Одна из пользующихся популярностью сделок – это купля продажа земельного участка.

Наделы, выступающие объектом недвижимости, можно приобрести как у юридических, так и физических лиц, в том числе у государства.

Чтобы снизить риски признания соглашения недействительным, покупатель должен знать основные требования закона, все нюансы оформления купли продажи земельного участка.

Правовое основание приобретение земли

С юридической точки зрения передача одной стороной оппоненту сделки за определенную плату надела, регламентируется нормами гражданского законодательства (глава 30 ГК РФ).

Обязательное требование – кадастровый учет участков, выставляемых на продажу (ст. 37 Земельного кодекса), что включает в себя предварительное межевание и определение границ, площади надела.

Также акцент сделан на недопустимые договорные условия при оформлении продажи земельного участка, в которые входят:

• беспрецедентное право выкупить обратно участок (то есть, если продавец передумает – вернуть покупателю деньги и далее пользоваться землей как полноправный собственник);
• устанавливающие какие-либо ограничения на право пользования приобретенным наделом, в том числе запрещающие новому владельцу сдавать землю в аренду или совершать другие сделки;
• снятие или ограничение ответственности продавца за сокрытия фактов наличия других собственников, имеющих права на участок, выставленный на продажу.

В обязанность собственника входит предоставление потенциальному покупателю полной информации:

• целевого назначения использования земли (например, если земля предназначена для садоводства или огородничества, новый владелец, решивший построить жилой дом, столкнется с рядом проблем);
• имеющихся обременениях (скажем, когда участок находится в залоге или имеются несовершеннолетние дети, которым положена их доля);
• прочих данных, влияющих на принятие окончательного решение о заключение сделки или когда покупатель вправе требовать снижения запрашиваемой стоимости.

Какие документы обязательно нужно подготовить для купли продажи земельного участка

Для возможности защитить права сторон, сделка купли-продажи земельного участка должна сопровождаться заключением письменного договора.

Прежде, чем подписать документы, рекомендуем покупателю убедиться в полномочиях лица на право распоряжаться наделом.

Продавец обязан предоставить:

• правоустанавливающие документы, обосновывающие наличие земли в собственности – договор купли-продажи (ДКП), дарственной, завещания и прочие, в зависимости от обстоятельств получения земли;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию участка в Едином реестре и содержащую сведения о собственнике объекта недвижимости, имеющихся обременениях – являющуюся основным документом, разрешающим совершать сделки с имуществом;
• межевой план и кадастровый паспорт участка с актом согласования границ надела, уточнением общей площади;
• при наличии построек – техническую документацию на здания и прочие строения.

Если на момент осмотра надела у хозяина, желающего его продать нет всех документов, перед тем как оформить сделку купли-продажи земельного участка, лучше подписать предварительный договор.

В чем заключается оформление договора купли-продажи земельного участка

Зафиксировать документально достигнутое соглашение, перед тем как оформить договор купли-продажи земельного участка обычно помогают юристы, но, можно это сделать и самостоятельно.

Как правило, это проект непосредственно будущего договора на приобретение надела, где оговорены:

• сроки заключения договора (например, с учетом времени, необходимого для подготовки недостающих документов, уплаты обязательных налогов бывшим владельцем);
• размер и способ внесения предоплаты;
• ответственность сторон за необоснованный отказ от совершения сделки купли-продажи земли.

Примечание

Обычно, в качестве гарантийной суммы потенциальный покупатель вносит предварительно 5% от оговоренной стоимости надела.

Серьезность намерений стороны закрепляют обязательствами:

• возврата продавцом аванса в удвоенном размере за срыв покупки участка по его вине;
• в случае отказа покупателем произвести окончательный расчет для приобретения земли – сумма предоплаты остается у продавца.

Чтобы соглашение имело юридическую силу, его заверяют нотариусом.

Как оформить куплю продажу земельного участка

На практике процесс покупки земли можно разделить на несколько этапов:

1. Поиск подходящего надела с учетом предполагаемых планов его использования или покупателей, если речь идет о продавцах.
2. Проверка (подготовка) документов, подтверждающих полномочия владельца на совершение сделки с недвижимостью.

Кроме основного пакета документации о правах на владение имуществом, удостоверяющих личность лица, выставившего землю на продажу, могут понадобиться и прочие бумаги.

Приведем лишь некоторые из них, в зависимости от разных жизненных обстоятельств.

Если недвижимость была приобретена в браке, необходимо – нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки или, например, брачный договор, где оговорены условия раздельного владения имуществом.

В случае участия в продаже или покупке несовершеннолетних (недееспособных) лиц, обязательно разрешение органов опеки, наличие документов, удостоверяющие полномочия законных представителей.

Во избежание в дальнейшем притязаний на проданный участок прочих лиц, имевших права на пользование землей, в том числе долевую собственность, нужно получить их письменный отказ от преимущественного права выкупа имущества. Как минимум, продавец должен направить им почтовое извещение о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий.

Срок ожидания ответа составляет 30 дней с момента доставки письма адресату, для чего его следует отправлять заказным с уведомлением о дате получения.

• На следующем этапе переходят к оформлению договора, выполнению обязательств по оплате и передаче земли в пользование новому хозяину.

Если стороны сошлись по основным условиям предстоящей сделки – стоимости, подготовки всех интересующих покупателя документов или, например, проведение межевания участка, перед тем как оформить продажу земельного участка, для подстраховки подписывают предварительный ДКП.

Купля-продажа земельного участка через нотариуса имеет ряд преимуществ, но не является обязательной, за исключением сделок по отчуждению недвижимости:

• принадлежащей на правах полной или частичной собственности несовершеннолетним или признанным в установленном законом порядке ограниченно дееспособным гражданину;
• находящейся в долевой собственности;
• если стороны планируют отправить документы на регистрацию перехода прав собственности почтовым письмом в территориальные органы Росреестра;
• в других ситуациях, предусмотренных законом.

Окончательный расчет с продавцом проводят после проверки всех документов, выполнения условий предварительного соглашения одним из выбранных способов:

• перечислением наличных или кредитных средств на расчетный счет продавца;
• передачей оставшейся суммы с учетом внесенной предоплаты в нотариальной конторе в присутствии непосредственно нотариуса;
• через банковскую ячейку, арендуемую покупателем, с которой деньги может забрать продавец при выполнении оговоренных условий.

Для сведения

Говоря о том, что дает нотариальная сделка купли продажи земельного участка, отметим:

• проверка нотариусом отсутствия спорных моментов дает больше шансов не столкнуться в дальнейшем с судебными разбирательствами, которые могут привести к признанию договора недействительным;
• доказательная сила фактов, удостоверенных нотариально, имеет более высокую значимость при необходимости защиты своих прав;
• регистрация договора купли-продажи земельного участка, происходит в самые кратчайшие сроки.

За услуги нотариуса придется дополнительно заплатить порядка 0, 1 – 0, 2 % от договорной цены стоимости приобретаемой недвижимости.

Расходы по договоренности может взять одна из сторон или оплачиваются солидарно.

• Завершением процесса покупки земли будет подача заявления от имени участников сделки о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

К заявлению нужно приложить:

• паспорта или другие документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца участка;
• подлинники письменных договоров купли-продажи, если продажа земельного участка проводилась через нотариуса, можно предоставить 1 экземпляр оригинала и копию договора;
• акт передачи надела после получения продавцом денег;
• все правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе и дополнительные бумаги, которые должны были быть проверены покупателем перед заключением сделки;
• доверенности и документы, удостоверяющие личность уполномоченных представителей, выступающих в интересах покупателя или продавца;
• платежную квитанцию об оплате государственной пошлины.

Документы можно:

• направить через личный кабинет на официальном портале Госуслуги или, воспользовавшись сервисом на сайте Росреестра (при наличии усиленной электронной подписи);
• подать лично в территориальное отделение Росреестра или через МФЦ;
• отправить почтовым письмом.

Где можно оформить договор купли-продажи земельного участка

Напомним, чтобы сделка имела юридическую силу, она должна быть зафиксирована документально на бумажных носителях.

Готовят ДКП в 3-х экземплярах, из них:

• 2 – для каждого из участников правовых отношений, где одна сторона обязуется передать права пользования на участок, вторая сторона должна оплатить покупку по обозначенной продавцом цене;
• 1–понадобится для перерегистрации прав собственника на нового владельца купленного надела.

Текст соглашения о покупке земли составляют по образцу типовой формы или можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу, специализирующемуся на вопросах, касающихся гражданского, земельного права.

Обязательно должно быть пункты:

• уточнение даты и места подписания бумаг сторонами;
• полная информация об участниках сделки со ссылкой на регистрационные номера и дату выдачи документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя;
• подробное описание земельного участка, выступающего предметом договорных отношений, конкретизируя – место его нахождения, номер, свидетельствующий о том, что надел находится на кадастровом учете, категория целевого использования, названия и регистрационные данные правоустанавливающих документов, имеющиеся обременения (или их отсутствие);
• точный размер стоимости надела в цифровом обозначении с расшифровкой прописью;
• порядок приема-передачи земли и сроки, способы оплаты.

Примечание

Цену выставленного на продажу участка может установить сам владелец или заказать независимую экспертизу, принимая во внимание:

• стоимость земли в регионе местонахождения надела;
• наличие построек;
• структуру почв, что особенно актуально для земель сельскохозяйственного назначения;
•  имеющиеся ограничения, обременения.

По желанию сторон, во избежание в дальнейшем обоюдных претензий отдельным пунктом ДКП можно обозначить распределение затрат:

• на юридическое сопровождение сделки;
• оказания нотариальных услуг;
• по уплате госпошлины за регистрацию передачи прав новому собственнику на приобретенный участок.

Также, если подписывается предварительное соглашение, стороны вправе оговорить возможность изменения договорных условий или отказа от заключения ДКП в установленные с сроки.

Нюансы, о которых нужно знать

Независимо от того, совершалось подписание договора в присутствии нотариуса или соглашение закреплено в простом письменном виде между сторонами, законные права нового владельца на землю признаются лишь после государственной регистрации (ФЗ № 218).

Государственными органами проводится анализ сведений о продаваемом участке.

Регистрация может быть приостановлена.

Причиной проблем, когда, заплатив деньги, покупатель с юридической точки зрения не будет признан собственником, станут:

• наложенный арест на имущество владельца участком;
• пользование продавцом землей на правах аренды или доверительного управления;
• долги по налоговым обязательствам;
• непогашенный ипотечный заем, при котором земля находится в залоге;
• отсутствие сведений о межевании надела;
• притязания третьих лиц на право наследования или собственности земли;
• возведенные неузаконенные постройки.

Вместо послесловия

Купля продажа земельного участка – правовая сделка, требующая по большому счету именно от продавца соблюдения всех требований закона.

Чтобы деньги и время на приобретение надела земли не были потрачены зря, потенциальному покупателю следует тщательно проверить документы, подтверждающие не только личность владельца землей, право собственности, но и отсутствие каких-либо обременений.

Если нет времени и возможности вникать во все тонкости юридических аспектов совершения сделок с недвижимостью, не стоит экономить на профессиональной помощи специалистов, имеющих практический опыт оформления подобного рода договоров.

Рекомендуем к чтению:

Купля продажа дома? Как оформить куплю продажу дома?

Межевание земельного участка. Что такое межевание?

Как оформить куплю продажу квартиры? Сделка при покупке или продаже

Оформление земельного участка в собственность. Как оформить землю?