Переуступка прав аренды земельного участка. Довольно часто земельные участки для занятия сельскохозяйственной, фермерской деятельностью, прочих целей берут в аренду на определенный срок.

Если в силу различных обстоятельств арендатор в течение договорного периода прекращает использовать надел по назначению, один из вариантов не нести лишних затрат – заключить договор переуступки права аренды земельного участка.

Как правило, в организациях правовыми аспектами совершаемых сделок занимаются штатные юристы.

Надеемся, что наш материал поможет обыкновенным гражданам сэкономить на услугах консультаций платных специалистов.

Зная основные требования закона, договор переуступки прав аренды земельного участка легко составить самостоятельно.

Насколько правомерна переуступка прав аренды земельного участка

Вопросы, касающиеся выдела земли во временное пользование за плату или другими словами аренду, регулируются гражданским и земельным законодательством.

Взять участок в аренду можно у частного собственника или, получив разрешение уполномоченных органов власти, например, если речь идет о муниципальных землях.

Для полноправного пользования арендованным участком заключается договор с учетом общих положений об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ).

Примечание

По сути, земля является объектом недвижимости.

Договор аренды, заключенный на срок более года или даже менее длительный период с юрлицом должен быть оформлен в письменном виде, зарегистрирован в Росреестре (ст. 609 ГК РФ).

Уступка прав по договору аренды земельного участка другому лицу непосредственно пользователем предусмотрена нормами п. 2 ст. 616 ГК РФ.

С учетом особенностей разрешенных видов использования земельных участков, закреплено право арендаторов передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу и нормами ст. 22 ЗК РФ.

Согласно земельному законодательству переуступка земельного участка, находящегося в аренде, если земля принадлежит муниципалитету, может быть проведена без согласия арендодателя.

В то же самое время внимание акцентируется на том, что арендатор должен уведомить собственника о передаче своих прав и обязанностей третьему лицу.

Нюансы оформления переуступки прав аренды земельного участка

В условиях договора аренды может быть изначально оговорен порядок уступки права аренды земельного участка.

В таком случае составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного договора с конкретно зафиксированной даты.

Если наложен запрет передавать надел на правах аренды третьим лицам, нужно получить согласие владельца имущества.

При положительном результате арендатор заключает отдельный договор на передачу своих прав и обязанностей использования земли.

Сторонами правовых отношений выступают арендатор участка и лицо, которое в дальнейшем будет выполнять условия аренды:

•  использовать землю по разрешенному назначению;
• вносить своевременно оговоренную плату собственнику земли.

Важно!

Переуступка прав аренды земельного участка существенно отличается от субаренды.

Во-первых, договор субаренды имеет трехсторонний характер и без согласия арендодателя может быть признан недействительным.

В передаче прав аренды участвуют лишь 2 оппонента – арендатор на момент заключения сделки и будущий временный пользователь участком.

Во-вторых, в субаренду (другими словами – поднаем), можно сдать как весь надел, так и частично.

В-третьих, при субаренде арендатор остается участником сделки и несет ответственность за неисполнение правовых обязательств перед собственником.

Вместе с уступкой прав аренды новому оппоненту переходят и обязанности, оговоренные в первоначальном договоре.

При передаче прав аренды весь надел отдают в пользование новому участнику правовых отношений с вытекающими последствиями выполнять обязательства.

Получить согласие собственника до заключения сделки, предметом которой будет переуступка аренды земельного участка, арендатор должен, если это оговорено условиями договора аренды.

В остальных случаях достаточно лишь уведомить владельца о смене лица, которое дальше в пределах сроков договора аренды будет выполнять все обязательства, сообщить его личные и контактные данные.

Специальных форм, унифицированных бланков для заполнения уведомления о передаче прав и обязанностей в отношении арендованного надела новому лицу не существует.

Документ составляют произвольно разборчивым почерком от руки или распечатывают средствами оргтехники, с учетом правил деловой переписки:

• в правой верхней части заполняют та называемую «шапку», указав данные получателя и отправителя;
• в текстовой части лаконично сообщают, когда, кому переданы права аренды участка, уточнив паспортные данные лица, которое в дальнейшем будет выполнять договорные условия аренды, адрес проживания, номер контактного телефона, адрес электронного почтового ящика (при наличии);
• в конце ставят дату, подпись, расшифровывают фамилию, инициалы имени, отчества.

Для сведения

Несмотря на то, что законом не установлено обязательное требование отправлять уведомление заказным письмом, рекомендуем это сделать, чтобы отсталость подтверждение о получении документа адресатом.

При передаче уведомления в письменном виде лично, нужно подготовить копию, которая останется на руках арендатора с отметкой о дате получения, заверенной подписью собственника или уполномоченного лица.

Содержание договора уступки права аренды земельного участка

Особенностью процедуры, когда арендуемый участок передается в пользование другому лицу арендатором со всеми правами и обязанностями, является ее исключительно возмездный характер.

Допускается оплата переуступки прав разными способами.

Например, по договоренности сторон:

• лицо, получившее в аренду землю, может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив нужную сумму арендодателю;
• единовременную выплату в оговоренном размере непосредственно получает бывший пользователь участка, так как в рамках договора стороны не связываются долговременными обязательствами.

Сам письменный договор можно составить по образцу типовой формы, откорректировав вносимые данные с учетом конкретных обстоятельств.

Условия временного пользования арендуемым участком не могут быть изменены по сравнению с первоначальным договором аренды.

Важно указать:

• дату подписания документа;
• данные участников сделки;
• предмет договоренности;
• кадастровый номер участка, права аренды на который получает новый арендатор;
• стоимость сделки;
• права и обязанности сторон;
• срок пользования арендованным участком (в пределах временных сроков основного договора аренды).

Примечание

Предварительный проект договора подписывать не обязательно.

Это может понадобиться, если нужно получить согласие арендодателя.

В таких ситуациях проект договора с письменным сопровождением просьбы о разрешении передать право аренды заинтересованная сторона направляет собственнику земли.

Полезно знать

Уступка права аренды земельного участка муниципальной собственности, если договорные отношения продлятся менее 5 лет, осуществляется без согласования с арендодателем (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Нужно лишь в разумные сроки сообщить сведения о новом арендаторе. В противном случае материальные издержки могут быть взысканы с прежнего пользователя.

Если до окончания договорных отношений остается более 1 года, в регистрационную запись по кадастровому учету должны быть внесены изменения.

Для этого стороны, заключившие соглашение о переходе прав аренды, отправляют удобным способом (лично, почтой, через МФЦ или в электронном виде) соответствующее заявление в органы Росреестра, заплатив госпошлину в сумме:

• 2000 рублей – для физических лиц;
• 22 000 рублей – для юридических лиц.

Вместе с письменным обращением подают пакет документов, подтверждающих правомерность действий, личности сторон.

Сюда входят:

• паспорта оппонентов;
• учредительные документы и выписка о постановке на регистрационный учет в качестве юридического лица;
• копия первоначального договора аренды с прилагающимся соглашением о передаче прав на временное пользование землей;
• кадастровый план участка;
• выписка ЕГРН о собственнике земельного участка и отсутствии ограничений и обязательств по участку.

Этот список может быть расширен применительно к особенностям сделки.

Вместо послесловия

В ситуациях, когда нет необходимости в использовании арендованной земли, вполне законный способ избавиться от обязательств перед собственником – заключить договор переуступки права аренды земельного участка.

В некоторых случаях для этого даже не нужно согласие владельца, достаточно лишь в разумные сроки сообщить данные нового арендатора.

Рекомендуем к чтению:

Перераспределение земельных участков. Прирезка земельного участка

Кадастровые работы по межеванию земельного участка

Договор дарения земельного участка с домом. Договор дарения дома

Градостроительный план земельного участка. Как получить ГПЗУ?