Приобретение квартиры в ипотеку еще не означает, что ее не получится продать. Сегодня не нужно ждать полной выплаты кредита, так как законодательством предусмотрены способы продажи подобного жилья. Процедура требует участия банка и некоторых дополнительных операций по сравнению со стандартной сделкой. Как продать квартиру в ипотеке и не допустить ошибок?

Поиск покупателя на ипотечную квартиру

Продажа квартиры в ипотеке имеет некоторые неудобства для покупателя, так как требует большего времени ожидания до совершения сделки. Также приходится проходить дополнительные процедуры, связанные с получением документов в банке. Именно поэтому большинство владельцев таких квартир предлагают недвижимость с существенным дисконтом, который составляет 15-20% по сравнению с объектами без обременения.

Важно искать тех потенциальных покупателей, которые не боятся пойти на некоторый риск и готовы подождать некоторое время. Также сделка интересует профессиональных риелторов, которые выкупают имущество для дальнейшей перепродажи. Они возьмут на себя вопросы переговоров с финансовым учреждением, если смогут существенно сэкономить.

Еще одна категория заинтересованных лиц — те, кто хочет выбрать квартиру в конкретном районе из-за его расположения или хорошей экологической обстановки. Подобные покупатели готовы ждать, особенно если предложений на рынке не так много.

Процесс поиска покупателя не отличается от стандартной сделки. В первую очередь нужно определить стоимость квартиры — самостоятельно или с привлечением профессионального оценщика.

Можно ли продать квартиру в ипотеке согласно закону

Продажа ипотечной квартиры допускается на основании закона. Согласно статистике, на подобные случаи приходится порядка 30% сделок на рынке недвижимости.

Можно выделить ряд причин, когда приходится продавать квартиру до полного погашения кредита:

• снижение или увеличение доходов;
• изменение семейного положения;
• получение квартиры в наследство с похожими параметрами;
• перепродажа недвижимости для получения прибыли за счет разницы в цене.

Главная особенность при получении ипотеки — ограничение для собственника на совершение сделок. Владелец квартиры не может продать квартиру без уведомления банка. При этом требуется письменное согласие на официальном бланке. Оно передается в Росреестр вместе с основным комплектом документов. Только после этого регистратор меняет данные о собственнике.

Обратите внимание! Единственным исключением является полное погашение кредита. В этом случае банк снимет ограничение, а собственник сможет самостоятельно распоряжаться имуществом. 

Как продать ипотечную квартиру: способы самостоятельной продажи

Многих собственников интересует, можно ли продать квартиру, которая в ипотеке до истечения срока выплаты кредита. Существует всего три способа, когда такая сделка будет законной:

1. Продажа после погашения кредита. Чтобы закрыть кредит, необходимо внести сумму остатка. Если средств недостаточно, а задолженность небольшая, заемщик может оформить потребительский кредит и получить необходимую сумму. После выплаты банк передает документы, на основе которых можно снять обременение. После этого можно заключать сделку, не снижая стоимость квартиры. В таком случае покупатель не испытывает неудобств.
2. Остаток долга оплачивает покупатель. Если будущий собственник готов пойти на небольшой риск, он вносит средства на остаток долга и погашает кредит досрочно. В этом случае необходимо оформить предварительный договор купли-продажи с указанием суммы. Также готовится расписка, которая приобретает юридическую силу на основе предварительного договора. При оплате долга покупатель вносит средства со своего счета или через кассу банка. В этом случае он получает платежный документ на свое имя. На следующей стадии продавец подает документы в Росреестр, чтобы снять обременение. А на следующей стадии можно заключать основной договор купли-продажи, по которому вносится стоимость квартиры за вычетом предварительно оплаченных средств.
3. Покупатель переоформляет на себя кредит. Покупатель и продавец вместе обращаются в банк для переоформления ипотеки. В этом случае кредитный отдел проводит предварительную проверку на возможность совершения подобной сделки и наличия возможностей у нового собственника оплачивать кредит. Если все в порядке, ипотека оформляется на нового собственника, а продавец получает оплату за квартиру за вычетом остатка по кредиту. Также происходит переоформление в Росреестре на нового собственника с указанием новых реквизитов по ипотеке.

Потенциальный покупатель может самостоятельно проверить наличие обременения. Для этого нужно обратиться онлайн или лично в Росреестр, чтобы получить выписку из ЕГРН. В ней содержатся данные о текущем собственнике и параметрах жилья, а также данные о наличии ограничений. В случае приобретения квартиры через банк проставляется информация об обременении в силу ипотеки. Оперативно можно получить информацию на сайте Росреестра через специальный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме Online».

Продажа квартиры с ипотекой, купленной за маткапитал

Материнский капитал предполагает выделение долей на каждого ребенка. Поэтому органы опеки с особым вниманием относятся ко всем сделкам с подобной недвижимостью. Такие объекты также требуют терпения со стороны покупателей. Как продать квартиру с ипотекой, если она также приобретена за материнский капитал?

В первую очередь необходимо найти покупателя, готового выкупить подобное жилье. Одновременно нужно подобрать вариант на приобретение жилья с аналогичными или лучшими параметрами. После этого можно обращаться в органы опеки, предоставив оба варианта. После получения положительного решения можно обращаться в банк с полным комплектом документов. Если банк дает возможность переоформить кредит на нового собственника, можно обращаться с заявлением в Росреестр.

На следующей стадии продавец обязательно заключает договор купли-продажи на новое недвижимое имущество. Его также можно приобрести за заемные средства. При этом важно выделить доли детям.

Существует альтернативный вариант, позволяющий упростить процедуру. В этом случае детям выделяют аналогичные доли в другом объекте недвижимости. Это может быть квартира родственников или другое жилье. При этом важно оформить официальный договор с регистрацией долей через Росреестр.

Можно ли продать ипотечную квартиру, приобретенную по программе «военная ипотека»

Также можно продать ипотечную квартиру, которая приобретена благодаря военной ипотеке. В первую очередь нужно согласовать действия с Росвоенипотекой. До снятия ипотеки нужно оплатить все обязательства, включая ипотечный кредит.

Наиболее простой способ — погасить обязательства самостоятельно или с привлечением средств покупателя. Для этого нужно пройти стандартную последовательность действий:

• узнать сумму задолженности в Росвоенипотеке и в банке, сообщить о намерении продать недвижимость;
• найти покупателя и средства для погашения долга;
• погасить задолженность перед банком и получить закладную;
• подать документы в Росреестр на снятие обременения;
• вернуть средства в Росвоенипотеку и подать заявление о снятии обременения в пользу государства;
• получить выписку из Росреестра об отсутствии обременения.

После прохождения процедуры допускается продажа недвижимости. При этом действует обычный порядок совершения сделки купли-продажи.

Как продать квартиру в ипотеке — пошаговая инструкция

Важно заранее уточнить, как продать квартиру, которая в ипотеке. Это сократит время и поможет совершить сделку быстрее. Самый сложный этап — найти покупателя, который согласится на сделку. Остальные действия зависят от особенностей процедуры.

Если решение принято, нужно выполнить следующую последовательность действий:

• составить и подписать предварительный договор купли-продажи, в котором описываются моменты предстоящей сделки, включая задаток;
• покупатель передает задаток, а продавец оформляет расписку в получении средств;
• готовится документ об оценке объекта для банка;
• передаются документы в банк для согласования объекта и предстоящей сделки;
• затем продавец и покупатель подписывают основной договор купли-продажи;
• вносится оплата за госпошлину и подаются документы в Росреестр.

После получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности продавец получает полную оплату. На этом сделка завершается. Чтобы упростить процедуру, можно заранее скачать образцы предварительного и основного договора купли-продажи.

Необходимые для сделки документы

Чтобы продать ипотечную квартиру, и оформить сделку в Росреестре, важно подготовить комплект документов:

• паспорта взрослых собственников и несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста;
• если имеются малолетние владельцы квартиры, потребуются свидетельства о рождении;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт.

При наличии среди собственников несовершеннолетних, нужно получить разрешение на продажу в органе опеке. Его подают вместе со всем комплектом документов. Если недвижимость приобретена в браке, потребуется письменное согласие супруга. При этом документ требует нотариального удостоверения.

Выгодно ли продавать ипотечную квартиру

Можно ли продавать квартиру, купленную в ипотеку на выгодных условиях? Подобная сделка не всегда дает преимущества продавцу. Часто сделка совершается по гораздо меньшей стоимости по сравнению с вариантами в Сбербанке или другом финансовом учреждении.

Но такой способ дает возможность избавиться от ипотеки, если ее стало сложно платить. Также возможно выбрать наиболее подходящий вариант, используя вырученные средства для получения кредита на квартиру большей площадью или с большим количеством комнат. В таком случае покупка решит текущие проблемы с недостатком жилой площади.

Риски покупателя и продавца

В более выгодных условиях находится продавец, так как он практически не несет рисков. Залог Сбербанка, как и другого кредитора, зарегистрируют в Росреестре. После этого не получится лишить человека недвижимости незаконным способом. Важно только принять деньги безопасным способом — через банковскую ячейку или специальный счет — аккредитив.

Существуют рискованные ситуации для покупателя. Банк может оспорить сделку или не дать разрешения на ее осуществление. Дополнительные сложности возникают, если одним из собственников является несовершеннолетний или имущество приобретено в браке. В этих случаях нужно получить подтверждающие документы — письменное согласие от супруга или положительное решение органов опеки. В этом случае споры разрешаются без дополнительных сложностей.

Отдельного внимания для покупателя требует внесение оплаты. Важно не платить наличными до проведения регистрации сделки в Росреестре. Если планируется подобный способ оплаты, важно сделать передачу средств после получения выписки из ЕГРН. Также используются безопасные варианты, такие как банковская ячейка или специальный счет, когда продавец получает доступ только после регистрации сделки.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, без уведомления банка

Федеральный закон «Об ипотеке» не предполагает возможности покупать недвижимость, находящуюся в ипотеке, без уведомления банка. Но, если у покупателя имеются наличные на покупку, он может выплатить остаток долга в форме задатка. Для этого в предварительный договор купли-продажи вносят отдельное условия.

Необходимо обратиться в банк для оформления досрочного погашения. В этом случае оплачивается остаток основного долга и проценты за текущий месяц. Продавец оформляет расписку в получении средств в качестве приложения к подписанному соглашению.

На следующем этапе продавец снимает обременение в Росреестре. Для этого нужно предоставить в ближайший территориальный отдел следующие документы:

• заявление установленного образца, бланк которого можно скачать заранее;
• правоустанавливающий документ о приобретении квартиры;
• кредитный договор;
• письмо банка;
• закладная;
• справка о погашении кредита с печатью и подписью ответственного лица в банке.

После получения выписки из ЕГРН можно оформить основной договор купли-продажи. В нем указывается общая сумма по договору, а также размер внесенного задатка. Производится оплата оставшейся суммы. Затем документы подаются еще раз в Росреестр для смены собственника. После проведения регистрационных действий квартира переходит к новому владельцу.

Можно ли продать дом в ипотеке

К подобной недвижимости относятся те же правила, что и к продаже недвижимости. Как продать дом в ипотеке? Единственным отличием от продажи квартиры является наличие земельного участка. Можно заключить два отдельных договора по продаже дома и участка или заключить один договор, в которой вносится также участок.

Таким образом, становится понятным, как продать квартиру в ипотеке. Необходимо выбрать подходящий способ совершения сделки и придерживаться принятого порядка действий. В результате можно не только избавиться от ипотечного кредита, но и выбрать другое жилье с подходящими параметрами.

Рекомендуем к чтению:

Как продать квартиру в ипотеке пошаговая инструкция?

Как оформить квартиру в собственность? Порядок оформления квартиры

Как продать квартиру с материнским капиталом?

Как правильно купить квартиру? Как оформить покупку квартиры?

Как купить квартиру в ипотеку? Пошаговая инструкция покупки квартиры