Закон дает право распоряжаться принадлежащим на правах собственности имуществом по своему усмотрению. Некоторые владельцы недвижимости ошибочно считают, что, сдав в наем жилое или нежилое помещение, получая регулярно доход, платить налог необязательно. Какие налоги платить за сдачу квартиры в аренду?

Разберемся, чем может закончиться нелегальная сдача квартиры в аренду, какие налоги обязаны платить физические, юридические лица или индивидуальные предприниматели.

Правовое обоснование взимания налога с аренды

Гражданское законодательство выделяет разные понятия найма и аренды жилых помещений, в зависимости от того, является собственником физическое или юридическое лицо (ст. 671 ГК РФ).

В обиходе арендой называют наем квартиры, дома или комнаты для проживания посторонними лицами.

Поэтому, говоря о налоге со сдачи квартиры, будем употреблять термин «аренда», отождествляя со значением найма жилья за плату.

Основные вопросы, касающиеся договорных отношений по поводу аренды жилого помещения, налога от сдачи квартиры, регулируются:

• нормами главы 35 ГК РФ;
• налоговым законодательством, в частности установленными в разделе IV ч. 1 НК РФ общими правилами исполнения обязанностей по уплате налогов.

Примечание

С 01.01.2019 года был введен экспериментальный налоговый режим для самозанятых лиц в столице, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан.

Поэтапно, с января и затем в июле 2020 года присоединились к проекту другие регионы (ст. 1 ФЗ 422).

Зачем заключать договор об аренде

Практика показывает, что собственники, часто сдают квартиры в наем по устной договоренности, чтобы избежать дополнительных затрат по уплате налога.

Преимущества легального оформления правовых отношений с квартиросъемщиком (проще говоря, квартирантом), арендующим жилое помещение, очевидны:

1. все претензии соседей по поводу проживания посторонних лиц в квартире будут не обоснованы;
2. условиями достигнутого соглашения, закрепленного письменным договором, оговариваются права и обязанности сторон, сроки и форма ежемесячной оплаты, могут быть предусмотрены штрафы за просрочку платежей;
3. наличие официально оформленного договора позволит застраховать квартиру от аварийных, непредвиденных ситуаций, в результате которых может быть нанесен материальный ущерб как самому собственнику, так, например, и соседям с нижнего этажа при прорыве водопроводных труб, системы отопления;
4. нет рисков шантажа со стороны «доброжелателей» или тайного доноса в налоговые органы по поводу того, что владелец квартиры, получая прибыль от сдачи жилья в аренду, не платит налоги;
5. сдавая несколько свободных квартир в аренду, то есть, практически занимаясь предпринимательской деятельностью, приносящей существенную прибыль, собственник, уклоняющийся от уплаты налогов, может быть привлечен к уголовной или административной ответственности.

К доводам, в пользу официального заключения договора об аренде квартиры можно отнести защиту прав, как квартиросъемщика, так и владельца жилого помещения.

На пример:

• наниматель, решивший раньше оговоренного срока съехать, должен за 3 месяца предупредить владельца;
• просто так не получится выселить жильцов до окончания действия договора, если нет обоснованных причин;
• в судебном порядке собственник помещения может добиться расторжения долгосрочного договора при задержке арендной платы на полгода, а в случае кратковременной сдачи жилья достаточно 2 просроченных платежей;
• можно предъявить претензии к квартиросъемщику о возмещении материальных убытков в случае порчи имущества или взыскания через суд суммы долга по арендной плате.

Как составить договор и платить налог с аренды квартиры

Унифицированных форм для заключения договора о найме или аренды жилья с собственником, являющимся физическим (юридическим) лицом, не существует.

Документ составляется произвольно в двух экземплярах для каждой из сторон, может быть:

• написан разборчивым почерком от руки;
• распечатан современными средствами оргтехники.

Чтобы договор имел юридическую значимость, в нем обязательно должны быть указаны:

• паспортные данные сторон, заключивших соглашение;
• в чем состоит предмет договоренности с уточнением адреса места расположения квартиры, в которой будет проживать лицо, арендующее жилье;
• условия и размер внесения, использования и возврата обеспечительного платежа, ежемесячной или другой периодичности платы за аренду, прочих расходов;
• на какой срок квартира сдана в пользование;
• ответственность сторон;
• реквизиты паспортных данных, как собственника жилья, так и лица, его арендующего, контактные данные.

Далее подписанный арендодателем и снявшим в наем жильцом договор, если он заключен на год и более длительный период подают на регистрацию получения прав проживания в Росреестр:

• через МФЦ;
• при наличии электронной подписи, это можно сделать через личный кабинет на официальном сайте.

Сведения из ЕГРН об аренде квартиры поступят в налоговую по каналам межведомственной связи.

Арендодатель (собственник жилья) обязан в конце каждого налогового периода сдавать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3НДФЛ о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.

Для сведения

Нотариально заверять договор аренды необязательно.

При этом отсутствие регистрации долгосрочных договорных отношений (более 1 года) в ЕГРН (ст. 674 ГК РФ) может быть расценено, как попытка уйти от обязательной уплаты налогов.

Имейте в виду – если срок договорных отношений не указан в договоре, считается, что он заключен на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Налог с аренды квартиры

Получая доход от нанимателей жилья, собственник квартиры, по общим правилам, обязан платить 13 % налога в доход государства.

Для граждан, проживающих на территории России менее 183 дней в году, эта ставка составляет 30 % от размера прибыли за отчетный период.

Заметим, что в данном случае налогоплательщик самостоятельно заполняет декларацию, которую нужно представить до конца апреля следующего за отчетным годом. Руководствуясь нормами п. 4 ст. 228 НК РФ, например, если договор аренды был заключен в мае 2020 года, отчет в ФНС нужно будет подать до 30. 04. 2021 года и максимум до 15.07. 2021 уплатить налог удобным способом:

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• в отделении банка;
• воспользовавшись специальными сервисными услугами.

Какие сведения вносят в декларацию (ф. 3-НДФЛ) для расчета налога от сдачи квартиры в аренду

Декларацию можно подать лично, заполнив по образцу или получив бесплатную консультацию и помощь в инспекции.

Большинство операционных залов ФНС оборудованы компьютерами со специальными программами.

Подать декларацию, можно также оформленную в электронном виде, введя необходимую информацию:

• ИНН налогоплательщика, календарный год, за который подается отчет;
• о налоговом органе, куда подается отчет;
• паспортные данные и контактный телефон налогоплательщика;
• статус налогоплательщика – является он резидентом или нет;
• о сумме дохода от сдачи квартиры за год;
• расчета налоговой базы суммы налога, подлежащего уплате в бюджет.

Примите к сведению

При обращении в инспекцию, при себе нужно иметь:

• паспорт (или другой документ, удостоверяющий личность);
• выписку из ЕГРН или другой документ, подтверждающий имущественные права распоряжения объектом недвижимости;
• договор о сдаче квартиры в аренду (не обязательно);
• расписки и прочие платежные документы, подтверждающие получение денежных средств и их суммы (по желанию налогоплательщика, чтобы избежать спорных моментов).

Действующие системы налогообложения дохода со сдачи квартиры в аренду

Для арендодателя есть несколько вариантов, как законно получать прибыль от квартиросъемщиков:

• заключить договор, по истечении отчетного года подать в налоговую инспекцию декларацию, уплатить 13 % суммы дохода;
• зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, купить патент на аренду жилья в течение полугода (можно на год) или выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН);
• оформить официальный статус самозанятости, что даст возможность платить налог за сдачу квартиры в аренду из расчета 4 % от дохода, если квартиросъемщик – физическое лицо, 6% от полученной прибыли при найме помещения юрлицом.

Отличительные черты как платятся налоги за сдачу квартиры при действующих системах налогообложения

При разных юридических статусах любой человек может сдавать в аренду жилую недвижимость.

Чтобы понять, как получить наибольшую выгоду, оплатив налоги, приведем наглядный пример аренды квартиры в Подмосковье на год, исходя из договорной цены ежемесячно установленной платы квартиросъемщиком 50 тыс. рублей.

Арендодатель – физическое лицо

Сдавать в аренду свое жилье физические лица имеют право кому угодно на любой срок.

Краткосрочные договора можно продлить, чтобы не проходить процесс регистрации в Росреестре.

При этом возникают вопросы о том, нужно ли платить налог, если сдаешь квартиру на несколько месяцев.

Ответ однозначный – да, заключено ли соглашение об аренде на 11 месяцев или более длительный период, даже если вы ее сдаете посуточно, налог из расчета 13 % ставки от задекларированного дохода раз в год нужно уплатить.

Единственным исключением, освобождающим собственника от обязанности уплаты налога за сдачу жилья, является предоставление права безвозмездного пользования родственникам, близким друзьям.

Как правило, в таких ситуациях жильцы оплачивают коммунальные услуги, то есть сам хозяин квартиры не получает никакой прибыли.

Если жилье находится в долевой собственности, каждый из владельцев платит налог пропорционально причитающейся ему части.

На нашем примере, за год аренды квартиры владелец получит:

50 тыс. руб. Х 12 мес. = 600 тыс. рублей

Исходя из налоговой ставки 13 %, заплатить в 2021 году нужно будет:

600 тыс. руб. Х 13 % = 78000 рублей.

Чистая прибыль:

600 000 руб. – 78 000 руб. = 522 000 рублей.

Примечание

У налогоплательщика, выступавшего физическим лицом, есть шанс вернуть уплаченные за 3 года деньги налоговым вычетом:

• при необходимости дорогостоящего лечения (ЭКО, протезирование), в том числе близких родственников (родителей, несовершеннолетних детей);
• за оплату медицинских услуг и лекарств (при сахарном диабете, сдаче анализов, прохождении ультразвукового обследования);
• при получении платного образования или за оплату обучения в автошколе;
• в других предусмотренных законом ситуациях.

Налоги при сдаче квартиры в аренду предпринимателем

Для того чтобы пустить квартирантов, не обязательно регистрироваться индивидуальным предпринимателем (ИП).

Но, если в собственности имеется несколько жилых помещений, от аренды которых получаете существенную прибыль, порой являющуюся основным источником дохода, регистрация ИП позволит оптимизировать налогообложение.

Упрощенная система уплаты налогов

При выборе УСН со ставкой 6%, сдав в аренду квартиру при договоренности 50 тыс. рублей месячной оплаты, размер налога составит:

600 тыс. руб. Х 6 % = 36 000 рублей.

Если годовой доход предпринимателя превышает 300 тыс. рублей, дополнительно взимается 1% налога, то есть еще приплюсовать к расходам нужно:

600 тыс. руб. Х 1 % = 6 000 рублей.

Помимо всего прочего, ИП обязаны делать фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование (40 874 руб. в 2020 году), сдавать отчетность, оформлять начало и завершение своей деятельности.

В конечном итоге существенно увеличивается сумма расходов на погашение обязательных платежей.

Чистая прибыль останется:

600 000 – 36 000 – 6000 – 40 874 = 517 126 рублей, что на 4 874 рубля меньше, чем заплатит частное лицо.

Получить 100% налоговый вычет смогут ИП, не имеющие наемных работников.

При наличии сотрудников, работающих по трудовым договорам, необходимо перечислять страховые взносы поквартально авансовым платежом за каждый квартал, чтобы в конце календарного года оформить налоговый вычет в размере 50 %.

Вполне резонно, что, если сдается лишь одно жилое помещение, нет никакого смысла заниматься регистрацией предпринимательской деятельности.

Примечание

Один из вариантов как ИП может платить налог за сдачу квартиры – выбрать систему налогообложения с уменьшением принимаемого к расчету дохода на величину расходов.

Процентная ставка в таком случае применяется по установленным на местном уровне нормам и может варьировать от 5 до 15 % (п. 2 ст. 346.20 НК РФ).

В случае аренды квартиры это, как правило, невыгодно. Вычесть из доходов могут лишь коммунальные платежи, если квартиросъемщик их не оплачивает отдельно и стоимость вложений на ремонт.

Патент (ПСН)

ИП может приобрести патент, стоимость которого рассчитывается в 6% соотношение налоговой ставки от предполагаемого дохода.

Здесь есть тоже свои нюансы. Размеры потенциального дохода устанавливаются фиксировано на региональном уровне, в зависимости от того сколько объектов планируете сдавать в аренду.

В Москве, Питере, ряде других крупных городов стоимость патента рассчитывают с учетом площади квартиры и района, в котором она находится.

Если брать наш пример, получается, на год аренды квартиры ИП нужно заплатить за патент 600 000 руб. х 6 % = 36 000 рублей.

Платеж проводится в 2 этапа:

• первый в течение трех месяцев (более точно – 90 дней) после его получения;
• второй – в любое время до окончания срока его действия.

В любом случае предприниматель не освобождается от внесения страховых взносов, но в отличие от упрощенной налоговой системы, уменьшить стоимость патента на уплаченные взносы не получится.

Все это важно учесть при выборе оптимальной системы налогообложения для арендодателя.

Для сведения

Сдавать декларации в налоговую по окончании отчетного периода при патентной системе налогообложения не нужно.

Заметим, что патент оплачивается на аренду конкретного помещения, поэтому при наличии нескольких сдаваемых квартир, приобретать патент придется на каждую отдельно, если недвижимость находиться в столице и других крупных городах.

На онлайн сервисе официального сайта ФНС можно примерно рассчитать сумму налога с применением патентной системы налогообложения в интересующем субъекте РФ.

Подать заявку на оформление патента нужно минимум за 10 дней до того, как собираетесь сдать квартиру в аренду:

• лично;
• в электронном виде на сайте ФНС.

Как платить налог за аренду квартиры самозанятым гражданам

На сегодняшний день практически во всех регионах страны лица, самостоятельно оказывающие услуги с целью получения прибыли, могут оформить статус самозанятых, если:

• нигде официально не трудоустроенные;
• зарегистрировав предпринимательскую деятельность не используют труд наемных рабочих, заключив с ними трудовой договор.

Аренда жилья может считаться одним из видов самозанятости, приносящим доход владельцу недвижимости.

Новый специальный налоговый режим, который назван налогом на профессиональный доход (НДП) граждан, в качестве эксперимента будет действовать до 2029 года без изменения ставки.

Перейти на спецрежим могут как частные лица, так и индивидуальные предприниматели.

Это позволит легально сдавать квартиру, уплачивая налоги по льготной ставке:

• 4 % – при заключении сделки с физическим лицом;
• 6% – если жилплощадь арендует организация, предприятие, выступающие юрлицом или индивидуальный предприниматель.

Получается, сдав в аренду квартиру из нашего примера, нужно будет уплатить налог в размере:

600 000 руб. х 4% = 24 000 рублей – если квартиросъемщик физическое лицо;

600 000 руб. х 6% = 36 000 рублей – при аренде помещения юрлицами.

Важно!

Платить льготный налог самозанятые могут пока сумма дохода по нарастанию в течение года не превысит 2,4 млн. рублей.

Если доход дойдет до установленного лимита, до конца года, оставшиеся месяцы налог уплачивается:

• по системе НДФЛ для физических лиц;
•  предприниматели выбирают удобный для них режим (УСН или патент).

В начале нового календарного года можно опять перейти на налог, насчитываемый на профессиональную деятельность.

Что касается взносов в Пенсионный фонд – это дело добровольное, при оформлении статус самозанятого, каждый сам решает думать о пенсии заранее или оставить до лучших времен, притом закон гарантирует по достижению пенсионного возраста начисление минимальных социальных выплат.

Аналогично дело обстоит с медицинским страхованием – нет обязательных требований уплаты фиксированных сумм, при этом самозанятые могут получать бесплатную медицинскую помощь.

Привлекателен и тот факт, что никаких отчетов, деклараций в налоговую физическим лицам сдавать не нужно.

Зарегистрироваться и получить подтверждение о присвоении статуса можно, не выходя из дома, в течение нескольких минут.

Письменных заявлений подавать никуда не нужно.

Достаточно зайти в веб-приложение «Мой налог»:

• отсканировать паспорт, сфотографироваться на камеру смартфона;
• ввести данные ИНН и пароль личного кабинета на сайте ФНС;
• использовать учетную запись на портале Госуслуги.

Примечание

Чтобы заинтересовать граждан в регистрации, государство предоставило самозанятым в 2020 году в качестве бонуса 12 130 рублей, которые могут быть использованы для уменьшения налоговой нагрузки.

Какие последствия за нелегальную сдачу жилья в аренду

Вполне возможно, если у вас есть квартира, в которой никто не живет, и вы впустили квартирантов, не конфликтующих с соседями, все обойдется и налоговые органы не заинтересуются вашими доходами.

Но, при поступлении сигнала о том, что жилье сдается в аренду или если деньги, перечисляются на расчетный счет в определенной сумме от физических или юридических лиц, избежать разбирательств не удастся.

Поводом для подозрений получения нетрудовых доходов, из которых не уплачены налоги могут стать данные ЕГРН.

Наличие нескольких домов, квартир наводит на мысль об их использовании с целью получения прибыли.

При подтверждении факта сдачи квартиры в аренду и уклонении от уплаты налогов, кроме того, что взыщут долг, предусмотрены штрафные санкции в размере от 20 до 40 % (ст. 122 ч. 1 НК РФ) от суммы, которая не была своевременно уплачена в доход государства.

Любые споры решаются в судебном порядке.

Для того чтобы отстоять свои интересы, придется потратить время, деньги на оплату услуг адвоката.

Поэтому, советуем, используя наиболее привлекательный в вашей конкретной ситуации способ как оплатить налог за сдачу квартиры, оформить с квартиросъемщиком договор и своевременно вносить платежи.

Вместо послесловия

Несмотря на то, что закон разрешает распоряжаться имуществом, принадлежащем собственнику по его усмотрению, получая прибыль, необходимо платить налоги.

Так, вполне легальным доходом может стать сдача квартиры в аренду, какие налоги платить физические лица и предприниматели, учитывая все нюансы действующих систем налогообложения, могут выбрать сами.

Рекомендуем к чтению:

Как сдать квартиру в аренду? Правила сдачи квартиры в аренду

Налог при дарении квартиры. Нужно ли платить налог при дарении квартиры?

Как узнать кто прописан в квартире или доме?

Какие документы для налогового вычета за квартиру?

Как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры?