Принимая решение продать или приобрести дом, квартиру, дачный участок, прочую недвижимость, как продавцу, так и покупателю придется уделить внимание грамотному оформлению сделки с юридической точки зрения.

Одним из ключевых моментов получения в собственность купленного объекта является передача денег при сделке с недвижимостью.

Заключая договор, следует оговорить все нюансы, уточнить, как будет проходить расчет при покупке квартиры или, например, земли.

Обязательно нужно принимать во внимание располагает ли покупатель достаточной суммой либо ему придется воспользоваться кредитными средствами, то есть взять в банке ипотечный заем.

Расскажем, какие существуют способы передачи денег при купле-продаже квартиры, какие варианты расчета по сделкам с недвижимостью наиболее безопасны.

Когда продавец получает деньги при продаже квартиры

Собираясь купить жилье, вложить деньги в прочую недвижимость, потенциальному покупателю необходимо удостовериться:

• в юридической чистоте предстоящей сделки;
• полномочиях продавца распоряжаться имуществом;
• что нет никаких обременений или запретов на продажу квартиры, земельного участка или дома.

Если потенциального покупателя устраивает цена, месторасположение объекта, технические и прочие характеристики, составляется в письменном виде договор купли-продажи.

Оформляется документ по стандартному образцу, где обязательно должны быть указаны:

• предмет сделки;
• полная информация о сторонах договорных отношений;
• стоимость недвижимости;
• когда должны быть переданы деньги при продаже квартиры – до того, как договор отправят на регистрацию перехода прав собственности или уже после того, как сделка приобретет юридическую значимость;
• наличный или безналичный вариант расчета;
• ответственность каждой из сторон за недобросовестное выполнение взятых обязательств;
• порядок решения споров и действий при форс-мажорных обстоятельствах.

Когда покупатель должен передать деньги продавцу квартиры, закон не устанавливает обязательных требований, поэтому стороны договариваются между собой.

Примечание

Одним из условий достигнутого соглашения может быть внесение предварительно аванса или задатка, размер которых в последующем будет учтен при окончательном расчете.

Юристы рекомендуют перечислить продавцу не более 10-20 % стоимости недвижимости.

Оставшуюся часть лучше внести уже после совершения сделки и регистрации прав на приобретенное имущество.

Полный расчет с продавцом за покупаемую квартиру до того, как зарегистрирован переход прав собственности сопряжен риском того, что в случае отказа в регистрации по вполне обоснованным причинам, покупатель фактически останется без денег и жилья.

Оплата по сделке после того, как будут оформлены все права на нового собственника, невыгодна продавцу.

Остается полагаться лишь на порядочность покупателя, чтобы впоследствии не пришлось по судам доказывать тот факт, что деньги не были получены по договору.

Остановимся подробнее, каким способом передаются деньги при продаже квартиры продавцу, отметим преимущества и недостатки каждого из них.

Используемые варианты расчета при покупке квартиры

Заметим, что квартиру можно купить в новостройке и на вторичном рынке недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве нового жилья заключается в любом случае с Застройщиком, выступающим юридическим лицом.

Поэтому расчет производится безналичным путем.

С целью защиты интересов дольщиков, в ФЗ № 214, регулирующий вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, внесены изменения, предусматривающие расчет через счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.

Воспользоваться средствами участников, внесших деньги на покупку квартиры, Застройщик сможет лишь после ввода объекта строительства в эксплуатацию (п. 6 ст. 15.5 ФЗ № 214).

Покупая жилье на вторичном рынке, сделка осуществляется между физическими лицами, которые самостоятельно могут определиться, как и в какой валюте передать деньги при продаже квартиры:

• наличными из рук в руки с распиской, составленной продавцом о получении указанной суммы;
• через банковскую ячейку – один их надежных способов расчета наличными;
• отправив самостоятельно перевод на расчетный счет бывшего владельца (безналичным путем) или через или аккредитив;
• при использовании ипотечных средств – с участием банка, выступающего заемщиком кредита под залог приобретаемой недвижимости;
• воспользовавшись депозитным счетом нотариуса.

Как происходит передача наличных денег при сделке с недвижимостью

Можно сказать, что самый простой способ, договорившись о месте и времени встречи передать деньги лично.

Кроме рисков для покупателя и продавца в зависимости от того производится расчет до или после перерегистрации прав собственности, не стоит забывать, что речь идет о довольно крупной сумме, которую опасно хранить дома, тем более доставить к назначенному месту.

Нет гарантий и того, что самого продавца после получения денег не ограбят,

Как правило, передачу наличных проводят в светлое время суток, в охраняемых офисах, прочих проверенных местах.

Займет немало времени и пересчет денег.

Никто не застрахован, что может ошибиться при подсчете или не заметить фальшивых купюр.

Факт оплаты в данном случае может подтвердить написанная собственноручно продавцом расписка о получении определенной суммы согласно договорным условиям и о том, что к покупателю нет никаких претензий.

Лучше, если передача денег будет проходить в присутствии надежных свидетелей или нотариуса, который удостоверит факт выполнения покупателем своих обязательств.

В случае необходимости они смогут подтвердить добросовестность покупателя при судебных разбирательствах имущественного спора.

К явным преимуществам такого способа можно отнести:

• возможность расплатиться в любой валюте;
• отсутствие дополнительных затрат на оплату процентов и комиссий.

Нужно также иметь в виду, что, если деньги покупателя хранятся на карте, обналичить их будет проблематично, поскольку в банкоматах устанавливаются ограничивающие лимиты.

В том числе опасность заключается в угрозе здоровью и жизни людей, имеющих крупную сумму наличных со стороны лиц, поддавшихся соблазну получить преступным путем, легкую прибыль.

Для сведения

Специальных унифицированных бланков для заполнения при составлении расписки не существует.

Чтобы документ имел юридическую значимость, продавец указывает:

• полностью фамилию имя, отчество, паспортные данные и адрес проживания;
• полученную сумму денег (в цифровом варианте, рядом расшифровав число и валюту прописью);
• данные покупателя, передавшего деньги;
• регистрационные данные договора купли – продажи недвижимости (с уточнением пункта, где оговорены условия расчета).

В конце делают акцент на отсутствие претензий, ставят дату.

Личная подпись бывшего собственника квартиры, рядом расшифровывается – полностью прописывается фамилия, инициалы имени, отчества.

Если деньги передавались при свидетелях, указывают полностью их личные и контактные данные, что подтверждается их подписью.

Чаще всего, покупая квартиру на вторичном рынке в Москве и других крупных городах, когда стоимость измеряется в миллионах рублей, для наличного расчета используют банковские ячейки.

После подписания в двустороннем порядке договора купли-продажи, покупатель заключает с банком дополнительно договор об аренде ячейки, где будут храниться деньги.

Особое внимание уделяют условиям доступа к сейфу продавца недвижимости, которые четко оговариваются в дополнительном соглашении.

Например, это может быть:

• выписка из ЕГРН о переходе прав собственности на квартиру новому владельцу;
• предоставление документального подтверждения о снятии с регистрационного учета из данной квартиры всех прописанных ранее жильцов.

Практика показала, что встречаются ситуации, когда по сговору с сотрудниками банка могут быть подменены пакеты с вложенными в ячейку деньгами.

Поэтому следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя добросовестными исполнителями взятых обязательств, оказывающие дополнительные услуги по проверке подлинности и пересчету денежных знаков перед тем, как их оставить в сейфе для продавца.

Также кредитные организации предлагают услуги аренды счетной машины для денег, которую есть резон заказать, если сумма сделки более 10 млн. рублей.

Ключ от сейфа продавец, по предъявлению паспорта и прочих документов, удостоверяющих выполнение соглашения, получает в обмен на расписку о том, что произведен полный расчет по договору.

Примечание

Арендуют ячейку, как правило, на 1-2 месяца, то есть достаточный срок, для того, чтобы уладить все формальности, собрать недостающие документы, зарегистрировать права собственности нового владельца имуществом.

Стоит услуга сравнительно недорого, в зависимости от региона и цены сделки, это может составить от 1 до 5 тыс. рублей.

Варианты безналичного расчета при покупке квартиры

Пожалуй, самый безопасный способ расчета, подразумевает перевод денег в сумме стоимости недвижимости по договору на банковский счет продавца или риэлтерской компании.

Дату перечисления денег, как правило, назначают на день подачи документов на перерегистрацию прав собственности на квартиру (или другой приобретаемый объект).

Но, здесь все так же зависит от порядочности продавца и покупателя.

Заметим, что никто не застрахован от отказа регистрации поданных документов из-за выявленных ограничений или запретов распоряжаться имуществом. Также, подав документы на регистрацию нет гарантий, что покупатель переведет полностью оговоренную сумму.

Безопасность безналичного расчета, при котором можно быть уведенным в исполнении сторонами договорных обязательств может быть обеспечена при открытии специального банковского счета – аккредитива.

По аналогии со счетами эскроу при долевом участии в строительстве своего жилья, потенциальный покупатель перечисляет на спецсчет оговоренную сумму.

На расчетный счет непосредственно продавца банк переведет средства после того, как будут выполнены условия дополнительного соглашения к договору на открытие аккредитива.

Единственным недостатком здесь можно назвать лишь то, что банк вправе затребовать подтверждение легальных источников дохода, приостановить операции по счету.

Для сведения

Несмотря на то, что аккредитив, пожалуй, самый безопасный способ расчета при покупке квартиры, к сожалению, не во всех банках оказывается такая услуга.

За открытие специального счета придется дополнительно заплатить около 3000 рублей.

Если продавец захочет обналичить переведенную насчет сумму, ему дополнительно придется понести затраты, в размере установленного тарифа оказания банковской услуги.

Участие нотариуса в процессе передачи денег при продаже квартиры

Ряд сделок с недвижимостью требуют обязательного удостоверения их нотариусом, например, когда:

• собственником продаваемой квартиры выступает несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью и от их имени выступают законные представители;
• продаваемый объект принадлежит на правах долевой собственности нескольким людям;
• в прочих ситуациях, оговоренных законом.

Составляя договор купли-продажи, можно предусмотреть передачу наличных в присутствии нотариуса или провести безналичный расчет, воспользовавшись услугой перечисления средств на депозит.

Стоимость услуги по тарифу составляет всего 1 500 рублей, что гораздо дешевле, чем арендовать банковскую ячейку или оформлять аккредитив, где банк выступает посредником между покупателем и продавцом.

Для сведения

Обратиться к нотариусу, по вопросу проведения расчета через депозит при совершении сделки с недвижимостью можно и в том случае, когда договор не требуется заверять нотариально.

Минусом можно назвать в таком случае лишь тот факт, что стоимость услуги окажется значительно дороже, поскольку составляет 0, 5 % от суммы перечисленных на депозит средств.

Следует заметить, что согласно п. 3 ст. 327 ГК РФ, покупатель может отозвать внесенные на депозит средства в любой момент, причем, не предъявляя никаких обоснований принятого решения.

Поэтому, чтобы избежать подобных ситуаций, следует конкретно оговорить отдельными пунктами письменного соглашения условия возврата денег, например, если:

• органами Росреестра отказано в регистрации перехода прав собственности;
• в течение конкретно установленного времени продавец не подготовил необходимый пакет документов для подачи их на регистрацию.

Такая услуга нотариуса привлекательна тем, что позволяет в одном месте не только провести документальное оформление сделки, но и рассчитаться с продавцом, не беспокоясь как безопасно передать деньги при покупке квартиры.

В любом случае, следует проверить наличие лицензии у самого нотариуса на оказание услуг и удостовериться в надежности банка, где открыт депозитный счет.

Несмотря на тот факт, что даже если кредитная организация будет признана банкротом, деньги на счету нотариуса не включают в конкурсную массу, процедура возврата денег может затянуться.

Полезно знать

Если для покупки недвижимости оформляется ипотечный заем, форма расчета с продавцом может немного отличаться от описанных выше, поскольку заинтересованной стороной выступает банк кредитор.

В любом случае, деньги наличными через банковскую ячейку или путем безналичного перевода получает непосредственно бывший собственник недвижимости.

Поскольку перед одобрением оформления кредита банк проверяет чистоту предстоящей сделки, можно считать это дополнительной гарантией, того что в последующем не возникнет никаких проблем и необходимости доказывать по судам выполнение сторонами своих обязательств.

Вместо послесловия

Прибегнуть ли к помощи посредников, риэлторов при покупке (продаже) или сэкономить на оплате их услуг, собираясь купить (продать) квартиру, загородный дом, земельный участок – каждый решает сам.

Кроме того, что необходимо обязательно грамотно с юридической точки зрения оформить документы купли-продажи, важно позаботиться о том, чтобы передача денег при сделке с недвижимостью была безопасна.

Независимо от расчета с продавцом наличными средствами или безналичным путем, рекомендуем покупателям взять расписку о получении денег с конкретным уточнением суммы.

Рекомендуем к чтению:

Как правильно продать квартиру? Как происходит сделка?

Как оформить ипотеку? Что нужно чтобы взять ипотеку?

Задаток при покупке квартиры. Залог при покупке квартиры

Сколько берут риэлторы за свои услуги? Комиссия риэлтора