное состояние жилья и пр.

Опека обращает внимание на наличие задолженности по коммунальным платежам, ипотечного кредита, так как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли можно только с сохранением прежних социальных условий.

Шаг 5

Если все условия соблюдены, и интересы ребенка не пострадали, то органы опеки дают свое согласие на продажу квартиры с несовершеннолетним. Только после этого можно приступать к оформлению сделки.

ДКП почти не отличается от стандартного, но есть основное отличие – подписывает документ не сам собственник, а его законный представитель. Ребенок тоже должен поставить свою подпись, но только если ему исполнилось 14 лет.

В договоре указываются следующие данные:

1. Дата и место составления документа.
2. Паспортные данные всех участников сделки, в том числе личные сведения о ребенке.
3. Полное описание предмета договора (адрес, площадь, кадастровый номер и другие характеристики квартиры) и ссылка на прилагаемые документы, подтверждающие появление права собственности у продавца.
4. Дата и номер постановления главы администрации о выдаче разрешения на проведение сделки органами опеки.
5. Стоимость квартиры и порядок расчетов с отметкой о получении аванса (задатка).
6. Подтверждение продавцом, что у данного объекта недвижимости нет никаких обременений.
7. Согласование порядка передачи имущества.
8. Ответственность сторон и порядок разрешения имущественных споров.
9. Прочие условия, которые стороны посчитали нужным включить в ДКП.
10. Дата составления и подписи сторон.

Внимание! Все сделки, связанные с продажей имущества несовершеннолетних, должны регистрироваться в нотариальной конторе, продать квартиру с ребенком как собственником можно только после заверения ДКП нотариусом. Иначе в регистрации перехода права собственности будет отказано.

Шаг 6

После того как будет подписан и заверен договор купли-продажи, стороны с пакетом документов отправляются в Росреестр для регистрации нового собственника. Затем продавец в установленные органами опеки сроки проводит еще одну сделку по приобретению жилья несовершеннолетнему и оформляет для него право собственности на квартиру или ее долю.

Этот вариант продажи квартиры с ребенком-собственником самый простой. Усложняет ситуацию использование заемных средств для покупки жилья взамен. Банк с неохотой предоставляет ипотечный кредит, когда владельцем квартиры должен стать несовершеннолетний.

Как продать квартиру без предоставления жилья

Законодательство внимательно следит за соблюдением прав детей, но иногда органы опеки принимают решение, отступая от установленных норм. Продать квартиру с долей несовершеннолетнего, не приобретая взамен равноценную недвижимость, иногда разрешается.

• Переезд в другую страну на ПМЖ. Опека даст разрешение на продажу, но может потребовать доказательства того, что ребенок уезжает. Достаточно предъявить вид на жительство или долгосрочную визу на пребывание в другой стране.
• Переезд в другой регион России. В этом случае согласие выдается только после того, как деньги, вырученные от продажи доли несовершеннолетнего, будут переведены на специальный счет. Ребенок сможет воспользоваться ими по достижении совершеннолетнего возраста.
• Очень неохотно опека дает согласие на продажу и в том случае, когда жилье для ребенка приобретается в недостроенном доме, так как продать квартиру с несовершеннолетним собственником разрешается только при одновременной передаче ему другого объекта недвижимости. А получить право собственности на квартиру в новостройке можно только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому опека выдвигает дополнительные условия: дом должен быть готов более, чем на 50 %, и до окончания строительства ребенок должен быть прописан в другой квартире.

В остальных случаях органы опеки строго следят за тем, чтобы жилье для ребенка было приобретено, и условия проживания в нем были не хуже, чем в прежнем. Хотя и здесь возможны ситуации, когда опека одобряет покупку квартиры меньшей площади, в отдаленном районе или в другом регионе.

• Разница в стоимости квартир нужна для оплаты дорогостоящего лечения ребенка, его восстановления и реабилитации. Все платежные документы, подтверждающие факт оплаты медицинских услуг, необходимо сохранить.
• Необходимость переезда вызвана аллергией или каким-то хроническим заболеванием ребенка, при котором рекомендована смена окружающих условий.
• Несовершеннолетнему необходимо посещать специализированное образовательное учреждение, которого нет в родном городе.

Ослабление требований не означает, что ребенка можно поселить в аварийном доме без удобств и на краю города. Приобретаемое жилье должно соответствовать всем санитарным нормам. Допускается лишь небольшое уменьшение площади, удаленность от транспорта, детского сада или школы.

Продажа квартиры ребенку

Ответ на вопрос, может ли несовершеннолетний продать квартиру, будет положительным только в том случае, если на проведение сделки дадут разрешение органы опеки. Для того, чтобы ребенок квартиру купил, такое согласие не нужно, поскольку в результате его имущественное положение улучшится. Но и здесь есть свои «подводные камни».

Продать квартиру или долю в ней ребенку не имеют права лица, являющиеся для него близкими родственниками – его родители (усыновители), дедушки и бабушки, братья и сестры (в том числе сводные). Они могут только подарить недвижимость несовершеннолетнему.

Лица, не входящие в число близких родственников, могут оформить договор купли-продажи с ребенком, в котором от его имени будут участвовать законные представители.

Внимание! Несовершеннолетний должен присутствовать при заключении сделки, если ему уже исполнилось 14 лет. Он подписывает ДКП и заявление о переходе права собственности.

Договор составляется в стандартной форме, только в пакет документов добавляется справка из ЗАГСа, подтверждающая отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем. Пункт с этой информацией добавляется и в текст договора.

Краткие выводы

Заключение сделки по купле-продаже недвижимости всегда несет в себе определенную долю риска, как для покупателя, так и для продавца. Когда речь идет о квартире, где в число собственников входит ребенок, эти риски заметно возрастают. Нарушение законодательства, направленного на защиту прав малолетних, может привести к уголовной ответственности не только участников сделки, но и всех причастных к этому лиц, а сам договор будет аннулирован.

Поэтому продажа квартиры с несовершеннолетними детьми должна происходить под надзором органов опеки и в присутствии законных представителей ребенка, а договор в обязательном порядке заверен нотариусом.

Рекомендуем к чтению:

Продажа квартиры через МФЦ. Покупка квартиры через МФЦ

Где разместить объявление о продаже квартиры?

Купля продажа дома? Как оформить куплю продажу дома?

Как оформить куплю продажу квартиры? Сделка при покупке или продаже

Кадастровая стоимость. Как узнать кадастровую стоимость квартиры?