Покупка жилья в строящемся доме – это не только выгодное вложение, но и экономия средств. Переуступка квартиры в новостройке это один из способов продажи имущественного права. Но не каждый покупатель знает, что это такое, какие документы необходимы.

Переуступка квартиры что это такое

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это законодательно утверждённый способ передачи права на квартиру в строящемся доме. На первичном рынке недвижимости довольно распространённое явление. Это не передача права собственности, это передача права по покупку квартиры.

То есть, продаётся квартира в строящемся многоквартирном доме. Объект ещё не достроен, право собственности не оформлено. Как можно оформить сделку на законных основаниях? Для этого существует переуступка квартиры в новостройке.

Предметом сделки выступает не право собственности, а право требования. При наступлении определённых условий (в данном случае, сдача многоквартирного дома в эксплуатацию) возникает право требовать передачи имущественного права на объект на законных основаниях. Оно возникает у того, кто первым вступает в отношения с застройщиком. Поэтому должен быть заключён договор переуступки. Он является основанием оформления вещного права.

Переуступка прав – это сделка, при которой возникает право требовать передачи квартиры в собственность от застройщика после того, как строящийся объект будет сдан в эксплуатацию.

Читайте также: Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Преимущества и недостатки сделки для обеих сторон

Переуступка квартиры в новостройке в качестве сделки гражданского оборота имеет преимущества и недостатки. Негативные и положительные моменты возникают у всех сторон – застройщика, продавца и покупателя (как правило, физического лица).

Прежде чем заключать договор переуступки, каждая сторона должна решить для себя, насколько выгодна сделка при изучении возможных рисков.

Преимущества для продавца

После того как российские строительные компании обязали работать через счета эксроу, долевое участие частных соинвесторов стало не так выгодно. То есть, застройщик возводит объект за свой счёт (на свои собственные средства или берёт кредит в банке). Ввести деньги граждан в оборот он может только после того, как сдаст дом в эксплуатацию.

Но продавцу выгоднее продать жильё на ранних этапах, так он точно будет уверен, что получит деньги. Оформляется уступка квартиры по договору долевого участия. То есть, застройщик продаёт квартиру некоему лицу по ДДУ. Продавец же передаёт право требования третьему лицу – покупателю. Это переуступка прав по ДДУ.

Переуступка прав по ДДУ выгодна продавцу тем, что он может неплохо заработать. Схема такая – покупаешь квартиру по ДДУ у застройщика на этапе котлована по минимальной цене. Через некоторое время, когда многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию, жильё можно продать по завышенной цене – продажа квартиры по переуступке. Но должна быть оформлена уступка квартиры по договору долевого участия.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это единственный законный способ отказать от покупки. Не играет роли, по какой причине это происходит. Чаще всего, это происходит, если стройка «замораживается», застройщик постоянно переносит сроки сдачи в эксплуатацию.

Негативные стороны для продавца

Прежде чем заключать договор переуступки, необходимо подготовить комплект документов. В первую очередь, получить разрешение у застройщика. Если строительная компания возводит дом в кредит (а после введения счетов эксроу так происходит чаще всего), нужно получить согласие банка – кредитора застройщика. Также будут нужны:

• сам договор цессии;
• ДДУ с застройщиком;
• паспорта обеих сторон;
• справка о том, что денежные обязательства перед застройщиком полностью погашены.

Если застройщик или банк не наложили запрет на проведение таких сделок, переуступка прав собственности, возможно, обойдётся несколько дороже, чем предполагал будущий продавец. Возможно, за оформление строительная компания потребует комиссию в размере 3-4% от стоимости квартиры.

Оформление занимает больше времени, чем отчуждение права иным законным способом. Переуступка квартиры – это сделка, в которой возникает доход. Поэтому возникает обязанность уплаты налога на прибыль или НДФЛ и подача декларации.

Преимущества для покупателя

Покупка квартиры по переуступке – выгодная сделка! У покупателя есть реальная возможность приобрести жильё по низкой цене. То есть, продавец (он же цедент), покупает квартиру у застройщика на начальном этапе строительства по минимальной цене. Оформляется ДДУ. Когда цены немного подрастут, но сам многоквартирный дом ещё не будет сдан в эксплуатацию, он продаёт её по цессии. Оформляется продажа квартиры по переуступке и покупка квартиры по переуступке. Продавец поучает прибыль, покупатель жильё по выгодной цене.

Второе преимущество, когда оформляется покупка квартиры по переуступке – возможность приобрести именно то жилое помещение, которое приглянулось. Например, ЖК находится в процессе строительства. Застройщик активно выставляет квартиры на продажу. Но потенциальному покупателю понравилась конкретная – окна выходят на солнечную сторону, приемлемый этаж и прочее. Но застройщик говорит, что квартира уже продана по ДДУ.

Есть шанс договориться с дольщиком и приобрести именно эту квартиру. Но право собственности ещё не оформлено. Выход – продажа квартиры по переуступке. Нужно будет оформить соответствующий договор, зарегистрировать сделку. Но право требовать передачи в собственность передано третьему лицу, покупатель доволен приобретением, дольщик получает деньги с прибылью.

Преимущества заключаются в следующем:

• экономия средств – можно приобрести жильё по цене ниже, чем у застройщика;
• можно выбрать именно ту квартиру, которая нравится – договориться с дольщиком, заключить договор.

Но не стоит забывать, что есть и негативные моменты покупки жилья таким способом. Переуступка – это гражданско-правовая сделка, может сопровождаться определёнными рисками.

Недостатки для покупателя

Продажа квартиры по переуступке также имеет негативные стороны для покупателя. Одно то, что дольщик желает продать свою квартиру таким способом настораживает. Есть вероятность того, что строящийся многоквартирный дом превратиться в долгострой. Возможно, застройщик предупредил дольщиков, что сроки ввода дома в эксплуатацию затягиваются на неопределённый срок. То есть, через цессию покупатели пытаются избавиться от заранее «провальных» квартир. Поэтому прежде чем заключать договор, нужно внимательно проверить репутацию застройщика, количество возведённых и успешно сданных объектов, прочие нюансы.

Ещё один риск – недобросовестный продавец. Переуступка прав собственности возможна только с согласия застройщика и банка, если используются заёмные средства. Согласие должно быть письменным, с печатями и подписями уполномоченных лиц. Если оно не получено, сделку по цессии признают недействительной. Вернуть свои деньги можно, но сложно. Придётся обращаться в суд, нанимать юриста, нести дополнительные расходы. Поэтому нужно тщательно проверять документы, прежде чем подписывать договор.

Негативные стороны цессии:

• риск того, что строительство будет заморожено, застройщик обанкротится, ЖК станет долгостроем;
• недобросовестный продавец – не получил согласие застройщика и банка, риск признания сделки недействительной, судебные тяжбы;
• риск многократной переуступки – продавец заключил несколько договор цессии, получил деньги, а квартира достаётся тому, кто первый зарегистрировал соглашение.

Прежде чем заключать договор на переуступку прав на жилое помещение, нужно:

• тщательно проверить застройщика – информация есть в открытом доступе, должен быть официальный сайт, на котором представлено максимально информации, можно посетить ЖК, ранее сданные в эксплуатацию;
• внимательно изучить документы – обязательно должно быть согласие застройщика и банка, договор лучше показать юристу.

Такими простыми мерами можно минимизировать риски потери денег и купленной квартиры.

Читайте также: Сделки требующие нотариального удостоверения. Нотариальная сделка

 Порядок оформления сделки

Чтобы оформить договор цессии правильно, минимизировать риск потери финансов и жилья, необходимо совершить следующие шаги. Это:

• подготовить комплект документов – ДДУ, согласие от застройщика и банка, договор цессии, согласие от супруга, если квартира покупалась в период брака, справку о полном расчёте со строительной компанией со стороны продавца;
• правильно составить договор;
• зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Каждый шаг нужно рассмотреть подробнее.

Подготовка необходимой документации

Для заключения сделки и подписания договора цессии необходимо подготовить комплект документов. В него входит:

• письменное согласие от застройщика и банка, если строительство ведётся на заёмные средства;
• ДДУ;
• документы обеих сторон – паспорт или иной документ, подтверждающий личность физлица и полномочия юридического лица;
• справка о том, что продавец полностью погасил долг перед застройщиком;
• если квартира по ДДУ покупалась человеком, находящимся в официальных брачных отношениях, то нужно письменное нотариально заверенное согласие супруга.

Комплект документов должен быть готов вместе с договором цессии.

Правильно составляем договор

Соглашение о цессии составляется только в письменном виде, подписывается обеими сторонами. В нём должна быть отражена следующая информация:

• дата и место заключения;
• данные об обоих сторонах сделки – данные из паспорта, полностью ФИО, контактные данные, адрес, по которому проживает;
• реквизиты ДДУ – порядковый номер, дата и место заключения, данные о сторонах;
• описание предмета сделки – адрес, по которому располагается, права, которые подлежат переуступке, технические характеристики будущего жилья;
• оценка того права, которое будет уступаться по данному соглашению – его стоимость, то есть, та сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу;
• порядок расчёта и реквизиты – как правило, используют аккредитив или банковскую ячейку. Расчёт происходит после регистрации сделки;
• приложение – список документов, которые прикладываются к договору, и являются подтверждением тех данных, что прописаны в «теле» соглашения. Это: ДДУ, паспорта сторон, справка об отсутствии долга перед застройщиком, согласие строительной компании и банка, если возведение дома происходит в кредит;
• права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу;
• ответственность сторон за нарушение условий данного соглашения;
• порядок рассмотрения споров, которые могут возникнуть между сторонами.

Важно! Рекомендуется прописать ответственность застройщика перед дольщиком. Строительная компания даёт согласие на сделку, следовательно, она отвечает по обязательствам перед со инвестором.

Регистрация сделки

Для этого нужно обратиться в ближайшее офис МФЦ. Для регистрации цессии необходимо:

• заполнить заявление – его выдаст работник многофункционального центра;
• сдать бумаги для копирования – это сделает также сотрудник МФЦ, проверит соответствие, заверит своей подписью и печатью «Мои документы»;
• копии вместе с заявлением сдаются на регистрацию – взамен выдаётся расписка о принятии перечня документов и указанием регламентного срока исполнения услуги.

Сотруднику МФЦ для копирования сдают:

• паспорта обеих сторон;
• сам договор цессии;
• ДДУ;
• справку о полном погашении обязательства перед застройщиком;
• согласие застройщика и банка, если строительство осуществляется в кредит;
• согласие супруга, если квартира приобреталась в браке.

Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в течение 10 рабочих дней. После этого можно получить итоговый документы – зарегистрированное соглашение о цессии и уведомление о внесении изменений в ДДУ.

Расчёт

Теперь можно посетить банк, в котором был открыт аккредитив или банковская ячейка. На основании того, что сделка прошла государственную регистрацию, будет осуществлена оплата. Деньги поступят на счёт продавца.

Заключительный этап

Когда дом будет введён в эксплуатацию, покупатель сможет получить ключи наравне с другими дольщиками. Также надлежит составить акт приёмки квартиры. Потом все документы относятся в МФЦ для регистрации права собственности. Теперь в квартире можно жить и делать в ней ремонт.

Заключение

Несмотря на наличие определённых рисков, переуступка является довольно популярной сделкой. Можно использовать материнский капитал, можно привлекать заёмные средства банка. Оформление несколько усложняется, но всё возможно!

Рекомендуем к чтению:

Как оформить квартиру в собственность? Порядок оформления квартиры

Как выделить доли детям по материнскому капиталу

Как оформить в собственность квартиру в новостройке