Как снять квартиру с дальнейшим выкупом?

Рынок недвижимости состоит из предложений застройщиков и владельцев жилья, схема проведения сделок купли-продажи давно отработана. Но есть еще один способ приобрести недвижимость – это снять квартиру с дальнейшим выкупом, когда потенциальный покупатель ежемесячно вносит арендную плату за проживание и какую-то часть стоимости жилья. Сделка состоится, когда будет внесена вся сумма, и право собственности перейдет к новому владельцу. Эта схема существует давно, но особой популярностью у россиян не пользуется. Попробуем разобраться в причинах сложившейся ситуации.

Аренда жилья с последующим выкупом: в чем суть

В современных условиях, когда у населения из-за пандемии снизилась платежеспособность, такой вариант покупки жилья стоит рассматривать как некую альтернативу ипотеке, без участия кредитной организации.

  • Владелец недвижимости – физическое или юридическое лицо, обладающее законным правом собственности на жилое помещение.
  • Наниматель (арендатор) – другое физическое или юридическое лицо, которое хочет снять квартиру с последующим выкупом.
  • Посредник – агентство недвижимости или частный риелтор, который помогает встретиться первым двум участникам сделки и оформить все необходимые документы.

После того как наниматель сам или с помощью агента находит подходящую квартиру, между ним и собственником заключается договор аренды. В нем прописывается, что после выплаты установленной суммы квартира переходит в собственность арендатора. Для подтверждения этого перехода составляется договор купли-продажи.

Особенность этого вида правовых взаимоотношений состоит в том, что арендатор-покупатель и собственник жилья все возникающие проблемы решают на основе договоренности друг с другом. Для этого им не надо собирать справки или составлять график выплат. Но отсутствие четко прописанных действий при аренде недвижимости с правом выкупа приводит к возникновению спорных и порой конфликтных ситуаций, разрешить которые иногда и суд не в состоянии. Следует подробно рассмотреть, какими достоинствами и недостатками обладает этот способ приобретения жилья.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Поскольку в договорных отношениях участвуют две стороны, какие-то преимущества для одной из них становятся неудобными для другой. Поэтому рассматривать ситуацию надо с позиции каждого участника.

Плюсы

Аренда недвижимости с последующим выкупом дает право арендатору спокойно жить в выбранной квартире, постепенно выплачивая ее стоимость. Сроки и размер выплат оговариваются с владельцем, а весь процесс растягивается на то время, которое было установлено в самом начале.

Собственник тоже попадает в выгодную ситуацию. Помимо ежемесячной арендной платы он приобретает пассивный доход в виде регулярных взносов за квартиру. К тому же он будет спокоен и за то, что с его имуществом ничего не случится. Ведь арендатор заинтересован в том, чтобы выкупить жилье в приличном состоянии и будет бережно к нему относиться.

Есть еще несколько преимуществ аренды квартиры с правом выкупа, устраивающих обе стороны договора.

  • Способ расчета, длительность, удобный график выплат – все это решается путем совместного обсуждения нюансов участниками сделки.
  • Размер взноса определяется, исходя из взаимных интересов.
  • Возможность рассрочки платежей или внесения окончательной суммы досрочно тоже обсуждается, но в большей степени зависит от решения владельца квартиры.

Соблюдение всех договоренностей поможет избежать ненужных конфликтов и завершить сделку договором купли-продажи.

Плюсы для нанимателя

  1. Не надо собирать средства на первоначальный взнос.
  2. Состояние кредитной истории не имеет значения.
  3. Можно договориться о рассрочке выплат без начисления процентов или взять квартиру с последующим выкупом ниже рыночной стоимости.

Плюсы для арендодателя

  1. Таким способом можно продать квартиру, которая не пользуется спросом ни у покупателей, ни у риелторов, ни у банков.
  2. В течение всего срока аренды владелец получает и арендную плату, и взнос в счет погашения стоимости жилья.
  3. Если наниматель перестанет платить, то арендодатель имеет законное право выселить безответственного квартиранта безо всякого ущерба для себя.

Минусы

Риски для той и другой стороны возникают по разным причинам, но арендатор находится в менее выгодном положении, поскольку многое зависит от решения владельца жилья. Поэтому часто аренда квартиры с последующим выкупом предлагается непрямым родственникам, где взаимоотношения строятся на доверии сторон.

Минусы для нанимателя

  1. Договоренность с владельцем недвижимости не дает гарантии того, что арендатор когда-нибудь зарегистрирует право собственности на квартиру. Может возникнуть ситуация, когда собственник найдет более выгодного покупателя и заявит о расторжении договора. Сумму, уплаченную в счет стоимости жилья, по решению суда он нанимателю вернет, но владельцем квартиры арендатор так и не станет.
  2. Если на момент оформления аренды с последующим выкупом никаких обременений жилье не имело, это не означает, что в течение установленного срока они не появятся. По закону, если соглашение между сторонами заключено меньше, чем на год, то регистрация в Росреестре для него не требуется. Поэтому владелец вполне может передать свою квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту или оформить договор дарения.
  3. Может случиться и так, что владелец жилплощади уйдет из жизни. Соглашение с его наследниками – это совсем другая история. В лучшем случае оно сохранится в неизменном виде. В худшем наниматель не только лишится возможности приобрести жилье, но и потеряет те средства, что он уже оплатил в счет его стоимости.
  4. При составлении договора следует очень внимательно читать все пункты. Если аренда с правом выкупа не подтверждена документально, то никто не сможет заставить владельца квартиры передать право собственности арендатору, а выплаченная стоимость жилья будет приравнена к арендной плате.

Внимание! В договоре обязательно должна быть указана окончательная стоимость жилья и размер ежемесячной оплаты. Иначе собственник имеет право увеличить размер денежных выплат.

Минусы для арендодателя

  1. Договор аренды чаще всего составляется на длительный срок. За это время цена на квадратные метры может возрасти, и, если в договоре была указана фиксированная стоимость квартиры, то на момент продажи она окажется ниже рыночной.
  2. Если наниматель использует жилую площадь не по назначению, не вносит вовремя арендную плату, портит имущество, то расторжение договора возможно только через суд. А это и потраченное время, и дополнительные издержки. К тому же на время судебного разбирательства владелец не имеет права искать новых жильцов по объявлению: «Сдам квартиру с последующим выкупом».
  3. Еще одна ситуация, в которой может появиться упущенная выгода – повышение стоимости коммунальных услуг или налога на имущество. Если в договоре арендная плата указана, то изменить ее владелец жилья не сможет, и доход от сделки окажется меньше предполагаемого.

Аренда с выкупом или ипотека – что выбрать?

Кратко различия в этих двух способах приобретения жилья можно представить в виде небольшой таблицы.

Аренда с выкупомИпотека
Страхование – не нужноСтрахование – обязательно
Право собственности – после полной оплаты стоимости жильяПраво собственности – сразу после оформления кредитного договора
Проверка юридической чистоты – на арендатореПроверка юридической чистоты – на банке
Стоимость жилья может расти вместе с инфляциейСтоимость жилья не меняется в течение всего срока действия договора

Как следует из содержания, и в том, и в другом случае для покупателя существуют определенные риски.

  • Если заемщик не вносит платежи, банк вправе выставить его квартиру на торги. При аренде с выкупом недвижимости договор с недобросовестным арендатором расторгается через суд. И если все было оформлено правильно, то наниматель еще и вернет свои деньги, уплаченные в счет выкупа.
  • При покупке жилья в ипотеку обязательное страхование от стихийных бедствий (пожар, наводнение, землетрясение и пр.) гарантирует компенсацию. При аренде стороны сами договариваются, кто принимает на себя ответственность за подобные риски.
  • После оформления ипотечного кредита заемщик сразу становится собственником недвижимости. Он не может ее продать или подарить, но никто не запретит ему прописать там свою семью. В случае с арендой владелец жилья вправе не разрешить нанимателю жить вместе с семьей или прописаться в съемной квартире.
  • За юридическую чистоту ипотечной квартиры отвечает банк. В случае аренды квартиры с выкупом вся проверка ложится на плечи нанимателя, так что и выписка из ЕГРН не сможет ему гарантировать, что когда-нибудь не объявится еще один претендент на жилплощадь.
  • Но основное различие кроется в финансовом вопросе. Стоимость ипотечной квартиры остается неизменной в течение всего срока действия кредитного договора. Заемщик может вносить оплату за счет материнского капитала, имеет право на налоговый вычет. Арендатор не платит проценты за пользование деньгами, но собственник рассчитывает на пассивный доход в виде регулярных платежей, потому что это аренда с правом выкупа недвижимости и данное условие прописано в договоре. А вот если в документе не определена окончательная стоимость квартиры, то владелец вправе настаивать на ее индексации в связи с ростом цен или инфляцией.

Выбор между ипотекой и арендой с последующим выкупом каждый делает сам, в зависимости от сложившейся ситуации и фактических условий.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – что в него входит

Никакие вопросы с недвижимостью не могут решаться на уровне устных договоренностей. Каждый шаг должен быть задокументирован, а все условия включены в договор. Только в этом случае есть шанс сохранить имущество и деньги. Порядок оформления аренды с правом выкупа недвижимости не является исключением. Договор заключается в письменной форме и по своему содержанию почти не отличается от обычного договора купли-продажи. Но есть и различия.

  • В одном из пунктов должна быть четко прописана суть сделки – аренда недвижимости с последующим выкупом. Это поможет арендатору добиться передачи права собственности.
  • Расчет полной стоимости квартиры или дома. Собственник может включить пункт о возможной индексации этой суммы в течение срока действия договора.
  • Способ и график внесения платежей с обязательным указанием, сколько составляет арендная плата и сколько – взнос за квартиру.
  • Дополнительные условия аренды жилплощади. В перечень могут входить разрешение или запрет на прописку, проведение ремонтных работ, сдачу в субаренду и т.д.

Внимание! Если договор аренды жилья с последующим выкупом заключается сроком более, чем на 12 месяцев его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. После окончания срока действия соглашения и внесения арендатором всей стоимости квартиры регистрируется переход права собственности.

Условия досрочного прекращения договора аренды с выкупом

Гражданский кодекс РФ регламентирует порядок досрочной отмены договоренностей в судебном порядке при определенных условиях.

  • Использование жилого помещения не по назначению (организация производства, склада и пр.).
  • Ухудшение внешнего вида квартиры, отсутствие ремонтных работ.
  • Нарушение графика внесения платежей.

Во всех этих случаях суд вправе вынести решение о расторжении договора аренды. Но участники могут и сами разработать дополнительное соглашение по досрочному завершению сделки.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

Несмотря на все достоинства этого вида сделки особой популярностью среди населения она не пользуется, так что рассчитывать на государственную программу аренды жилья с правом выкупа пока не приходится. Но уже разрабатываются пилотные проекты в отдельных регионах, призванные привлечь внимание населения к данному способу приобретения жилья.

Воспользоваться им могут граждане, не желающие оформлять ипотеку или имеющие неважную кредитную историю. Аренда с выкупом подойдет и тем, у кого нет денег на первоначальный взнос. Но они должны быть готовы к тому, что придется заплатить за жилье больше, чем оно стоит. Это связано с наличием арендной платы, которую арендодатель в любой момент может поднять.

Сегодня мало кто решается снять квартиру с дальнейшим выкупом, но если хорошенько изучить все нюансы сделки и заручиться помощью специалиста, то для этого способа покупки жилья откроются неплохие перспективы на российском рынке недвижимости.

Была ли эта статья полезной?

Статьи по теме

Оставить комментарий?