Имея машину или, только собираясь приобрести транспортное средство, многие задумываются о собственном гараже, находящемся недалеко от дома, с удобным подъездом, достаточной площадью.

Можно обратиться в риэлторские компании, поискать объявления в интернете и печатных изданиях, узнать от знакомых о желающих продать гараж.

Любая сделка с недвижимостью несет определенные риски для обеих сторон договорных отношений.

Зная основные нюансы, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора и передачей денег, можно избежать многих проблем, судебных разбирательств в дальнейшем для отстаивания своих прав.

Расскажем, как оформить куплю-продажу гаража самостоятельно, какие документы для продажи гаража нужно подготовить собственнику.

Правовые аспекты продажи гаража, оформления сделки

Отдельных законодательных актов, регулирующих вопросы, связанные с приобретением или продажей гаражей в российском законодательстве, не существует.

Поэтому, при совершении сделки, руководствуются нормами:

• § 7 главы 30 ГК РФ, соблюдая требования к составлению письменных договоров между покупателем и продавцом недвижимости;
• ФЗ № 218, действующего в последней редакции от 30.12.2020, обязывающего пройти в установленном порядке государственную регистрацию прав собственности на недвижимый объект для признания с юридической стороны полномочий нового владельца ним распоряжаться;
• Градостроительного кодекса, регламентирующего порядок пользования земельными участками разного назначения и получения разрешения на капстроительство жилых и нежилых объектов;
• ст. 35 Семейного кодекса, требующего получение нотариально заверенного согласия второго супруга при продаже имущества, находящегося в совместной собственности, подлежащего обязательной государственной регистрации.

Примечание

Как оформить покупку гаража, во многом зависит – выступает объект продажи сборной конструкцией, рассматриваемой с точки зрения закона временным сооружением или капитальным строением.

Особенность сделки в том, что, проверяя документы при покупке гаража, нельзя забывать о земле, на которой он стоит.

Как правильно купить гараж с рук

Если речь идет о гараже, который легко разбирается, может быть перемещен и установлен на новом месте, с оформлением сделки на его покупку нет никаких сложностей.

Заверять нотариусом договор необязательно.

Также право собственности на временное сооружение в Росреестре регистрировать не нужно.

Достаточно в двух экземплярах составить в произвольной форме письменное соглашение, указав обязательно:

• дату подписания документа обеими сторонами;
• паспортные данные продавца и покупателя, адреса их проживания;
• предмет договоренности, технические характеристики непосредственно продаваемого объекта (из чего изготовлены детали, размер гаража в собранном виде);
• стоимость продаваемого объекта.

Примечание

Чтобы со временем не возникло претензий по поводу того, что не полностью выплачена сумма, советуем:

• передавать деньги в присутствии незаинтересованных свидетелей;
• обязательно взять с продавца расписку.

Особенно внимательным нужно быть, если вкладываете средства в недвижимость.

Остановимся подробнее на нюансах как правильно купить гараж, являющийся капитальным строением.

Главное, важно понимать, что право собственности на объект недвижимого имущества с точки зрения закона возникает только после регистрации договора в территориальном органе Росреестра.

Оказывается, услуга по обращению сторон сделки, предоставивших документы:

• подтверждающие полномочия продавца;
• письменно зафиксированной договоренности;
• удостоверяющие личности продавца и покупателя (или их представителей при наличии заверенной нотариусом доверенности).

Кроме того, нужно оплатить госпошлину в сумме 2000 рублей.

Заявление на регистрацию прав с приложенным пакетом обязательной документации:

• подают лично или через уполномоченного представителя непосредственно в офисе госрегистрации и кадастрового учета;
• заполняют, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ);
• отправляют заказным письмом с уведомлением о доставке по адресу почтой России;
• направляют в режиме онлайн при наличии квалифицированной электронной подписи.

Для сведения

Если вы зарегистрированы на портале Госуслуги и прошли идентификацию, автоматически осуществляется переадресация в личный кабинет на официальном сайте Росреестра.

Скачать бесплатно образец формы заявления при совершении покупки гаража для подачи документов на оформление можно на сайте rosreestr.gov.ru.

Полезно знать потенциальному покупателю

Перед тем, как купить и заняться оформлением гаража, следует учесть, что на рынке недвижимости можно встретить несколько видов предложений:

• самострои;
• гаражи строительных кооперативов (ГСК);
• отдельные строения с одним собственником (или может быть общей собственностью семейной пары).

Чтобы не попасть на уловку недобросовестных продавцов, важно проверить наличие документов, подтверждающих право распоряжения объектом недвижимости.

Немаловажным фактором можно назвать и месторасположение гаражного бокса, чтобы в ближайшем будущем вас не заставили его снести, если окажется, например, что он находится в пределах охранной зоны.

Документы для покупки гаража

Варианты покупки самовольно построенных гаражей без каких-либо документов, когда продавец готов снизить цену, рекомендуем обходить стороной.

Помимо того, что покупатель не сможет стать полноправным собственником, по решению суда или местных органов власти, самовольно возведенное строение могут заставить снести.

Бывает, что владелец гаража не может представить документы вследствие их утери или порчи (например, после кражи в квартире или пожара).

Сделка будет правомерной только после восстановления необходимой документации, подтверждающей постановку на кадастровый учет выделенного под строительство участка земли, выписки из ЕГРН о праве собственности на эту землю и возведенное нежилое строение.

Не нужно соглашаться на устную договоренность и передачу ключей в обмен на оговоренную сумму, эквивалентную стоимости гаража.

В таком случае «купив» гараж, по существу новый хозяин ограничен в правах пользования имуществом, то есть, не может – сдать в аренду, подарить, продать, оставить завещание.

Нет никаких гарантий, что наследники бывшего собственника не захотят вернуть себе объект недвижимости, добившись восстановления утраченных документов.

Как оформить куплю-продажу гаража в ГСК

Если предлагают купить гараж в кооперативе, необходимо понимать, что здесь есть ряд особенностей.

Процедура подготовки документов для осуществления сделки покупки гаража в ГСК может быть осложнена, так как подобные недвижимые сооружения продолжительный период не подвергались регистрированию. Чтобы продажа была легальной, и покупатель смог стать полноправным собственником приобретенного гаражного бокса, нужно зарегистрировать права заинтересованному в продаже члену ГКС.

Имея выписку из ЕГРН, можно начать составлять договор на продажу имущества.

Сам по себе гаражно-строительный кооператив – это общественная организация, созданная на добровольных началах и действующая согласно Уставу со дня регистрации в качестве юридического лица.

Член кооператива может получить право собственности на свой гараж только после полной выплаты пая.

Если заключить сделку лишь, удостоверившись в наличии членской книжки у продавца гаража, можно получить лишь право пользования с обязанностью уплаты регулярных взносов.

Сам же гараж останется собственностью кооператива.

Перед тем как оформить продажу гаража в ГСК, нужно зарегистрировать право собственности продавца на объект недвижимости.

Для этого придется собрать ряд документов для подачи их вместе с заявлением:

• паспорт, удостоверяющий личность заявителя;
• учредительные документы кооператива, выступающего юридическим лицом и подтверждение присвоения кода налогоплательщика в виде выписки из ЕГРЮЛ;
• справку из ГСК, о том, что полностью оплачены вступительный взнос, пай и налоги, не числится текущих долгов за гаражом, заверенную подписью уполномоченного лица кооператива и главного бухгалтера;
• протокол общего собрания, решением которого даны полномочия ответственным за документацию лицам;
• документ о праве собственности продавца или гаражного кооператива на земельный участок, на котором расположен гараж;
• решение муниципалитета о выделении земли под строительство или договор аренды участка;
• соглашение между членами ГСК о выделе доли заявителю или вступившее в законную в силу решение суда.

Для сведения

Если кооператив создан после 01.01. 1995 года, понадобится и разрешение на ввод в эксплуатацию законченного объекта.

Покупка гаража в кооперативе может быть осложнена тем, что, имея право пользования непосредственно боксом для автотранспорта у членов нет никаких документов на земельный участок и само помещение.

Одним их важных моментом является постановка на кадастровый учет земельного участка под гаражом в ГСК.

Земля кооператива принадлежит всем ее членам на праве долевой собственности.

Участник может потребовать выдела своей доли из общего имущества, что должно решаться на собрании путем открытого голосования.

После принятия положительного решения заказывают кадастровые работы, включая межевание и составление плана.

Если земля находится в аренде, члены кооператива могут подать коллективное заявление в местные органы власти с просьбой о разрешении приватизации участка.

Важно!

Постановка на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на земельный участок под гаражом возможны только после заключения соответствующего соглашения между всеми членами гаражного кооператива.

Если нет желания разбираться самостоятельно во всех тонкостях процедуры как правильно оформить куплю-продажу гаража, рекомендуем обратиться за помощью квалифицированного юриста.

Как оформить покупку гаража у частного лица

Заключать сделку безопаснее всего с частным собственником недвижимости, когда гараж является отдельной постройкой.

Также привлекательны для покупки гаражи и машино-места в подземном паркинге современных жилых комплексов.

Обычно их можно приобрести вместе с квартирой даже по одному договору купли-продажи.

Чтобы убедиться в отсутствии обременений, ограничений, у продавца можно запросить, на пример:

• расширенную выписку из ЕГРН;
• свидетельство о разводе и разделе имущества или брачный договор;
• заверенное нотариусом согласие второго супруга на продажу гаража.

Тщательная проверка документов, предоставленных владельцем и грамотное составление письменного договора, минимизируют риски:

• попасть под влияние мошенников;
• лишится права на купленный гараж при признании сделки ничтожной.

Кроме основных документов, которые понадобятся для регистрации сделки, советуем проверить все задолженности по оплате за потребленную электроэнергию, за охрану объекта, иначе долги попытаются взыскать с нового владельца.

Для сведения

Заказать выписку из ЕГРН с основной информацией, касающейся интересующего объекта по адресу местонахождения гаража или его кадастровому номеру, может и сам покупатель через МФЦ или сайт Росреестра.

К слову, в электронном виде справка почти в два раза дешевле чем на бумажном носителе.

Закон не устанавливает обязательных требований удостоверять договор нотариально, но по обоюдному согласию сторон, можно воспользоваться его услугами.

В отдельных ситуациях, например, когда собственниками продаваемого имущества являются недееспособные граждане или несовершеннолетние дети и от их имени выступают родители, опекуны, попечители, заключать сделку нужно в присутствии нотариуса.

Стоимость услуг зависит от региона, где находится продаваемая недвижимость и договорной цены продажи гаража.

Несмотря на дополнительные затраты, есть и свои преимущества:

• с юридической точки зрения можно не сомневаться в правильности составления договорных условий купли-продажи;
• можно передать деньги продавцу в присутствии нотариуса, что будет засвидетельствовано в расписке о получении оговоренной суммы от покупателя;
• в полномочиях нотариуса подготовить нужный пакет документов и передать в Росреестр на регистрацию перехода прав собственности на гараж новому владельцу.

Если принимаете решение сэкономить и составить договор самостоятельно, можно взять за образец типовой шаблон документа и откорректировать применительно к конкретной ситуации.

Обязательно нужно указать:

• дату и место подписания соглашения;
• полные сведения о сторонах договорных отношений;
• описать предмет сделки, акцентируя внимание на детальных характеристиках продаваемого объекта недвижимости, кадастровый номер участка, где находится гараж, его географическое расположение, адрес;
• настоящую цену, за какую продается гараж, поскольку в случае занижения суммы, чтобы меньше заплатить налоги, при возникновении конфликта, доказать понесенные материальные затраты будет невозможно;
• кроме обязательств и прав сторон, уточнить предусмотренную ответственность и порядок действий при форс-мажорных обстоятельствах;
• адреса проживания и контактные данные продавца и покупателя.

Примечание

Договор можно написать от руки разборчивым почерком или распечатать современными оргсредствами.

Готовят, как правило, 3 экземпляра:

• по одному для каждой из сторон сделки;
• третий экземпляр останется в Росрестре после того, как остальные оригиналы документов, которые подают с заявлением, вернут заявителям после регистрации перехода прав собственности на гараж.

С точки зрения закона юридическую силу сделка приобретает только после регистрации перехода прав собственности покупателю в органах госучета.

Подают заявления одновременно обе стороны сделки – о согласии на передачу прав собственности и о регистрации нового собственника в базе реестра, заполнив типовую форму.

Заметим, что в случае отказа в регистрации, указывают причины приостановления оказания услуги.

Устранив недочеты, документы можно подать повторно.

Закон не устанавливает, кто именно должен оплатить госпошлину, но, практика показывает, что эти расходы берет на себя заинтересованная сторона, то есть покупатель.

Чтобы не тратить время на ожидание в очередях, если далеко добираться до органа Росреестра, удобно подать документы через МФЦ, записавшись на прием по номеру контактного телефона или отложив талон в электронной очереди.

Никаких дополнительных затрат при этом стороны не понесут. Единственный минус, поскольку центр выступает посредником между заявителем и госорганом, результат в виде выписки ЕГРН и возврат подлинников придется ждать на несколько дней больше.

Вместо послесловия

Любые сделки с недвижимостью должны подтверждены документально.

Разобравшись как оформить куплю-продажу гаража самостоятельно, можно сэкономить на услугах посредников.

Достаточно – тщательно проверить все документы, подтверждающие полномочия продавца распоряжаться имуществом, грамотно составить письменный договор и зарегистрировать переход права собственности в Росреесте.

Рекомендуем к чтению:

Регистрация недвижимости. Росреестр регистрация собственности

Купля продажа дома? Как оформить куплю продажу дома?

Недействительные сделки. Признание недействительной сделки