Владельцы свободной городской жилплощади часто стремятся ее сдать по максимальной стоимости. Чтобы найти хороших и постоянных арендаторов, важно продумать условия договора и назначить приемлемый ежемесячный платеж. Также важно заранее определиться с требованиями к будущим жильцам. Как сдать квартиру в аренду?

Преимущества сдачи квартиры в аренду

Как сдать квартиру в аренду на выгодных условиях? Существует два основных способа – краткосрочная и долгосрочная сдача в аренду. В первом случае приходится затрачивать больше личного времени, но и прибыль будет большей. В большинстве случаев в пересчете на сутки прибыль будет выше. При этом чаще приходится менять мебель и технику, встречать гостей и обеспечивать дополнительный сервис – чистое белье, бесплатный доступ к интернету.

Долгосрочная аренда приносит меньше прибыли, но доход будет постоянным, а личное участие практически не требуется. Собственники выбирают два способа – ежемесячно приезжают за арендной платой или получают деньги на банковскую карту и доверяют арендаторам самостоятельно оплачивать коммунальные платежи.

Сдача в наем квартиры отличается следующими преимуществами:

• регулярное получение денежных средств;
• наличие дополнительного дохода на необходимые нужды;
• возможность компенсации ипотечного платежа, если недвижимость приобретена за заемные средства;
• погашение квартплаты за счет арендной платы;
• свободная квартира будет приносить прибыль, а не простаивать.

Залогом успеха является подбор ответственных арендаторов, которые будут своевременно платить взносы и самостоятельно решать возникающие вопросы. При этом существуют крупные статьи расходов, которые ложатся на плечи собственника. Они касаются ремонта поврежденной техники не по вине жильцов.

Определение стоимости

Как правильно сдать квартиру, чтобы быстро найти предполагаемого арендодателя. В первую очередь нужно определить адекватную стоимость. Она не должна быть заниженной или завышенной. Чтобы определить ежемесячную оплату для будущих жильцов, можно проанализировать текущие объявления по аналогичным объектам. Также можно использовать калькулятор оценки аренды. При этом учитывается, что таким способом можно получить только приблизительную стоимость для последующей аренды жилья. 

На ценообразование влияют следующие факторы:

1. Площадь. Стоимость увеличивается, если квартира просторная.
2. Расположение квартиры. Можно назначить хорошую цену, если квартира расположена в зеленом пригороде, спальном тихом районе или в центральной части города. Обычно центр стоит дороже, хотя можно выделить благополучные районы.
3. Состояние жилых помещений. Хороший и свежий ремонт является поводом поднять оплату. А если ремонта давно не было, лучше его провести или назначить более низкую цену.
4. Наличие техники и мебели. Можно найти более платежеспособного жильца. Если же квартира пустая, можно найти жильцов с мебелью или решить проблему путем снижения арендной платы за 1-2 месяца.
5. Транспортная доступность. Будет больший спрос на квартиру, если находится неподалеку от станции метро, остановок наземного транспорта, хорошей транспортной развязки. При этом нужно учитывать, что далеко не все будут жить рядом с оживленной магистралью.
6. Инфраструктура. Учитывается развитость района, наличие школ, магазинов, детских садов и спортивных клубов.

Совет! Хорошим тоном будет заранее вывезти лишние вещи. Зачастую собственники хранят ненужные вещи в сдающейся квартире. Это создаст неудобства для жильцов, производит не самое приятное впечатление.

Как официально сдавать квартиру – последовательность действий

Если планируется сдача квартиры в аренду, нужно выполнить определенный порядок действий. Только в этом случае можно найти по-настоящему долгосрочных арендаторов за минимальное время.

Правила сдачи квартиры в аренду предполагают выполнение определенных этапов:

• подготовка недвижимости к предстоящей процедуре;
• правильное определение размера оплаты;
• поиск арендодателей;
• подготовка официальных документов;
• заключение договора найма;
• оформление налоговых выплат, предусмотренных по закону.

После соблюдения простой инструкции, можно рассчитывать на длительный срок аренды. Таким способом можно подобрать людей, которые будут снимать квартиру в течение нескольких лет.

Подготовка жилого помещения к аренде

Перед арендой важно тщательно подготовиться к предстоящей процедуре. В первую очередь нужно обговорить планы с остальными совладельцами, если они имеются. Также важно обсудить предстоящие действия с соседями, чтобы с их стороны в дальнейшем не возникло недопонимания.

Квартиру важно, как следует укомплектовать. Для этого потребуется следующее:

• исправная бытовая техника, включая холодильник, плиту, телевизор, микроволновую печь, стиральную машину;
• минимальный комплект мебели, включая достаточное количество спальных мест, кухонный гарнитур, гардеробную или шкаф для одежды, письменный стол;
• косметический ремонт;
• наличие исправной сантехники в ванной комнате и на кухне.

Платежеспособные клиенты зачастую не обращают внимание на варианты, которые не имеют комфортных условий. Они выбирают квартиры с современной мебелью и нормальным комплектом бытовой техники. Также желательно предусмотреть хорошие пластиковые окна, занавески и минимальный декор. 

Определение размера оплаты и требования к жильцам

Чтобы не возникало проблем во время подписания договора, необходимо заранее определиться с приемлемой арендной платой. Нужно проанализировать рынок, уточнив нижние и верхние границы. Если объект достаточно дорогой и находится в центре, можно заказать предварительную оценку. Подобный акт всегда полезно иметь, заключая соглашение.

Если в квартире нет качественного ремонта и н хватает минимального набора мебели, стоимость желательно снизить. Это поможет решить финансовые сложности. Также можно быстро найти жильцов, которые будут готовы на такие условия за счет относительно небольшой арендной платы.

Также учитываются особые условия. Важно определиться, готовы ли вы на проживание семьи с большим составом, маленькими детьми и домашними животными. Желательно заранее указывать данное обстоятельство в объявлении. Если собственник не готов на подобный вариант, это сразу же заставит людей с подобными обстоятельствами искать другие варианты. Если же люди имеют малолетних детей и домашних животных, они быстро откликнуться на предложение.

Поиск арендаторов

Существует несколько возможностей для подбора потенциальных жильцов. Одним из самых безопасных вариантов является подбор жильцов среди знакомых или родственников. Риск обмана значительно снижается. Появляется как минимум несколько человек, которые готовы поручиться за будущих жильцов. При этом достаточно сообщить знакомым о том, что планируется сдача квартиры в аренду. Как правило, уже в течение нескольких дней предлагают варианты.

Если же на некоторое время планируется проживание близких людей бесплатно, так же не стоит пренебрегать заключением договорных обязательств. В этом случае заключается договор о безвозмездном проживании. В случае появления недовольных соседей или претензий со стороны управляющей компании этого будет достаточно, чтобы не столкнуться с жалобами в полицию или налоговую службу.

Также можно найти людей через социальные сети и общественные ресурсы. При этом объявление должно быть максимально содержательным и лаконичным.

Необходимо включить следующую информацию:

• место расположения объекта;
• общая площадь и количество жилых комнат;
• площадь кухни;
• наличие балконов;
• наличие мебели;
• стоимость аренды в месяц;
• особые условия – состав семьи, наличие питомцев.

Также нужно приложить качественные фотографии, по которым можно оценить реальное состояние квартиры. Объявление не должно быть слишком длинным или коротким.

Документы для сдачи квартиры в аренду

В первую очередь необходимо подготовить документы для аренды квартиры. В стандартный перечень входит следующее:

• гражданский паспорт собственника;
• правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности, если оно было выдано до июля 2016 года;
• паспорт арендатора. 

По запросу будущего арендатора предоставляется выписка из домовой книги и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Это вызывает больше доверия к владельцу квартиры.

Если квартира находится в собственности нескольких совладельцев, требуется письменное нотариальное согласие каждого из них. Согласие не потребуется, если они будут находиться на подписании договора в полном составе.

Процесс заключения договора

При аренде квартиры допускается только письменная форма договора. Соглашение составляется по количеству участников сделки. Как правило, в качестве арендатора указывается одно лицо, с которым будут вести переговоры по возникающим вопросам. В соглашении должны присутствовать следующие разделы:

1. Сведения об участниках сделки. Указываются паспортные данные арендодателя и арендатора. При этом нужно указать адрес регистрации, контактные данные.
2. Условия договора. Указывается размер и срок внесения платежей. Уточняется заранее, кто будет платить коммунальные платежи. Их может вносить жилец в счет оплаты аренды, а может полностью взять на себя арендодатель.
3. Предмет договора. Указываются данные арендуемой квартиры. Без этого пункта договор не признается действительным. Требуется подробное описание – адрес и этаж расположения, количество комнат, общая площадь.
4. Особые условия. Если жилец будет проживать не один, указываются данные остальных лиц. Желательно указывать не только полное имя, но и полные паспортные данные. Также указывается количество и вид домашних животных.

На каждой странице проставляются подписи сторон договора. Это становится гарантией для арендатора и арендодателя в том, что сделка совершена правильно и на законных основаниях.

Также указываются показания счетчиков, так как в большинстве случаев именно по ним осуществляется оплата коммунальных платежей со стороны арендатора. После этого владелец передает ключи, оставляя один комплект у себя. Арендатор может поменять замок, но только с согласия владельца квартиры. По его согласию также может производиться ремонт.

При этом арендодатель не может посещать квартиру в любое время, ссылаясь на принадлежность недвижимости. Устанавливаются требования, согласно которым такое право у него возникает не более 2 раз в месяц. При этом о предстоящем визите необходимо извещать вторую сторону.

Как сдать квартиру в аренду – посуточная аренда

Посуточная аренда остается востребованной в крупных городах. При этом недвижимость нужно сдать правильно, чтобы не возникло проблем в дальнейшем. Необходимо установить правила оплаты и проживания, заручиться установленными законом требованиями.

Это прибыльный вариант для арендатора, который готов подойти к работе самостоятельно без привлечения посредника. Стоимость будет на порядок выше. Но планируемый доход будет оправданным, если найти постоянный поток жильцов, которые будут сменять друг друга. В противном случае можно столкнуться с ситуацией больших расходов и небольшого количества клиентов.

На первоначальном этапе предстоят несколько большие расходы по сравнению с долгосрочной арендой. В первую очередь нужно провести качественный ремонт, выполненный со вкусом. В помещениях должно быть все необходимое для комфортного проживания. Нужен набор мебели и техники. При этом должно оставаться достаточно много свободного пространства. 

Обратите внимание! При долгосрочной аренде многие арендаторы готовы мириться с не слишком качественным ремонтом и отсутствием некоторой мебели. При долгосрочном договоре все компенсируется относительно небольшой арендной платой и приобретением всего необходимого для себя.

Посуточная аренда является хорошей альтернативой проживания в гостинице или отеле. Зачастую это дешевле для посетителей. При правильном позиционировании можно получить достаточно большое количество клиентов. Это оптимальное решение для просторных квартир, которые оснащены просторной кладовой или гардеробной.

Такой вариант подходит для молодежи, которая ищет место для проведения праздников. При этом важно предусмотреть, чтобы посетители соблюдали закон о тишине, чтобы не появлялись недовольные соседи.

Как официально сдавать квартиру и платить налоги

В последнее время арендодатели интересуются, как сдать квартиру официально с уплатой налоговых платежей. Это становится все более актуальным, так как многие предпочитают принимать платежи от арендатора на банковскую карту. Подобные способы оплаты становятся более заметными для налоговой службы.

Факт аренды не так просто доказать, особенно если арендаторы будут на стороне арендодателя. Последний всегда может указать, что просто дает возможность знакомым проживать в квартире на безвозмездной основе. Чтобы дополнительно обезопасить себя, многие заключают договор о безвозмездном пользовании жилым помещением. При этом оплату собственник принимает наличными.

Обратите внимание! Даже при подтверждении факта сдачи квартиры, учитывается доказанный период. Даже без оформления особого статуса нужно знать, как официально сдать квартиру в аренду. У собственника всегда остается возможность подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. При этом оплата вносится до 15 июля.

Чтобы сэкономить и сдавать квартиру на по-настоящему официальных началах, можно использовать следующие способы:

• оформиться в качестве индивидуального предпринимателя;
• зарегистрироваться в качестве самозанятого.

В первом случае можно пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Одновременно подается заявление на упрощенную систему налогообложения по ставке 6%. При этом дополнительно придется вносить взносы в Пенсионный фонд.

Более привлекательная возможность для арендодателей – оформление в качестве плательщика профессионального налога или самозанятого. Эта возможность действует в регионах, где работает данная программа. Для этого нужно встать на учет при помощи приложения в мобильном телефоне. Устанавливается налог на уровне 4% от дохода при работе с физическими лицами. Предусмотрено предоставление бонусов в размере 10000 рублей, которые идут на погашение налога. В период их действия налог снижается до 3%. При этом отсутствуют страховые взносы в Пенсионный фонд.

Как сдавать квартиру в аренду: основные нюансы

Если вы не знаете, как сдать квартиру без проблем, учитывайте некоторые нюансы долгосрочной аренды:

Таким образом, становится понятно, как правильно сдать квартиру в аренду и соблюсти процедуру. Необходимо подготовить документы и жилое помещение к предстоящей передаче арендатору. После подписания договора собственник передает ключи жильцам, и с этого времени отсчитывается период оплаты аренды.

Рекомендуем к чтению:

Какие налоги платить за сдачу квартиры в аренду?

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

Как узнать год постройки дома по адресу? Информация о доме по адресу

Как узнать кто прописан в квартире или доме?

Как снять квартиру с дальнейшим выкупом? Аренда с правом выкупа