Градостроительные нормы при постройке частного дома регламентируют размещение индивидуального жилья относительно общественных зданий и сооружений.

Разберемся в правилах строительства дома.

Нарушение нормативных и законных требований соблюдения дистанции, высотности строения чревато привлечением владельцев к ответственности.

Требования закона к строительству индивидуального жилого дома

Порой бытует ошибочное мнение, о том, что купленным, полученным иным способом в собственность участком, владелец может распоряжаться, как хочет.

Поскольку земли являются природным ресурсом страны, виды разрешенного использования определены на законодательном уровне.

Поэтому, прежде всего, нужно выяснить – можно ли строить на конкретной территории дом или владелец вправе довольствоваться лишь сбором урожая ягод, соорудив, скажем, сарай для инвентаря.

При строительстве индивидуального жилья, хозяйских построек, должны приниматься меры:

• обеспечивающие безопасность эксплуатации построек;
• способствующие предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, ликвидации их последствий.

Обязанности собственников земельных наделов определены в ст. 42 ЗК РФ

Например, строительство зданий и сооружений, без отступа от межи с соседней территорией может привести:

• к штрафным санкциям по жалобам соседей в местную администрацию;
• к долгим судебным тяжбам и в принудительном порядке сносу постройки.

Руководствуясь положениями ст. 304 ГК РФ, свои нарушенные права безопасного пользования землей, соседи вправе защищать через суд, даже если фактически при строительстве дома не были затронуты их владения.

Чтобы не возникало конфликтных ситуаций, уже в начальной стадии проектирования жилого дома или планирования постройки, скажем, временных сооружений, следует соблюдать требования СНиПов, СП, прочих нормативов.

Советуем:

• уточнить все нюансы и обязательные нормы в местной администрации;
• доверить разработку проектной документации, проведение строительных работ профессиональным застройщикам;
• если хотите сэкономить и построить дом своими руками – проконсультироваться с опытными специалистами;

В том случае, когда считаете, что при соблюдении определенных требований, например, расположения дома как минимум на 3-х метровом расстоянии от соседей, вам недостаточно места, попытайтесь договориться с соседями и выкупить у них недостающие квадратные метры земли.

Это необходимо, чтобы:

• для доступа к собственной постройке со стороны соседнего участка, не было необходимости попасть в чужие владения;
• обеспечить требования пожарной безопасности, градостроительные нормы.

Иначе объект, расположение которого нарушает права третьих лиц, повышает риск безопасной эксплуатации, угрозу жизни людей принудительно заставят снести.

Что значат нормы строительства

В п. 39 в ст. 1 ГрК РФ, дано определение понятию объекта индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящего здания с жилыми и вспомогательными для удовлетворения бытовых нужд помещениями.

Законодатель делает акцент:

• даже изолированные комнаты частного дома не могут быть использованы как самостоятельные объекты недвижимости (в отличие от многоквартирных домов);
• на ограничениях по высоте частного дома до 20 м и наличием максимально трех наземных этажей.

Определенные требования предъявлены также непосредственно к земельным участкам, на которых разрешено частным собственникам возводить капитальные строения, пригодные для постоянного проживания.

К основным из них относят:

• месторасположение надела в пределах территорий населенного пункта с развитой инфраструктурой;
• подключение к коммуникационным сетям (в частности к электросетям и водоснабжению);
• возможность беспрепятственного подъезда, то есть – наличие дорог.

Частный жилой дом должен быть объектом именно капитального строительства, а не временным сооружением.

Помимо прочного фундамента, индивидуальное жилье строится с учетом требований безопасности его эксплуатации, установленных строительными нормами и правилами (далее СНиП).

СНиПы по строительству частных домов

Преимуществом индивидуального строительства жилья можно назвать тот факт, что будущий хозяин выбирает сам – как будет выглядеть его обитель, планировку комнат, стройматериалы.

В любом случае нужно знать действующие строительные, санитарные нормы и правила, в соответствии с которыми должны возводиться объекты ИЖС.

В частности, планируя решить жилищные проблемы или просто улучшить условия жизни за счет строительства собственного дома, следует поинтересоваться сводом правил СП 55.13330.2016.

По сути это актуализированная редакция СНиП 31-02-2001, где:

• учтены требования технических регламентов о пожарной безопасности, безопасности зданий и сооружений для обеспечения защиты жизни, здоровья граждан;
• регламентирован порядок планировки и застройки городских и сельских поселений.

Какие существуют требования к строительству дома

Обязательность получения разрешения на строительство частного дома отменена.

Достаточно уведомить полномочные органы власти о планируемом возведении жилья (ст. 51.1 ГрК РФ).

Обращение заполняется по утвержденной Приказом Минстроя России No 591/пр от 19.09.2018 форме, которую можно скачать бесплатно.

Указав, куда отправляете документы, дату, уточняете личные данные:

• фамилию, имя, отчество;
• адрес проживания;
• наименование, регистрационный номер, дату выдачи паспорта или другого удостоверения личности.

Далее предоставляются сведения о местонахождении земельного участка, полномочиях ним распоряжаться, видах разрешенного использования.

После общей информации переходят к теме обращения по существу, указав:

• что хотите построить дом конкретной площади, этажности, с уточнением количества жилых комнат;
• какие получатся расстояния отступов от соседних участков и между имеющимися строениями;
• контактные данные для связи, отправки ответа.

Вместе с заявлением подают:

• выписку из ЕГРН, или другие правоустанавливающие документы на землю, если недвижимость не зарегистрирована в государственном реестре;
• схему, где обозначено расположение будущего дома и хозяйственных, прочих построек относительно друг друга, с граничащими соседними участками;
• доверенность представлять интересы собственника, если от его имени выступает уполномоченное лицо.

Собранный пакет документов подают лично в отдел архитектуры местного муниципалитета на территории которого расположен участок или через МФЦ.

Также можно:

• отправить заказным письмом, воспользовавшись услугами Почты России с уведомлением о доставке адресату и описью вложений;
• переслать в электронном виде.

После регистрации и проверки документов, в пределах месяца после обращения, заявителя оповещают:

• о допустимости или запрете строительства дома на конкретном участке в связи с ограничениями использования территории под постройку индивидуального жилья;
• соответствии или нарушениях размещения, параметров объекта согласно требованиям СНиП ИЖС.

Примечание

При отсутствии необходимых для согласования обязательных документов, заявление остается без рассмотрения по существу.

Если к заявителю нет претензий, ответ о соответствии планируемой постройки дома законодательным и нормативным требованиям, действителен в течение 10 лет (п. 13 ст. 51. 1 ГрК РФ).

Это значит, что в случае смены собственника (допустим, продажи земли или передачи по наследству), право по заданным параметрам построить жилье сохраняется за новым владельцем.

Нормы СНиП при строительстве в частном секторе

Само определение понятия распределения земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) говорит о том, что главное ее предназначение – обустройство частного сектора одноквартирными домами.

Это не означает, что на оставшейся свободной территории нельзя построить возле дома, например, гараж или баню.

В любом случае следует руководствоваться нормами СНиП по строительству частных домов, где установлены нормативные требования:

• касающиеся использования определенных видов стройматериалов;
• планировки жилых комнат и прочих внутренних помещений;
• удаленности расположения жилого здания от проезжей части и прочих объектов, как непосредственно в собственном дворе, так и от границы с соседями;
• высоты заборных ограждений;
• соблюдения максимальной высоты и этажности частного дома;
• относительно санитарных правил.

В домах частного сектора должны быть созданы условия для постоянного проживания, поэтому регламентируются также размеры отдельных помещений.

Мы не будем приводить все параметры, лишь для общего понимания приведем несколько примеров.

1. Предельный минимум допустим для площади:
2. основной жилой комнаты – 12 м²;
3. кухни – 6 м²;
4. отдельной спальни – 8 м²;
5. совмещенного санузла – 4 м².
6. Потолки жилого дома должны быть не ниже 2, 5 м от уровня пола.
7. В нежилых помещениях цокольной части, используемых в хозяйственных или бытовых целях, высота потолков, напротив, ограничена до 2 метров.
8. Правилами постройки забора допускается его максимальная высота не более 2 метров, в то время как между соседними участками заграждение не должно превышать 1,75 метра.

Одно из правил – соблюдение максимальной высоты и этажности частного дома.

В каждом правиле бывают исключения.

По предварительному согласованию с муниципальными органами контроля архитектуры, допустимо возводить более 3 этажей.

Стоит отметить, что по строительным нормам:

• мансарда признается отдельным этажом;
• цокольные и другие подземные этажи, где запрещено обустраивать жилые помещения, не учитываются при подсчете этажности дома.

Немаловажное значение в процессе строительства должно быть уделено правильному расположению инженерных коммуникаций.

Например, при обустройстве автономной системы водоснабжения, руководствуются требованиями в СанПиН 4.1.4.1110.

При отсутствии централизованного отопления перед собственником стоит задача решения проблем обогрева самостоятельно.

Устанавливая отопительные приборы, придерживаются инструкции.

Может пригодиться

Право собственности на землю вовсе не означает, что можно заниматься благоустройством участка, не принимая во внимание, как будут располагаться объекты относительно прочих сооружений, в том числе от проезжей части за забором или соседской территории.

Требования к застройкам частного сектора регулируются на местном уровне.

Перед тем как решиться на строительство дома, рекомендуем обратиться в административные органы.

Построить дачу для сезонного времяпровождения на природе проще, чем жилой дом.

Обязательным требованием в таком случае остается присутствие водоснабжения.

Причем, это может быть даже колодец или скважина, главное – вода должна быть питьевой, отвечая санитарным нормам.

Что касается прочих коммуникаций – это не столь важно.

Например, достаточно иметь туалет во дворе.

Если участок находится в пределах СНТ или другого объединения граждан, помимо того, что нужно будет придерживаться строительных норм, владелец земли должен выполнять правила товарищества.

Заметим, что, если земли предназначены для огородничества, о строительстве дома не может быть и речи.

Максимум, что допускается – иметь хозяйственные постройки.

Более лоялен законодатель к собственникам садовых участков.

Им позволено не только построить дачу, но и при условии соответствия ее требованиям признания объекта капитальным, зарегистрироваться (прописаться) по месту постоянного жительства.

Зачем нужно знать и придерживаться норм строительства дома

Несмотря на то, что не нужно получать разрешение на строительство жилья, по сути, уведомление уполномоченных органов приравнено к согласованию. Установленные правила нужно выполнять, чтобы не возникло проблем:

• на стадии согласования строительства и был получен положительный ответ;
• при сдаче объекта в эксплуатацию и постановке на учет в Росреестре;
• при оформлении прав собственности на дом, представляющий недвижимое имущество;
• с соседями, чьи законные права и интересы могут быть ущемлены.

Кроме того, соблюдение требований санитарного и противопожарного характера снизит риски причинения вреда не только недвижимости, но и жизни, здоровью людей.

Например, в случае пожара, вероятность его распространения на близлежащие объекты уменьшается, если выдержаны расстояния необходимого отступа при строительстве частного дома, нормы которого во многом зависит от использованных стройматериалов.

Уже на стадии подготовки проекта ИЖС нужно руководствоваться правилами СП 11-106-97, регламентирующими нормы распланировки построек на участке относительно:

• расположения объекта капитально строительства (дома) в пределах площади собственной территории и границ с соседями;
• расстояний между жилым зданием и хозяйственными постройками;
• предельно допустимых минимумов отступа от так называемых «красных» линий, определяющих административные границы и соседние наделы.

Для предотвращения и минимизации рисков возгорания и распространения пожара жилые помещения строят из огнеупорных стройматериалов (кирпича, бетона, железобетона).

Степень огнестойкости материалов несущих конструкций строений находится в прямой зависимости от установленных требований соблюдения минимальных расстояний между ними от 6 до 15 метров.

Определенный отступ необходимо также между вашим домом, забором и жилищем соседа.

Главное – осознать, что соблюдать дистанцию между объектами это не просто бюрократическая прихоть чиновников.

В случае чрезвычайного происшествия, пожарные должны иметь доступ к очагу возгорания.

Кроме того при правильном расположении объектов, есть шанс, что огонь не затронет другие строения.

Иначе можно понести не только материальные потери в связи с уничтожением имущества, но и стать виновником человеческих жертв.

Вместо послесловия

Занимаясь благоустройством своей земли или решив построить дом, соблюдение правил, нормативов поможет избежать:

• конфликтов с соседями;
• рисков причинения увечий людям и вреда имуществу;
• проблем с надзорными органами.

Проще говоря, градостроительные нормы при постройке частного дома, если ними руководствоваться, по сути, защищают собственников от различного рода негативных последствий.

Рекомендуем к чтению:

ДНП — что это такое? Как расшифровывается ДНП и СНТ?

Градостроительный план земельного участка. Как получить ГПЗУ?

Как оформить в собственность дом? Документы для регистрации дома

Как узнать кадастровый номер земельного участка?