До недавних пор инвентаризационная стоимость квартиры интересовала собственников и желающих приобрести жилье при совершении любых сделок с недвижимостью, в том числе как налоговая база уплаты налогов на доходы.
Начатая с 2015 года реформа применения кадастровой стоимости недвижимости при расчете обязательных платежей по имущественному налогу для физических лиц, предусматривает уже с 2020 во всех регионах исключение инвентаризационной стоимости из понятия налоговой базы.
Разберемся в чем отличия инвентаризационной и кадастровой стоимости, где узнать, сколько стоит жилье.
Инвентаризационная стоимость квартиры что это
Владельцам недвижимости приходится сталкиваться с разными понятиями стоимости имущества, по сути, отличающейся также и в численном значении.
В связи с тем, что практически повсеместно результаты кадастровой оценки стали актуальными для определения налоговой базы вместо ранее используемой при расчетах инвентаризационной стоимости, отождествлять эти понятия неверно.
Инвентаризационная стоимость квартиры – это, по сути, её себестоимость. Рассчитывается с учетом конструктивных особенностей многоквартирного дома, его технических характеристик, состояния пригодности к эксплуатации.
Оценка строений, зданий и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности, с целью налогообложения проводилась органами БТИ по месту нахождения недвижимости.
Порядок определения стоимости утвержден Приказом № 87 Минстроя РФ от 04.04.1992.
Сформулировать, что такое инвентаризационная стоимость квартиры можно как оценку жилья, когда принимается во внимание:
- год постройки здания и сдачи в эксплуатацию;
- количество и виды строительных материалов, использованных для закладки фундамента, возведения стен, обустройства кровли;
- качество подведенных коммуникаций;
- физический износ строения;
- общая площадь помещения;
- количество комнат и их технические параметры – высота потолков, наличие межкомнатных перегородок, дверных и оконных проемов.
Существует формула, как можно рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры самостоятельно по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки:
Си = Св х (1 – Ифиз/ 100 х Ки),
где:
Си – искомое значение, сколько стоит объект, на момент оценки;
Св – величина, определяющая сумму необходимых затрат для восстановительных работ, учитывая первоначальные качественные характеристики ;
Ифиз – физический износ зданий, который определяется по определенным правилам, строительным нормам (ВСН 53-86);
Ки – коэффициент дифференциации жилья.
Сложность расчета, для граждан, не знающих всех нюансов, заключается в необходимости:
- найти значение восстановительной стоимости – в сборниках укрупненных показателей, чтобы подставить данные в простую на первый взгляд формулу:
- провести пересчет сумм к уровню цен года оценки, применив определенные индексы и коэффициенты с поправкой на инфляцию.
Примечание
Несмотря на то, что инвентарная стоимость квартиры рассчитывается с учетом ее размеров, понесенных строительных расходов, естественного износа с течением времени, назвать объективным полученный результат нельзя.
Инвентарная стоимость объекта недвижимости, применяемая при налогообложении, была особенно выгодна для владельцев квартир на вторичном рынке недвижимости, поскольку по факту занижена по сравнению с реальной ценой в 10-15 раз.
Основное отличие кадастровой от инвентарной стоимости объекта недвижимости
Выбирая квартиру, потенциальный покупатель обращает внимание на развитость инфраструктуры, планировку комнат, уровень комфорта, благоустроенность придомовой территории.
Все эти факторы играют немаловажную роль при определении стоимости жилья на рынке недвижимости.
Кадастровая оценка недвижимости, осуществляемая местными органами Росреестра, предусматривает определенную процедуру по определению стоимости объекта, максимально приближенную к рыночным ценам, учитывая такие критерии как:
- территориальное расположение недвижимости;
- близость к крупным транспортным развязкам;
- отдаленность от центральных районов;
- этаж расположения квартиры;
- разрешенные виды использования земельного участка, если например, речь идет о наделе или загородном доме;
- наличие придомовой парковки или благоустроенной детской площадки.
Принцип определения кадастровой стоимости утвержден методическими указаниями, согласно которым строится более сложная модель оценки объекта недвижимости.
Математическая формула расчета отображает взаимосвязь искомой величины стоимости и переменных ценообразующих факторов (п. 6.2.1).
Кроме того, госслужащие территориальных органов Росреестра, используют межведомственные связи для получения достаточного объема информационных данных, связанных с экономическими характеристиками объекта.
Расхождения с рыночными ценами кадастровой стоимости не превышает 10%.
Еще одним отличием можно назвать периодичность оценочных работ.
Если инвентаризационная стоимость должна быть откорректирована ежегодно, то кадастровая оценка по решению уполномоченных органов проводится один раз в 4 года.
Исключение составляют лишь города федерального значения, где переоценку недвижимости могут проводить через 2 года.
Оценщики БТИ определяют инвентаризационную стоимость недвижимости, используя один из трех основных методов.
- Сравнительная экспертная оценка жилья сводится к анализу аналогичных по техническим параметрам объектов, сделки с которыми осуществлялись примерно в один период времени.
Но, даже если подобная квартира имеет ту же площадь, одинаковое количество изолированных комнат, учтено наличие лифта и этаж где расположен интересующий объект, такой метод нельзя назвать точным при определении стоимости жилья.
- Вторая методика основана на расчете затрат на стройматериалы, коммуникации, прочие инженерные конструкции. Особенно актуален такой подход к оценке инвентаризационной стоимости квартиры, когда это жилье первичного рынка недвижимости.
Естественно, что на дом, сданный в эксплуатацию в новостройке, не повлияло ни время, ни другие внешние факторы и коэффициент износа при расчете не учитывается.
- Третий вариант как можно узнать инвентаризационную стоимость квартиры, абсолютно противоположен затратному методу.
Подразумевается при расчете получение доходов с недвижимости.
Вполне логично применить такую методику, если квартиру предполагают сдать в аренду, рассчитав полученную прибыль за вычетом затрат на ее содержание, оплату коммунальных услуг, прочих расходов.
Поскольку на практике часто квартирантов пускают без подписания официального договора аренды жилого помещения, популярностью доходный способ оценки не пользуется.
Применяется, как правило, эта методика при отсутствии достаточной информации об объекте недвижимости.
Для сведения
Вплоть до 2020 года в отдельных регионах налоги продолжали насчитывать, взяв за основу заниженные показатели инвентаризационной стоимости недвижимости. Переход к кадастровой стоимости в качестве налоговой базы неминуемо повлек рост расходов на оплату обязательных платежей в доход государства.
В соответствии с нормами ст. 218 НК РФ отдельные категории граждан вправе получить налоговый вычет.
К ним относят:
- лиц, пострадавших при аварии и устранении ее последствий на Чернобыльской АЭС;
- участников боевых действий и Великой Отечественной войны;
- жителей блокадного Ленинграда;
- многодетные семьи;
- прочих физических лиц, которым гарантирована социальная поддержка.
Как узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости
Согласно п. 3 ст. 5 ФЗ № 284 от 04.10.2014 инвентаризационная стоимость квартиры как объекта недвижимого имущества физических лиц, начиная с 2020 гола, исключена из понятия налоговой базы при расчете обязательных уплате ежегодных налогов.
Несмотря на это, заинтересоваться, сколько стоит квартира с учетом затраченных на восстановление средств, износом за время ее эксплуатации могут как владельцы, так и лица, собирающиеся приобрести или, например, обменять жилье.
Узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно, если имеется технический паспорт, который был выдан по результатам проведенной БТИ инвентаризации объекта недвижимости.
Для справки
Новую процедуру инвентаризации собственники квартиры, как правило, заказывают после перепланировки, реконструкции здания.
При необходимости получения официальной справки об инвентаризационной стоимости жилья, придется обратиться в местное БТИ.
Данные предоставят:
- владельцу квартиры;
- законному представителю собственника недвижимости – по нотариально заверенной доверенности физического лица или попечителям, опекунам недееспособных граждан, родителям и усыновителям несовершеннолетних детей;
- квартиросъемщикам, проживающим по указанному адресу по договору социального найма c государством.
К письменному обращению с просьбой предоставления информации, заявитель должен приложить:
- копию документа удостоверяющего личность;
- выписку из ЕГРН или договор соцнайма с муниципалитетом, о покупке жилья, обмена, дарения, свидетельства о наследстве – другие правоустанавливающие документы на недвижимость;
- платежную квитанцию об уплате госпошлины.
Примечание
В зависимости от обстоятельств каждой конкретной ситуации, могут потребовать кроме базового пакета документации, дополнительно:
- свидетельство о браке, рождении детей;
- решение суда об усыновлении ребенка;
- решение опекунского совета об установлении опеки;
- оформленную и заверенную должным образом доверенность представлять интересы уполномоченному физическому лицу и его паспорт.
В назначенный день готовая справка об инвентаризационной стоимости квартиры выдается лично заявителю по предоставлению документа, удостоверяющего личность.
При отсутствии паспорта подойдут, например, водительские права, поскольку есть фото владельца, документ имеет регистрационный номер с указанием даты, наименованием выдавшего органа.
В содержании справки помимо оценочной стоимости квартиры, уточняют:
- кто является владельцем;
- тип объекта недвижимости;
- дату постройки здания и сдачи в эксплуатацию;
- процент износа строения;
- строительные материалы, использованные при возведении многоквартирного дома;
- качество коммуникационной связи.
Как вариант, говоря о том, где еще можно узнать инвентаризационную стоимость квартиры, обратитесь в МФЦ.
При этом следует помнить, что ожидать справку придется немного дольше, так как центр выступает лишь посредником между заявителем и БТИ.
Внимание!
Узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости по адресу его нахождения, на сайте Росреестра не получится, поскольку с 2020 года официально во всех субъектах РФ в качестве налоговой базы для физических лиц принята кадастровая стоимость.
При выборе из перечня электронных услуг предоставление справочной информации, после заполнения предложенной формы можно уточнить общедоступную информацию:
- кадастровую стоимость;
- общую площадь квартиры;
- дату постановки на учет и обновления данных.
Полезно знать
Жители столицы могут заказать справку об инвентаризационной стоимости своего жилья по состоянию на 31.12. 2013 года через Центр госуслуг «Мои документы» на официальном сайте mos.ru.
Стоимость услуги ГБУ МосгорБТИ –1118,64 рублей.
Заметим, что с 2014 года, нормативными правовыми актами города Москва коэффициент пересчета восстановительной стоимости, используемый при расчете инвентаризационной стоимости, не устанавливался.
С началом реформирования системы налогообложения автоматический перерасчет инвентаризационной стоимости недвижимости во многих регионах приостановлен. Не обновлялся и применяемый для перерасчета восстановительной стоимости коэффициент.
Как следствие, показатели стоимости имущества на начало 2014 года не будут соответствовать реалиям сегодняшнего дня.
Нет таких показателей и для жилья, введенного в эксплуатацию после 2014 года, поскольку сразу определялась кадастровая стоимость объекта, как более приближенная к рыночным условиям величина.
Если собственнику нужна все же справка оценки БТИ его имущества, можно обратиться с соответствующим заявлением на проведение оценочных работ.
Услуга платная, предоставляется только по предъявлению документа, подтверждающего право собственности или безвозмездного пользования жильем, в том числе по договору социального найма.
Вместо послесловия
Инвентаризационная стоимость квартиры, определяемая по результатам технической инвентаризации БТИ, потеряла свою актуальность.
С 2020 года все регионы для налоговых расчетов с физическими лицами применяют показатели кадастровой оценки имущества.
Стоит обратить внимание, что в базе Росреестра имеется только кадастровая стоимость, уточнить которую можно по адресу в режиме онлайн или заказать выписку в электронном виде, на бумажном носителе.
При желании получить информацию о применяемой ранее величине оценки недвижимости для налогообложения, рекомендуем обратиться в БТИ по месту нахождения квартиры.
Можно с уверенностью сказать, что инвентаризационная стоимость потеряла свою значимость, поэтому оспаривать ее нет никакого смысла, даже если не согласны с полученными данными.
Рекомендуем к чтению:
Кадастровая стоимость. Как узнать кадастровую стоимость квартиры?
Технический паспорт квартиры. Паспорт БТИ
Как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры?
Оставить комментарий?
Вы должны быть вошедшими в систему для публикации комментарий.