Обязательным условием для правомерности с юридической точки зрения сделок с недвижимостью, а также для расчета налога является официально установленная кадастровая стоимость объекта.

Что такое кадастровая стоимость, чем отличается от рыночной цены, где узнать сведения, зачем нужны эти показатели – волнует собственников недвижимого имущества.

Ответим на эти и другие вопросы, в том числе расскажем, как и где можно узнать кадастровую стоимость объекта.

Что входит в понятие кадастровой стоимости жилья

Продажа квартир осуществляется по рыночной цене, установленной собственником с учетом месторасположения дома, планировки, развитости инфраструктуры, состояния ремонта.

В п. 2 ч. 1 ст. 3 закона, регламентирующего вопросы, касающиеся порядка проведения государственной оценки, определение понятия кадастровой стоимости дано как результат оценки недвижимости с учетом ценообразующих факторов бюджетными организациями.

То есть можно сказать, что это условная цена дома, квартиры, участка.

В отличие от рыночных цен, которые могут меняться по различным объективным и субъективным причинам, данные государственной оценки зафиксированы в реестре на несколько лет.

Кадастровая оценка проводится в утвержденном ст. 6 ФЗ № 237 порядке уполномоченными в каждом субъекте государственными органами:

• при первичной регистрации объекта и постановке на учет;
• не реже, одного раза в четыре года для очередного освидетельствования.

Примечание

В столице и прочих городах федерального значения (Санкт-Петербурге, Севастополе) очередная переоценка недвижимости может проводиться раз в два года.

Процедура состоит из нескольких этапов:

• принимается решение о проведении кадастровой оценки, собирается и обрабатывается необходимая информация;
• руководствуясь методическими указаниями, определяется кадастровая стоимость объекта, готовится отчет, предварительные сведения публикуются на официальном сайте Росреестра;
• в законную силу новые сведения о кадастровой стоимости вступают через месяц со дня обнародования акта об утверждении результатов (п. 4 ст. 15 ФЗ № 237).

Примечание

В случае использования значения кадастровой стоимости как базовой величины при расчетах принимают актуальные данные в зависимости от оснований их определения (ст. 18 ФЗ № 237), например:

• с начала нового календарного года после утверждения результатов кадастровой оценки;
• со дня внесения корректировок в сведения о кадастровой стоимости, если были допущены технические ошибки или кадастровая стоимость уменьшена в соответствии с рыночной ценой;
• со дня изменения установленных результатов стоимости в случае нарушения порядка и методики расчета.

Чем кадастровая стоимость дома отличается от рыночной цены

Принимая решение о продаже жилья (земельного участка и прочих объектов недвижимости), собственник вправе сам определиться с ценой своего имущества, ориентируясь на рынок недвижимости.

Рыночная стоимость постоянно колеблется, во многом зависит от экономической стабильности, в то время как кадастровая может измениться только по результатам очередной оценки уполномоченными органами или по обращению заинтересованных собственников.

Кадастровая стоимость недвижимости не всегда эквивалента рыночной.

Владелец может продать квартиру дешевле, если например, срочно нужны деньги или напротив, дороже оценочной цены, принимая во внимание вложенные средства в благоустройство жилья.

Заметим, что перед тем как определить кадастровую стоимость квартиры, ее фактическое состояние не проверяется. Следовательно, наличие или отсутствие текущего ремонта, удобство планировки комнат, прочие важные характеристики для комфортного проживания при общей оценке недвижимости не учитываются.

Цены недвижимости на рынке взаимосвязаны:

• с местом расположения объекта;
• развитостью инфраструктуры;
• разрешенными видами использования земельного участка, если речь идет, например, о загородном доме;
• с прошедшим периодом, сколько прошло времени после ввода здания в эксплуатацию;
• другими моментами, влияющими на конкурентоспособность и спрос, вплоть до вида из окна.

Как узнать и зачем может пригодиться кадастровая стоимость дома

Для разных для целей, предусмотренных законодательством РФ, применяются данные кадастровой стоимости, которые берут за базовую основу всех расчетов, связанных с недвижимостью.

Приведем наиболее распространенные примеры, когда пригодиться знание кадастровой стоимости:

• для расчета сумм обязательного ежегодного земельного и имущественного налогов;
• при оформлении ипотечного займа под залог недвижимости;
• в случае решения имущественных споров в судебном порядке;
• при оформлении сделок с участием нотариуса;
• при получении субсидии на приобретение жилья (улучшения жилищных условий).

Начисление налогов

Ежегодно владельцы квартир, гаражей, земельных участков, другого недвижимого имущества в доход государства обязаны платить налоги.

С введением ст. 403 НК РФ, начиная 01.01. 2015 года, расчет обязательных налоговых платежей основывается не на инвентаризационной стоимости помещения как это было ранее, а исходя из:

• кадастровой стоимости объекта налогообложения;
• процентной ставки, установленной в процентном соотношении от 0, 1 до 2, в зависимости от вида недвижимости и места расположения объекта (ст. 406 НК РФ).

Для сведения

На официальном сайте ФНС России в режиме онлайн можно рассчитать сумму подлежащего уплате за определенный период земельного налога, на имущество физических лиц, введя в поле налогового калькулятора кадастровый номер интересующего объекта.

Причем здесь же видно, какая кадастровая стоимость недвижимости принимается к учету.

Кроме того налогообложению подлежат доходы граждан, включая прибыль, полученную от совершаемых сделок с недвижимостью.

В частности, продавая квартиру или земельный участок, налог должен уплатить прежний собственник по завершению регистрации перехода прав на имущество.

Чтобы рассчитать сумму, подлежащую оплате, достаточно узнать в Росреестре кадастровую стоимость квартиры по адресу ее расположения или регистрационному номеру учета в кадастре для определения налоговой ставки.

Даже если недвижимость будет продана по договорной цене ниже кадастровой стоимости, инспекция вправе доначислить сумму обязательного к уплате налога.

Оформляя дарственную, от налога освобождены лишь близкие родственники собственника.

Уйти от уплаты налога на полученное в дар имущество не удастся, если право собственности передано посторонним лицам.

Документально фиксировать в договоре дарения рыночную цену объекта недвижимости не обязательно.

Приобретатель имущества заплатит в таком случае налог, исходя из кадастровой стоимости подаренной квартиры (дома, гаража).

Оплата нотариальных услуг

При необходимости совершения сделки с недвижимостью в присутствии нотариуса или заключению нотариально заверенного договора по обоюдному согласию сторон, должны быть оплачены:

• услуги;
• государственная пошлина, при расчете которой может возникнуть вопрос как узнать кадастровую стоимость квартиры или участка.

Где узнать кадастровую стоимость конкретного земельного участка или квартиры

При наличии вопросов, касающихся кадастровой стоимости объектов недвижимости, нужно обращаться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Чтобы уточнить текущую кадастровую стоимость по кадастровому номеру бесплатно, достаточно иметь доступ к интернет-ресурсам.

На главной странице официального сайта Росреестр из перечня сервисных услуг можно выбрать:

1. получение сведений из Фонда кадастровой оценки;
2. справочную информацию в режиме online;
3. публичную кадастровую карту.

Сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки предоставляются бесплатно. Это один из доступных вариантов, где можно посмотреть кадастровую стоимость квартиры, если известен кадастровый номер.

Заметим, что никаких документов, удостоверяющих личность или права собственности, предъявлять не требуется.

Здесь можно узнать:

• дату определения КС;
• основания проведения кадастровой оценки;
• наименование процедуры проведенных оценочных работ;
• регистрационный номер и дату утверждении акта кадастровой стоимости.

Полезно знать

Благодаря сервису предоставления сведений из Фонда, можно дополнительно посмотреть:

• отчеты о рыночной цене недвижимости и мониторинг рынка по регионам;
• подготовленные проекты и уже готовые отчеты по итогам проведенной государственной оценки всех или определенно выбранных видов объектов недвижимости по стране или в конкретном субъекте.

Во втором случае, перейдя в раздел справочной информации, нужно заполнить предложенную электронную форму.

После ввода кадастрового номера участка или, например, почтового адреса интересующей квартиры, узнаете общедоступные сведения об объекте недвижимости.

Воспользоваться публичной картой, чтобы узнать кадастровую стоимость удобно, если известно географическое расположение участка, где расположен нужный объект (или его кадастровый номер).

В информационном окне, открывающемся в правой части, даны общедоступные сведения:

• тип объекта недвижимости;
• кадастровый номер;
• точный адрес;
• категория земли;
• форма собственности;
• кадастровая стоимость и даты ее определения, внесения сведений.

Примечание

Если у вас есть личный кабинет на портале Госуслуги, дополнительно регистрироваться на сайте Росреестра, чтобы получить необходимые сведения, не нужно, авторизация проводится автоматически.

В ситуациях, когда нужны официальные данные о кадастровой стоимости, например, здания на определенную дату, целесообразно заказать выписку из ЕГРН.

Подавая заявку на сайте Росреестр, нужно уточнить достаточно ли ссылки на электронный документ или хотите получить в бумажном варианте.

Услуга будет предоставлена после оплаты пошлины.

Полезно знать

Помимо прочего в Росреестр можно получить достоверную информацию:

• об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• о правах конкретного человека (при уточнении паспортных данных) на имеющиеся у него объекты недвижимости;
• о содержании правоустанавливающего документа;
• о переходе прав на объект недвижимого имущества.

В бумажном варианте официально заверенную выписку из ЕГРН выдают непосредственно заявителю или его представителю при наличии заверенной нотариусом доверенности.

Как вариант, узнать кадастровую стоимость квартиры или другого имущества, можно, обратившись в МФЦ или, отправив запрос в региональное отделение Росреестра почтой.

Как добиться пересмотра кадастровой стоимости квартиры, прочего имущества

Если выяснится, что установленная в процессе государственной оценки кадастровая стоимость значительно выше рыночной цены или использованы несоответствующие данные характеристики имущества, собственник вправе потребовать ее пересмотра.

Например:

• для расчета учтена площадь живого помещения больше, чем по фактическим данным в результате технической ошибки (вместо 37 м² принято к расчету 73 м²);
• не принято во внимание изменение конфигурации, площади земельного надела после его размежевания и отчуждения части, что как следствие привело к уменьшению общей площади и соответственно стоимости.

В ситуациях, когда собственники имущества не согласны с результатами кадастровой оценки, они вправе их оспорить:

• через специально созданную комиссию в управлении Росреестра по месту расположения объекта недвижимости;
• в судебном порядке.

Письменное обращение можно подать любым удобным способом:

• лично, через МФЦ;
• отправить почтовым письмом;
• в электронном виде, воспользовавшись услугами официального портала Госуслуги или сайта местной администрации.

Заявление составляют в произвольной форме, соблюдая правила деловой переписки, указав:

• паспортные данные обращающегося (для юридических лиц – наименование организации), адрес (при наличии – E-mail электронного почтового ящика), номер контактного телефона;
• точный адрес, где расположен объект недвижимости, стоимость которого оспаривается или его кадастровый номер;
• в текстовой части излагают суть претензий, конкретизируя, в чем выражена выявленная ошибка, обосновав свои доводы приложенным документальным подтверждением;
• в резолютивной части уточняют просьбу желаемого результата рассмотрения обращения – предоставить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости или внести изменения на основании пересмотра расчетов.

Чтобы обращение было принято к рассмотрению, следует приложить к нему:

• документ, подтверждающий оспариваемую сумму кадастровой стоимости – выписку из ЕГРН;
• копию договора купли-продажи, дарения, свидетельства о вступлении в наследство имуществом, заверенную нотариусом;
• документальное обоснование претензий по поводу недостоверных сведений о недвижимом имуществе (например, технический паспорт дома или заключение независимых экспертов, если речь идет о завышении цены по сравнению с рыночной).

Отказ в пересмотре кадастровой стоимости по решению комиссии можно обжаловать в суд.

При этом напомним, в судебные инстанции заинтересованные в переоценке имущества лица, чьи права нарушены, могут обратиться, минуя стадию досудебного урегулирования спора, то есть, не подавая заявление в комиссию.

Некоторые нюансы

Перед тем как подавать заявление о переоценке, если узнали, что кадастровая стоимость квартиры выше рыночных цен, нужно иметь обоснованные доводы.

Для этого придется воспользоваться услугами профессионалов, которые могут выступать как юридическими, так и частными лицами, но обязательно состоять в СРО.

Чтобы заключение имело правовую силу, заключают письменный договор, предметом которого будет составление отчета об оценки спорного объекта.

Дополнительно экспертная проверка отчета обязательна:

• при обращении в суд;
• если заявление подается в комиссию, когда речь идет о превышении кадастровой стоимости более чем на 30 % от рыночных цен недвижимости.

При обращении в специальную комиссию по рассмотрению споров в территориальном органе Росреестра, в течение недели должны оповестить заявителя о дате и времени заседания по интересующему его вопросу.

Результаты в виде решения, заверенного должным образом подписями членов комиссии, направляют заявителю максимум через 2 дня после заседания.

Преимуществом решения спора в досудебном порядке можно назвать:

• более короткие сроки рассмотрения обращения;
• не нужно оплачивать госпошлину;
• не придется нести дополнительные затраты, чтобы ваши интересы в судебных заседаниях отстаивал квалифицированный специалист;
• при удовлетворении обращения решением комиссии может быть сразу установлена кадастровая стоимость в размере рыночной или в резолютивной части вынесено предписание органу исполнительной власти, отвечающему за установление кадастровой стоимости, провести новую государственную оценку;
• необоснованный отказ комиссии в пересмотре стоимости заявитель вправе обжаловать в суд.

Вместо послесловия

Кадастровая стоимость – условная величина, определяемая уполномоченными органами по утвержденной методике.

Однако именно от ее значения зависят суммы начисляемых налогов, других расчетов.

Современные технологии позволяют проверить утвержденную стоимость, занесенную в реестр до очередной переоценки, чтобы при необходимости оспорить для защиты своих интересов, не выходя из дома или офиса в онлайн режиме

Многие интернет ресурсы предлагают свои услуги предоставления информации о недвижимости за определенную плату.

Совершенно бесплатно, зная кадастровый номер объекта, уточнить кадастровую стоимость, рекомендуем на официальном сайте Росреестр.

Рекомендуем к чтению:

Как узнать кадастровый номер земельного участка?

Кадастровые работы по межеванию земельного участка

Инвентаризационная стоимость квартиры