Перераспределение земельных участков – процедура, при которой вместо существующего надела за счет изменения границ образуется новый участок.

Разберемся, что может стать основанием и как проходят изменения.

Как земельный кодекс регламентирует перераспределение земельных участков

Правовая сторона вопросов, касающихся земли, регулируется федеральными законами, Указами Президента.

Управление и распоряжение природными ресурсами осуществляется государственными и муниципальными органами власти.

Наделы могут быть выделены в пользование, в том числе и с правом оформления частной собственности по решению местной администрации

В соответствии с положениями ст. 11. 2 ЗК РФ, в полномочиях муниципалитета создавать новые земельные участки в результате:

• раздела одного или объединения нескольких наделов;
• перераспределения границ земельного участка с изменением площади в меньшую или большую сторону.

Юридически исходный участок прекращает свое существование со дня регистрации изменений в Едином государственном реестре

Законодатель акцентирует внимание, что для образования новых участков из земли, находящейся в частной собственности достаточно достигнутого соглашения владельцев.

То есть, по доброй воле, соседи вправе – изменить границы межевания, перераспределив размеры своей земли.

Чтобы распоряжаться вновь созданным участком по своему усмотрению, необходимо соблюдать установленные правила, официально оформить соответствующие документы.

Право собственности на измененные в процессе перераспределения участки, принадлежащие физическим или юридическим лицам, возникает по соглашению сторон (ст. 11. 4 ЗК РФ) после выполнения требования регистрации недвижимости.

Для сведения

Целевое разрешение пользования земельным участком после создания нового надела не меняется (п. 3 ст. 11. 2 ЗК РФ).

Порядок и основания перераспределения земельных участков отдельно описаны в главе V.4 Земельного законодательства.

Изменения уже существующих наделов допускаются при условии, что вновь образованные участки отвечают требованиям, изложенным в ст. 11.9 ЗК РФ:

• их предельные размеры соответствуют регламентированным нормам градостроения;
• границы не пересекают муниципальные образования, не вклиниваются в лесопарки или территории лесничества;
• после перенесения границ не нарушаются права собственников и третьих лиц, не создаются препятствия к использованию расположенных на них объектов недвижимости.

Что такое перераспределение земельных участков

По сути, получается, процедуру образования нового надела можно разделить на 2 этапа:

• соседние земли объединяют и рассматривают как один целый объект;
• путем изменения границы межевания разделяют общую территорию на несколько участков уже другой конфигурации и площади.

Перераспределение земельных участков между двумя и более собственниками упрощает решение проблем, когда изначальное размежевание земли не устраивает владельцев.

Иначе, заинтересованные стороны были бы вынуждены пройти административные процедуры дважды:

• получить разрешение на объединение участков или совершить соответствующую сделку;
• провести комплекс кадастровых работ;
• зарегистрировав права на землю как объект недвижимости, добиться разделения участка, для чего опять понадобятся кадастровые услуги специалистов;
• внести изменения в учетные записи в Росреестре и оформить право собственности.

Практика показывает, что самой распространенной причиной изменения границ уже существующих участков становится невозможность (или неудобство) использования по назначению участка из-за неудачной линии разграничения, если, на пример:

• для подвода и обслуживания коммуникаций нужно использовать соседний участок;
• смежные наделы вклиниваются друг в друга;
• не хватает площади для запланированной постройки;
• затруднен подъезд на свою территорию.

Примечание

При соблюдении установленных правил допускается оформить в собственность самовольно захваченные смежные земли, принадлежащие муниципалитету.

Ограничения, касающиеся перераспределения земельного участка

Прежде чем заняться изменением размеров и границ участка, нужно убедиться в том, что:

• собственники (в том числе супруг или супруга владельца) не возражают провести необходимые мероприятия, переоформить документы на землю;
• с участком владельца, согласного на перераспределение земли есть общие линии межевания;
• земля, выступающая объектом недвижимости, не имеет никаких обременений, ограничений, например – не находится в ипотечном залоге или под арестом;
• наделы, которые собираетесь перераспределить, имеют одинаковое назначение разрешенного использования;
• процедура не затронет интересы третьих лиц, не участвующих в преобразованиях по созданию новых участков;
• имеются все необходимые документы, подтверждающие полномочия сторон распоряжаться землей.

Проводить какие-либо манипуляции с участками, выступающими объектами недвижимости возможно лишь, если в соответствии с требованиями законодательства официально установлены границы исходных наделов.

При отсутствии кадастровых паспортов и сведений о характеристиках земли в реестре, придется вначале заняться этим вопросом.

Примечание

Проще говоря, вначале с соседями нужно оговорить все нюансы и найти компромисс для решения возникших проблем пользования землей.

Если вы не знаете, кому принадлежит смежная территория, можно:

• заказать выписку из Росреестра непосредственно в территориальном органе или через МФЦ;
• посмотреть информацию на публичной кадастровой карте Росреестра.

Действия заинтересованных сторон изменить параметры своих территорий, условно можно разделить на несколько этапов:

• предстоящее смещение границ, предполагающее образование по факту новых участков, согласовывают с уполномоченными органами власти;
• обсудив все детали, подписывают оформленное документально соглашение между собственниками смежных территорий;
• заказывают услуги кадастрового инженера выполнить новое размежевание на местности согласно схеме, оформить соответствующие документы с межевым планом в электронном виде;
• вновь образованные объекты ставят на кадастровый учет;
• участники соглашения подают заявление о регистрации прав на вновь образованные наделы.

Как составить заявление о перераспределении земельных участков

Согласно положениям ст. 39. 29 ЗК РФ, перед тем, как заключить соглашение о перераспределении земель, первым делом заинтересованные стороны должны получит разрешение уполномоченных органов власти.

Письменное обращение оформляют в произвольной форме, соблюдая правила деловой переписки.

Образцы можно найти в интернете или поинтересоваться в местной администрации.

Типовые бланки условно можно разделить на несколько частей:

1. в так называемой «шапке» документа указывают, куда и от кого направлено заявление, уточнив:
2. паспортные данные физического лица, адрес, регистрационный номер и дату выдачи документа, удостоверяющего личность;
3. для юридических лиц, помимо полного наименования организации, также предоставляют сведения из ЕГРЮЛ, идентификационный код налогоплательщика;
4. озаглавив документ посередине (в данном случае – «Заявление»), с новой строки переходят к текстовой части, где излагают суть обращения, дав ссылки на:
5. кадастровые номера участков, которые планируется перераспределить;
6. если имеется проект размежевания территории – регистрационный номер и дату его утверждения;
7. в резолютивной части после выраженной просьбы конкретизируют – в каком формате хотели бы получить ответ, предоставляют информацию о контактных данных (почтовый или электронный адрес);
8. перечисляют списком – какие подаются подлинники или копии документов, уточнив количество экземпляров и листов каждого из них;
9. в конце ставят дату передачи заявления лично или отправления заказным письмом почтой России, в электронном варианте.

Какие понадобятся документы, чтобы провести перераспределение земель

Чтобы органы власти рассмотрели заявление о запланированном переделе граничащих участков по существу, вместе с письменным обращением заинтересованные стороны подают на рассмотрение пакет документов, куда входят:

• выписки из ЕГРН с информацией о собственниках земли (если участки не поставлены на учет – правоустанавливающие документы, например, договор купли продажи или безвозмездного пользования с правом наследования);
• письменные согласия владельцев или пользователей исходных участков;
• при отсутствии проекта межевания, нужно подготовить схему участка с изображением как будут перенесены границы.

С учетом индивидуальных обстоятельств этот список может быть расширен.

Например, если в интересах собственника выступает уполномоченный представитель, понадобится соответствующим образом оформленная доверенность, заверенная:

• нотариально для физических лиц:
• подписью первого руководителя, печатью организации, выступающей юрлицом;

Перераспределение земельных участков, как это правильно оформить

Инициировать передел конфигурации и смещение межи может любой из владельцев земли.

Заявление, поданное в уполномоченный орган власти с приложенными документами должны рассмотреть в течение 30 дней (п. 7 ст. 39.29 ЗК РФ).

В исключительных случаях, когда нужно согласовать образование нового участка из земель государственной собственности, этот срок может быть продлен не более чем до 45 дней.

Причем, заявителя обязаны уведомить о задержке принятия решения.

В итоге заинтересованные в изменениях участков лица получат:

• документально оформленное решение об утверждении схемы расположения земельного участка с прилагаемой к нему самой схемой;
• согласие на заключение соглашения о перераспределении наделов между собственниками;
• обоснованный отказ менять границы участков.

Примечание

Одной из причин отказа в запланированных изменениях размеров и конфигурации надела может стать увеличение начальной площади более чем на 10%.

Отказ по любым основаниям не лишает права заинтересованных сторон обратиться повторно после устранения всех недочетов и сбора недостающих документов.

С правовой точки зрения для перерегистрации прав собственности на участи новых размеров, достаточно заключенного между владельцами письменного соглашения.

По форме это может быть:

• самостоятельный договор, между собственниками граничащих участков, подписанный по доброй воле заинтересованных лиц;
• оговоренные условия при совершении сделки с землей, выступающей объектом недвижимости, например – при купле-продаже, дарении, обмене.

Полномочия распоряжаться участками в новых границах договорившиеся стороны получают после прохождения государственной регистрации прав (ст.164 ГК РФ).

Для этого предварительно следует позаботиться о постановке новых участков на государственный кадастровый учет.

Общие правила, определяющие порядок перераспределения земельных участков

Необходимость внести законно изменения в границы территорий может появиться как у юридических, так и физических лиц, в том числе занимающихся предпринимательской деятельностью (ИП).

Процедура переговоров о переделе границ не требует составления официальных писем и может быть выражена в устной форме.

При этом достигнутое соглашение должно быть оформлено документально.

Что касается кадастровых работ, их выполнение следует доверить:

• специализированным организациям;
• кадастровым инженерам, проверив членство в СРО.

Имея на руках полный пакет технической, правоустанавливающей документации, можно обращаться в госорганы для регистрации прав на недвижимость.

Если дело касается земель общего пользования образование новых участков проходит по согласованию с уполномоченными органами власти.

Заметим, если земли находятся в распоряжении разных ведомств, должно быть административное соглашение между ними.

Документально фиксируются обязательства сторон относительно финансового обеспечения и организации проведения необходимых работ.

Граждане имеют право не только изменить границы наделов, находящихся в частной собственности с соседями по договоренности, но и обратиться в муниципалитет с просьбой оформить прирезку свободной земли.

Любые изменения, влекущие создание по факту новых участков должны быть внесены в учетную запись о земле как объекте недвижимости в Росреестре.

Нюансы перераспределения частных земельных участков с муниципальной землей

Закон позволяет проводить перераспределение земель, находящихся в собственности муниципалитета, по запросу юридических лиц или заинтересованных граждан.

Процедура допустима, если это необходимо:

• для приведения границ участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;
• чтобы исключить изломанность граничащих линий или вкрапливаний муниципальных земель в частные владения;
• чтобы увеличить площадь для постройки дома или стесненные условия не позволяют завести подсобное хозяйство, заняться выращиванием овощей и фруктов для личного потребления;
• при изъятии земли у собственников для размещения объектов капитального строительства, имеющих стратегическое значение.

Чаще всего интересует вопрос о том, как можно узаконить увеличение своего надела за счет прилегающих земель муниципалитета.

Прирезка к участку за дополнительную плату земли, не находящейся под обременениями, вполне осуществима по получению разрешения местной администрации:

• во-первых, если ваш надел находится в зоне территории, где утвержден проект межевания, предусматривающий однообразные размеры и форму границ земельных участков;
• во-вторых, когда принадлежащая на правах частной собственности имеет целевое назначение и выделена под строительство индивидуального жилья, для занятия садоводством или огородничеством, ведения подсобного хозяйства.

Примечание

Прирезать прилегающую землю разрешат, если при перераспределении земельных участков образуется новый надел, площадь которого не превысит установленного Правилами землепользования и застройки максимума.

В любом случае для заключения соглашения с местной администрацией понадобиться предоставить:

• правоустанавливающие документы на землю, находящуюся в частной собственности или выписку из ЕГРН;
• схему прирезки, охватывающую контуром новый участок с обозначением исходной и присоединяемой территории свободной земли.

После положительного решения для постановки вновь образованного участка на кадастровый учет обойтись без услуг кадастрового инженера не получится.

Специалист, имеющий лицензию на выполнение кадастровых услуг:

• проведет геодезическую съемку и размежевание границ на местности;
• подготовит необходимые документы для постановки на кадастровый учет объекта.

Получив в итоге кадастровый паспорт на землю, обращаетесь в местную администрацию с заявлением о заключении Соглашения о перераспределении земельных участков.

Может быть полезным

Несмотря на то, что перераспределение земли – это бесплатная услуга, заинтересованным лицам придется понести затраты:

• на оплату работы кадастрового инженера – в зависимости от региона и объема заказанных услуг может составлять от 15 до 50 тыс. рублей;
• доплату за прирезку участка по договоренности сторон или до 15% кадастровой стоимости муниципальной земли, если площадь образуемого надела не превышает установленные нормативы;
• регистрация прав на надел в новых границах и получение выписки ЕГРН обойдется для физических лиц в сумме 2000 рублей, для организаций, выступающих юрлицом – 22 000 рублей.

Для регистрации прав собственности на землю на новый объект недвижимости заявление можно подать:

• лично или через представителя;
• в МФЦ;
• на официальном портале;
• отправив заказным письмом с уведомлением о доставке адресату и описью вложений.

Вместо послесловия

Один из способов решить проблемы с затруднениями пользования наделом из-за неудачного размежевания или недостатка площади – изменить конфигурацию путем переноса границ.

Перераспределение земельных участков – выход из сложившейся ситуации, если получится заключить соглашение с собственником соседней земли, в том числе это возможно когда смежная территория принадлежит муниципалитету.

Рекомендуем к чтению:

Межевание земельного участка. Что такое межевание?