Как перевести жилое помещение в нежилое?

Вопросы по поводу того, как перевести жилое в нежилое помещение возникают, если есть идеи заняться своим бизнесом и имеется квартира, которая практически не используется по назначению.

Недостатки, например, жилплощади, находящейся на первом этаже, можно превратить в достоинства, обустроив магазин, офис.

Чтобы не возникло проблем с надзорными органами, конфликтов с соседями, перевод помещения из жилого в нежилое должен быть осуществлен с соблюдением законодательных и правовых норм.

Разберемся что для этого нужно.

Можно ли с точки зрения закона перевести жилое помещение в нежилое

Прежде чем говорить об изменении целевого предназначения квартиры, как объекта недвижимости, отметим, что входит в понятие жилых и нежилых помещений.

Определение значения термина «помещение» как части здания или сооружения, используемого для проживания или деятельности людей, хранения, содержания животных, дано в ст. 2 ФЗ № 384.

Руководствуясь положениями жилищного законодательства (п.2 ст.15 ЖК РФ), помещение признается жилым, если:

  • изолировано;
  • отвечает санитарным и техническим нормам;
  • пригодно для постоянного проживания.

Под эти характеристики попадают:

  • частные дома;
  • квартиры из одной и более комнат в многоквартирных домах (МКД);
  • отдельные комнаты как часть индивидуального жилого дома или многоквартирного.

Совокупность всех видов жилых помещений составляет жилищный фонд страны.

Мониторинг использования и обеспечение сохранности жилых помещений осуществляется исполнительными органами власти на местах.

Отдельно глава 3 ЖК РФ посвящена правовым требованиям как перевести жилое здание в нежилое.

Делаем вывод – соблюдая все условия перевода жилого помещения в нежилое, можно законно поменять назначение квартиры и заняться деятельностью, приносящей выгоду.

Условия перевода квартиры в нежилое помещение

Помещения нежилого фонда пользуются коммерческим спросом.

По статистическим данным можно купить по более низкой цене квартиру на первом этаже, чтобы перевести жилое помещение в нежилое.

Для сведения

Допускается перевод в нежилой фонд помещений, расположенных на любом этаже, если непосредственно под ними нет жилых квартир или комнат.

Для изменения официального статуса помещения нужно придерживаться положений ст.22 ЖК РФ.

Это значит, что:

  1. помещение должно иметь отдельный вход или есть возможность в результате перепланировки его сделать;
  2. нельзя перевести одну из комнат квартиры, в которой проживают люди в нежилое помещение;
  3. нельзя переоформлять жилье в нежилой фонд для занятий религиозной деятельностью;
  4. недопустимо переводить жилплощадь фонда социального использования в нежилое помещение;
  5. запрещено переоформлять статус жилья в ветхом, аварийном доме, не отвечающем санитарным нормам и требованиям обеспечения безопасной эксплуатации зданий и сооружений.

Примечание

Советуем обратить внимание на законодательные акты субъекта РФ по месту нахождения недвижимости.

Как правило, вся необходимая информация публикуется на официальных сайтах городской администрации, муниципалитета.

Например, в отдельных регионах запрещено в помещениях МКД открывать:

  • увеселительные заведения;
  • круглосуточные торговые точки;
  • магазины по продаже пиротехники, спиртного.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Для реализации поставленных целей смены статуса назначения жилья, владельцу предстоит получить:

  • проект перепланировки;
  • письменные согласия каждого из соседей смежных квартир, имеющих совместную стену или перекрытие;
  • документы, подтверждающие одобрение перспективы изменений большинства жильцов МКД;
  • заключения инспектирующих органов о том, что последствия переустройства и перепланировки не приведут к повышению рисков жизни и имуществу людей;
  • разрешение местной администрации на изменения внутри помещения и решение о смене статуса.

Заключительным этапом станет внесение корректив в учетной записи ЕГРН, для чего заявление с соответствующим пакетом документов направляют в Росреестр.

Инициатором изменения статуса назначения своей недвижимости выступает владелец жилья.

Услуга предоставляется в заявительном порядке в уполномоченные органы местной власти.

Например, жители столицы могут обратиться в Департамент городского имущества города Москвы:

Ответ заявителю, согласно установленному регламенту обязаны дать в течение 45 дней с даты поступления обращения.

К слову, в Москве этот срок сокращен до 34 рабочих дней.

Госуслуга предоставляется абсолютно бесплатно.

Даже при обоснованном отказе, устранив замечания, можно документы на рассмотрение вопроса по существу подать повторно.

Практические советы как перевести квартиру в нежилое помещение

Бытует мнение, что до согласования с жильцами дома запланированных новшеств не стоит заказывать проектную документацию на перепланировку и переустройство.

Никаких четких указаний по этому вопросу в законодательной базе нет.

С одной стороны, в случае отказа соседей, деньги, естественно никто не вернет.

С другой стороны, имея на руках готовый проект, есть больше шансов убедить людей, что никаких неудобств им это не принесет, обоснованно пояснить спорные моменты.

Перевод жилого помещения в нежилое можно осуществить, следуя инструкции:

  1. Доверить изготовление проекта организации, состоящей в СРО, подписав соответствующий договор.
  2. Лучше перед проведением собрания собственников МКД провести опрос жильцов, чтобы иметь представление о том, можно ли надеяться на поддержку вашей идеи, открыть, скажем, ателье или аптеку.
  3. Обязательно в письменной форме нужно заручиться согласием соседей, проживающих в квартирах, примыкающих к переводимому в нежилое помещение:
  4. с боковых сторон на лестничной площадке или в соседнем подъезде, если есть общие стены;
  5. расположенных этажом выше или ниже.

Письменное согласие составляется произвольно с уточнением:

  • личных данных собственника примыкающего жилья;
  • регистрационного номера, даты выдачи и органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность владельца соседней квартиры, не возражающего против предстоящих перемен;
  • реквизиты документов, подтверждающих право собственности на жилплощадь по конкретному адресу.
  • Чтобы сделать отдельный вход для перевода из жилого в нежилое помещение, придется затронуть часть общедомового имущества МКД, поэтому понадобиться получить одобрение собрания о его передаче в пользование.

Для проведения собрания заинтересованное лицо:

  • в управляющей компании заказывает реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
  • минимум за 10 дней до намеченной даты оповещает всех владельцев жилья почтовым заказным уведомлением о месте, времени, повестке дня.

Для сведения

Чтобы принятое решение общего собрания собственников помещений в МКД было правомочным, необходим кворум.

Нюансы проведения собрания, когда на повестке дня стоит вопрос о переводе жилого помещения в нежилое, оговорены п. 3 ст. 45 ЖК РФ:

  1. если в доме всего 1 подъезд, как минимум нужно согласие 2/3 соседей, обладающих правом голоса;
  2. в многоподъездном доме при участии в собрании более половины собственников, 2/3 из них также должны жить в подъезде, где планируется переобустройство квартиры и изменение ее целевого назначения.
  • Проверяете наличие базового пакета документов, которые нужно приложить к заявке на оказание услуги.

Сюда входят:

  • паспорт владельца недвижимости;
  • доверенность представлять интересы от имени собственника (по необходимости);
  • разрешение опекунского совета, если квартира принадлежит частично или полностью несовершеннолетним детям, гражданам, признанным недееспособными;
  • оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения с заключениями государственных инстанций о соответствии требованиям обеспечения безопасности;
  • единый жилищный документ или копия финансового лицевого счета, выписка из домовой книги для подтверждения отсутствия задолженности по коммуслугам, зарегистрированных по указанному адресу постоянно проживающих граждан;
  • выписка из ЕГРН с информацией о владельце недвижимости и отсутствии обременений, ограничений права распоряжаться имуществом (если право собственности не зарегистрировано в Едином реестре подойдут договора купли-продажи, обмена, дарения и так далее);
  • техпаспорт квартиры, поэтажный план МКД (если жилье не учтено в кадастре);
  • помимо письменного согласия ближайших соседей, протокола общего собрания нужны документы, подтверждающие соблюдение порядка уведомления жильцов и проведения, правомерность вынесенного решения;
  • прочие документы, предоставленные по собственной инициативе заявителя.
  • Удобным способом (лично, почтой, онлайн, через МФЦ) подаете заявку на изменение статуса жилой недвижимости.

Шаблон заявления можно скачать бесплатно.

Может пригодиться

Алгоритм перевода жилого дома в нежилое здание аналогичен приведенной инструкции.

Процедура упрощена за счет того, что собственнику индивидуального строения не нужно заботиться о получении согласия соседей как распоряжаться своим домом.

Вместо послесловия

Перед тем, как перевести жилое в нежилое помещение, оцените ситуацию, насколько это реально конкретно в вашем случае, не возникнет ли конфликтов с соседями.

Была ли эта статья полезной?

Оставить комментарий?